PLAN
ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR DE ISLA PLANA
4.1. NORMAS GENERALES DE EDIFICACION
4.1.2. Condiciones de Iluminación e Higiénicas
4.2. REGIMEN URBANISTICO DEL SUELO
4.3.1. Determinaciones de carácter general
4.3.1.3. Representación Documental
4.3.2. Normas Particulares de Zona
4.3.2.1. Uso Característico Residencial
4.3.2.2. Uso Característico.Equipamiento
Serán
de aplicación todos los conceptos, definiciones y parámetros que sobre este
particular figuran en el Capítulo 1º del Título III de las Normas del Plan
General, a excepción de la siguiente:
"Criterios de medición de alturas"
En edificación aislada, se entiende por
rasante del terreno urbanizado a la comprendida entre 1,20 m. de la rasante
natural del mismo, siempre que esta primera sea tangente o corte a la segunda.
En parcela con fachada a dos calles, la definida por la línea que une a las de
ambas, medidas en todo caso en la parte interior de la acera.
Será
de aplicación todo lo establecido en el Capítulo 2º del Título III de las
Normas de Plan General, en lo referente a la iluminación, ventilación,
servicios de la edificación y dotación de aparcamientos.
Se
deberá tener en cuenta todo lo especificado en el Capítulo 3º del Título III de
las Normas del Plan General, referente al particular.
Será
de aplicación lo establecido en el Capítulo 4º del Título 3º de las Normas
Urbanísticas del Plan General, excepto lo siguiente:
"Acceso a la edificación"
El acceso a la edificación podrá hacerse
desde la vía pública, un espacio libre público o desde un espacio libre
privado. En este último caso, dicho espacio libre deberá ser colindante
directamente con un vial público al menos en 1/8 de su perímetro y la línea de
contacto entre ambas rasantes, coincidente. La anchura del espacio libre no
será inferior en ningún punto a 5 m., permitiendo el paso y maniobra de
vehículos de bomberos, ambulancia y recogida de basura.
Cuando debajo de los espacios libres privados
existan sótanos, los forjados de éstos deberán estar calculados para soportar
el peso de vehículos contra incendios, hasta una distancia al menos de 5 m. de
una de las fachadas.
La
regulación de la utilización de los terrenos y edificaciones, según las
actividades que en ellos se puedan desarrollar, se realizará de acuerdo con lo
establecido en el Capítulo 6º del Título III de las Normas Urbanísticas del
Plan General.
Serán
de aplicación las compatibilidades que se determinan en el cuadro de usos de
las referidas normas, para cada una de las actividades, situaciones y
categorías, salvo que se prohíba expresamente en las normas particulares de
zona.
Se
determinan en este apartado la regulación y el uso de la edificación, para las
diversas zonas que establece el presente Plan Especial de Reforma Interior.
Del
mismo modo que en el Plan General, las presentes Normas se estructuran en base
a dos criterios:
1º Según el tipo de ordenación.
2º Según el uso que caracteriza el ámbito de
aplicación.
Dentro
de cada norma, se incluyen, asímismo, varias categorías o grados que se
establecen en función de sus parámetros específicos. Existe una correspondencia
entre las presentes Normas y las del Plan General, aunque con las
características específicas de este Plan Especial.
Como
tipos de ordenación se señalan los siguientes:
a) Tipo
de Ordenación con alineación a vial (V)
Es aquella en que la edificación se sitúa en
relación con la calle, conformando manzanas, con o sin patio de manzanas, la
tipología propia de este tipo de ordenación es la edificación agrupada entre
medianeras, adosada a los linderos colindantes y al frontal, salvo que en los
planos se grafíe un retranqueo. Se permiten los retranqueos voluntarios o
entrantes, con las condiciones específicas en el apartado 4.1.3.4.
La edificabilidad se establece según índices
a aplicar, o bien en función de la longitud de fachada exterior, por el fondo
edificable y por el número de plantas incluyéndose en ella los cuerpos volados
permitidos.
Los parámetros específicos en este tipo de
ordenación son:
* Alineación a vial.
* Alineación de fachada.
* Anchura del vial.
* Altura máxima y número de plantas.
* Medianería.
* Manzana.
* Fondo edificable.
* Espacio libre interior de manzana.
* Retranqueo.
* Entrantes en la edificación.
En relación a vial existen un caso especial
que comporta una tipología propia y se aplica en la zona del Casco Antiguo (C),
con unos condicionantes estéticos y limitación de usos.
b) Tipo
de Ordenación aislada (A)
Este tipo de ordenación se caracteriza porque
la edificación se relaciona con la parcela que la soporta y con las edificaciones
de las parcelas colindantes.
Sus parámetros específicos son:
* Forma y dimensión de la parcela.
* Ocupación máxima y altura máxima.
* Separación mínima a linderos, privados o
públicos.
* Índice superficial de la edificabilidad, aplicados
sobre parcela neta.
* Separación mínima entre edificaciones.
En este tipo de ordenación se puede admitir
la edificación pareada o agrupada a linderos en los siguientes supuestos:
1.- Realización de edificaciones
adosadas a lindero común, en dos parcelas colindantes, si existe acuerdo entre
los distintos propietarios y con la inscripción de la carga consiguiente en el
Registro de la Propiedad.
2.- Agrupación de parcelas para
agrupar edificaciones, en los siguientes casos:
a) Proyectos unitarios, para dos
o cuatro parcelas con los linderos comunes, donde se cumplan los parámetros de
parcelas mínima, ocupación y edificabilidad, para cada una de las parcelas.
b) Concentración de la
superficie edificable correspondiente a varias parcelas, de modo que la
edificación resultante tendrá adscrito comunitariamente el espacio libre
privado de la actuación, o bien que la edificación y superficie total de
parcelas se regulen en régimen de propiedad horizontal.
En este último caso deberá de formularse
Estudio de Detalle de la actuación, que será notificado a los propietarios de
las fincas colindantes, salvo que se trate de un proyecto de conjunto de toda
la manzana.
En la agrupación de edificaciones deberá
respetarse siempre el retranqueo, como separación mínima a la alineación a vial
o espacios libres públicos.
La superficie edificable admitida en cada
parcela, puede desarrollarse en varias edificaciones principales o destinarse
parte de ella para las construcciones auxiliares. Para estas construcciones
auxiliares no rigen las determinaciones sobre reparación de las edificaciones
dentro de una misma parcela que se señalan a continuación, respetándose en todo
caso, los retranqueos que se fijan con respecto a vial, espacio libre público o
nuevos linderos.
La
separación entre edificaciones dentro de una misma parcela ha de establecerse
cumpliendo la siguiente relación:
|
H1 + H2 |
|
3 |
Siendo H la altura del edificio.
En todo caso, la separación entre edificaciones
deberá de cumplir las dimensiones mínimas de los patios de luces.
c) Tipo
de ordenación con volumetría específica (E)
Este tipo de ordenación se caracteriza por la
existencia de un índice de edificabilidad asignado a la superficie que rige dicho
tipo de ordenación, pero su distribución se efectúa mediante un plan de
conjunto que puede ser un Estudio de Detalle.
Como
usos característicos, que comportan tipologías propias, se contemplan los
siguientes:
* Residencial unifamiliar (U).
* Residencial colectivo (C).
* Equipamientos (E).
Estos
usos caracterizan los ámbitos regidos por estas normas particulares de zona. A
los efectos de implantación de usos compatibles con los característicos, se
aplicará el cuadro de usos compatibles que figura en el apartado 3.6.3.2. de
las Normas del Plan General cuyo anexo el Título VI, con las restricciones que
se indiquen expresamente por estas normas particulares o por Ordenanzas
Municipales.
En
las zonas destinadas a equipamiento será incompatible el uso de vivienda, salvo
las adscritas al uso.
En
los planos de ordenación se identifican las zonas de la siguiente manera:
Para
el uso residencial son tres las siglas empleadas.
* La primera, corresponde al sistema de
ordenación.
* La segunda, corresponde al uso
característico.
* La tercera, corresponde al grado asignado.
Para
los equipamientos, son dos las siglas empleadas, ya que en general el sistema de
ordenación será similar al de las zonas colindantes. La primera corresponde al
uso característico (E) y la segunda al uso específico. La edificabilidad viene
determinada en las normas particulares con carácter general, o bien se grafíe
en los planos de ordenación con un índice entre paréntesis, expresado en m2/m2,
detrás de las siglas. Cuando detrás de las siglas de equipamiento se grafíen
entre paréntesis las siglas de una norma residencial el sistema de ordenación y
edificabilidad será la de ésta.
El número
de plantas máximo será el determinado en estas Normas, salvo que en los planos
de ordenación se grafíe específicamente el número de plantas, en cuyo caso,
considerará como máximo.
Según
lo anterior se establecen las siguientes normas particulares:
Cc.- Casco Antiguo, residencial colectivo.
VC.- Vial, residencial colectivo.
VU.- Vial, residencial unifamiliar.
AC.- Aislada, residencial colectivo.
AU.- Aislada, residencial unifamiliar.
E1.- Volumetría específica, residencial
colectiva.
Serán
de aplicación cada una de las normas contenidas en el apartado 4.2. de las
Ordenanzas del Plan General para este uso, con las siguientes particularidades
para este Plan Especial:
3.-
Volumen.
- Índice de edificabilidad. Será el
que se señala de forma general en cada norma, salvo que en los planos se señale
otro entre paréntesis, detrás de las
siglas.
- Alturas
máximas. Serán las que se reflejan en cada norma de forma general, salvo
que en los planos se señale otro número de plantas, tanto para la calle, como
para una manzana completa.
1.-
Definición:
Responde a aquellas zonas con uso de equipamiento ya sean de carácter público, comunitario o de carácter privado (lucrativo).
2.-
Ordenación:
Las edificaciones deberán adaptar una tipología a la de las zonas colindantes de uso residencial, salvo que en los planos se grafíe entre paréntesis, después de las siglas, una norma residencial, debiendo adaptarse en este caso, de forma expresa, a tipología de dicha norma.
3.-
Volumen:
La edificabilidad de los equipamientos será de forma general la que se especifica a continuación para cada uno de los tipos, salvo que en los planos se grafíe entre paréntesis, después de las siglas, un índice concreto, o una norma residencial, en cuyo caso será de aplicación este índice o el de la norma de referencia.
En los equipamientos públicos podrá aumentarse la edificabilidad en un 50% justificadamente, según las necesidades del uso a implantar.
Espacios libres públicos.
Para las edificaciones de carácter público o bien para las que mediante concesión administrativa puedan autorizarse con carácter lucrativo, se establecen como máximo los siguientes parámetros:
* Edificabilidad: 0,02 m² /m² .
* Alturas: 10 m. o excepcionalmente 15 m.
para aquellos elementos que requieran una altura superior por una especial
función significativa.
* Retranqueo: los mismos que se establezcan
para las zonas colindantes.
EJ.- Zonas deportivas.
* Edificabilidad: La que se refleje en el
plano entre paréntesis (en m² /m²).
* Altura: 12 m.
* Retranqueos: Los de las zonas colindantes.
EE.- Educativo-cultural.
* Edificabilidad: 0,35 m² /m².
* Altura: 15 m.
* Retranqueos: Los de las zonas colindantes.
EC.- Cívico, reunión y recreo.
* Edificabilidad: La que se refleje en el
plano entre paréntesis (en m² /m² ).
* Altura: 8 m.
* Ocupación: La de la manzana o manzanas
colindantes.
ES.- Sanitario asistencial.
* Edificabilidad: La que se refleje en el
plano entre paréntesis (en m² /m² ).
* Altura: La de la manzana o manzanas
colindantes.
* Ocupación: La de la manzana o manzanas
colindantes.
ER.- Religioso.
* Edificabilidad: 1,20 m² /m² .
* Altura: templo, según necesidades
funcionales, Instalaciones anexas, dos plantas.
EG.- Genérico.
* Edificabilidad: La que se refleja en el
plano entre paréntesis (en m² /m² ).
* Altura: La de la manzana o manzanas
colindantes.
* Ocupación: La de la manzana o manzanas
colindantes.
ST.- Servicios Técnicos.
* Edificabilidad.- La reflejada en los
cuadros nº 1.
* Altura.- Según necesidades funcionales.
* Ocupación.- La de la manzana o manzanas
colindantes.
Se procurará integrarlos en la edificación o que
las construcciones se aproximen a la tipología de la zona. En caso de ser
aislados se rodearán de zonas ajardinadas y pantallas vegetales.
La situación se pondrá concretar, dentro de la manzana edificable lucrativa, justificadamente, en el proyecto de urbanización de la U.E.
6.-
Usos.
En las parcelas reservadas para equipamientos
(excepto los espacios libres), siempre que éstos sean de titularidad pública,
serán compatibles cualquiera de los tipos que se contemplan en las presentes normas,
con las limitaciones que pueda establecer el M.E.C. para el escolar.
Espacios libres
públicos.
Espacios libres
públicos.- Comprenden los jardines, áreas de juego de niños, áreas peatonales,
paseos y plazas; y zonas deportivas públicas. En los cuadros de características
nº 11 y en los planos de ordenación se refleja el destino concreto de cada una
de las parcelas calificadas como espacios libres, con las siglas
correspondientes entre paréntesis. Para su diseño se estará a lo dispuesto en
el apartado 1.8.8. de la memoria en cada uno de los tipos que serán los
siguientes:
J.A.R.- Jardines.
A.J.- Areas de juego de niños.
A.P.- Areas peatonales.
P.P.- Paseos peatonales y plazas.
Z.D.- Zonas deportivas públicas.
E.J.- Zonas deportivas.
Su uso característico es el deportivo para la
práctica de esta actividad en sus diversas modalidades.
Su utilización estará regulada por las normas
que establezcan el Ayuntamiento u organismo en el que éste delegue.
E.E.- Educativo cultural.
Comprende la zona destinada a actividades
formativas o de enseñanza, en todos sus grados o especialidades, tanto
oficiales como particulares, incluyéndose actividades socio-culturales.
De la superficie reservada a este uso deberá
destinarse un mínimo de 1.000 m2. para preescolar, ordenándose el resto de la
superficie de acuerdo con la normativa vigente del M.E.C.
E.C.- Cívico, reunión y recreo.
Parcela reservada para la construcción de
locales y espacios destinados para el desarrollo de la vida de relación de
carácter público o privado.
E.S.- Sanitario asistencial.
Reservado para la implantación de
instalaciones destinadas a la presentación de servicios médico-quirúrgico, como
consultorio, centros de salud, etc.
E.R.- Religioso.
Reservado para la implantación
de este uso.
E.G.- Genérico.
Parcelas donde pueden
implantarse cualquiera de los usos de equipamiento, con carácter público o
privado, incluso el comercial y el hotelero.
S.T.- Servicios Técnicos.
Parcelas reservadas para la instalación de los servicios públicos, como centros de transformación, estaciones de bombeo, centrales telefónicas, etc.
La ubicación y forma que se ha
señalado en los planos de ordenación podrá modificarse y concretarse,
justificadamente, en el proyecto de urbanización, dentro siempre de las
manzanas edificables lucrativas y antes de aprobarse el proyecto de
reparcelación o compensación de la Unidad de Ejecución.
A
efecto de la aplicación de lo establecido en los artículos 190 y 191 del texto
refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, las
edificabilidades y alturas mínimas serán las siguientes:
En las normas cuya edificabilidad viene
marcada por índice superficial la mínima será el 50% de la máxima.
En aquellas cuya edificabilidad venga
establecida por el número de alturas, la edificabilidad mínima será el 80% de
la máxima. El número de plantas mínimo será en todo caso el nº máximo
permitido.
El
derecho a urbanizar se adquiere por los propietarios del suelo con la
aprobación definitiva del presente Proyecto de Modificación del Plan Especial.
Este derecho se extinguirá si no se han cumplido los deberes urbanísticos
básicos en los plazos fijados en el Plan de Etapas.
El
plazo máximo para solicitar la licencia de edificación de las distintas
parcelas y solares, y materializar de este modo el derecho al aprovechamiento
urbanístico adquirido por los propietarios de los mismos, será el señalado en
el Plan de Etapas.
ZONA
DE SERVIDUMBRE Y PROTECCION.
En los planos de ordenación se señala la zona
de servidumbre y protección de 20 metros contados desde la ribera del mar, en
la cual se deberá estar a lo dispuesto en los artículos 24, 25 y 26 de la Ley
de Costas de 28 de julio de 1.988, respecto a usos e instalaciones. Las
edificaciones existentes en la actualidad se regirán por lo establecido en la
disposición transitoria cuarta de dicha Ley.
Se garantizará el respeto de la servidumbre
de tránsito que la Ley contempla en el artículo 27, no permitiéndose en la
misma los cerramientos, según se determina en el artículo 44.3 de su
reglamento.
La ordenación que se propone para la U.E.
7.1. está supeditada al resultado del expediente de investigación de dominio
público que se tramita en la Dirección General de Costas. De resultar éste
positivo, los usos serían los propios del dominio público, aplicándose a la
manzana nº 27 la disposición transitoria 4ª de la Ley de Costas.
VEREDA
REAL.
El
poblado es cruzado en sentido Este-Oeste por la vereda real de las Cuestas del
Cedacero, la cual tiene una anchura de 16 m. Discurre en la zona Oeste
coincidente con la carretera y al llegar a la altura del antiguo cuartel de la
Guardia Civil pasará por delante de las viviendas que dan fachada a la zona de
"Los Tinteros", continuando paralelamente a la ribera del mar. La
ordenación respeta la servidumbre de la citada vereda.
YACIMIENTOS
ARQUEOLOGICOS.
Zona yacimiento arqueológico de "Los
Tinteros".:
Comprende el yacimiento de Los Tinteros, con
presencia de restos arqueológicos muebles e inmuebles "in situ". La
actuación en esta zona queda supeditada a lo siguiente:
En la instrucción del expediente de
otorgamiento de licencia municipal que comporten obras de nueva planta,l
remociones de tierra o excavaciones, se solicitará informe previo del Centro
Regional de Arqueología. Dicho informe, que deberá evacuarse en un plazo máximo
de 10 días, expresará como mínimo los siguientes aspectos:
a) Si se estima necesaria la ejecución de una
actuación arqueológica previa al otorgamiento de la licencia municipal de
actuación y razones. Caracteres de la misma.
b) En caso negativo, si es necesario el
seguimiento de las obras en parte o en su totalidad por técnicos designados por
el Centro Regional de Arqueología.
En el caso de que se efectúe una actuación
arqueológica, tras la finalización de la misma, un informe redactado por el
Centro Regional de Arqueología, incluirá como mínimo:
a) Valoración cultural de los restos documentados.
b) Valoración de los restos de carácter inmueble exhumados y de su interés, y, en su caso, necesidades de conservación y propuesta de modificación del proyecto.
Las propuestas de modificación de proyectos de obras que en su caso realice el Centro Regional de Arqueología, se informarán por los Servicios Técnicos Urbanísticos municipales.
A partir de estos informes, será preceptiva la autorización de la Dirección General de Cultura.
Zona de entorno arqueológico:
En esta zona, la licencia municipal de
otorgamiento de permiso de obras que implique remoción de terrenos, incluirá
una claúsula que especifique la necesidad de que las obras sean supervisadas
por un técnico arqueólogo designado por la Dirección General de Cultura. A tal
fin, el concesionario de la licencia deberá comunicar con la suficiente
antelación al Centro Regional de Arqueología el inicio de las obras.
Si en el transcurso de los trabajos
apareciesen restos arqueológicos que a juicio del arqueólogo responsable
aconsejasen la ejecución de una actuación arqueológica específica, se procederá
a la suspensión de las obras, redactándose por el Centro Regional de
Arqueología un informe que deberá
evacuarse en un plazo máximo de 10 días, el cual confirme dicha necesidad y, en
su caso, expresará como mínimo el plazo previsible de duración de los trabajos,
programa de los mismos y necesidades de personal. A partir de este momento se
seguirá el procedimiento reflejado en el apartado anterior para la zona del
yacimiento arqueológico de "Los Tinteros".
En la
redacción de los Proyectos de Urbanización para la implantación de los
servicios, se estará a lo dispuesto en el apartado 1.8 de la Memoria.
Las
líneas aéreas de media y baja tensión existentes, deberán ser canalizadas
subterráneamente en los Proyectos de Urbanización de las respectivas unidades
de ejecución a las que afecten. En el suelo urbano consolidado dichas líneas
deberán ser enterradas por la compañía suministradora IBERDROLA, previamente a
cualquier modificación o ampliación, repercutiéndose los costes que legalmente
procedan por Contribuciones Especiales como actuaciones en suelo urbano.