PLAN
ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR DE LOS BELONES
5. PLAN DE ETAPAS Y PROPUESTA DE GESTION
5.1.1. Plazos para el cumplimiento de los deberes urbanísticos básicos
5.2.4. Justificación de coeficientes
5.2.5. Cuadros nº 5.- Cálculo del aprovechamiento tipo, para cada área
de reparto
A
efecto de aplicación de lo dispuesto en el artículo 25 del Texto Refundido de
la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, se consideran como plazos
máximos para el cumplimiento del de los deberes urbanísticos básicos por los
propietarios de suelo incluídos dentro de una unidad de ejecución, LAS ETAPAS,
debiendo estar al final de las mismas, realizadas la cesión, equidistribución y
urbanización de los terrenos, o en defecto de esto último, establecidas las
garantías necesarias, una vez aprobados los proyectos de urbanización.
1
ETAPA (4 AÑOS).
Dentro de esta etapa, se establece el
siguiente orden de prioridades:
1º AÑO
U.E. nº 3
2º AÑO
U.E. nº 5
3º AÑO
U.E. nº 1
4º AÑO
U.E. nº 7
2ª
ETAPA (4 AÑOS)
Dentro de esta etapa, se establece el
siguiente orden de prioridades:
1º AÑO
U.E. nº 8
2º AÑO
U.E. nº 2
U.E. nº 4.4
3º AÑO
U.E. nº 4.1
U.E. nº 6
4º AÑO
U.E. nº 4.2
U.E. nº 4.3
Las Etapas
empezarán a contar desde la fecha de aprobación definitiva del presente
P.E.R.I.
El
plazo para la conversión de las parcelas en solares y solicitud de la
correspondiente licencia de edificación o para solicitar la licencia de
edificación en aquellos terrenos que ya tengan la condición de solar, será de
TRES AÑOS desde la aprobación definitiva del presente P.E.R.I.
En
los terrenos incluídos dentro de una unidad de ejecución, el plazo para
solicitar la licencia de edificación será de TRES AÑOS desde la adquisición del
derecho al aprovechamiento urbanístico.
Se
distingue claramente en el planeamiento que se propone, la zona consolidada de
la vacante, pendiente de gestión y urbanización para la obtención de suelo
edificable y obtención de parcelas destinadas a equipamientos y espacios
libres.
En el
suelo urbano consolidado, la urbanización que falta se realizará por el
Ayuntamiento, que repercutirá en ella los costos por medio de Contribuciones
Especiales. Para la ejecución de las actuaciones de reforma que se han
planteado en la misma, se han delimitado unidades de ejecución.
Los
terrenos urbanos vacantes, han sido incluídos en unidades de ejecución para el
reparto de beneficios y cargas y realización de las obras de urbanización,
delimitadas de tal manera que comprendan el menor número de propietarios
posibles, con el fin de facilitar su gestión.
Suelo
urbano consolidado.- Al haberse adaptado en general la ordenación a las
alineaciones existentes, los retranqueos que se han señalado pueden realizarse
de forma voluntaria, compensándose al propietario por la aplicación del
apartado 3.1.4.2. de las Normas Urbanísticas del Plan General. De no ser así,
el sistema de actuación será el de EXPROPIACION.
Para
la gestión y ejecución de las actuaciones de reforma previstas, se han
delimitado cinco unidades de ejecución: U.E. 4-1; U.E.- 4.2; U.E.- 4.3;
U.E.-4.4 y U.E. nº 6. El sistema de actuación para estas unidades de ejecución
será el de COOPERACION.
En el
suelo vacante, donde los propietarios de suelo deben cumplir con los deberes de
cesión, equidistribución y urbanización, para adquirir el derecho al
aprovechamiento urbanístico, el sistema de actuación para las unidades de
ejecución delimitadas U.E. nº 1; U.E. nº 2; U.E. nº 3; U.E. nº 5; U.E. nº 7 y
U.E. nº 8, será el de COMPENSACION.
Se
han delimitado tres áreas de reparto de acuerdo con las características y
condiciones existentes en las distintas zonas del poblado, que comprenden la
totalidad del suelo urbano determinándose en cada una de ellas el
aprovechamiento tipo, según lo establecido en el artículo 96 del Texto
Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.
Area de reparto "A".
Comprende el suelo consolidado, a excepción
de las actuaciones de reforma previstas en el mismo, en el que se considera que
los propietarios de solares han patrimonializado su aprovechamiento. El aprovechamiento
tipo se calcula sólo a efectos de cuantificación, ya que, en tanto no se
realice la adaptación del Plan General al Texto Refundido de la Ley sobre el
Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, el aprovechamiento susceptible de
apropiación por los propietarios de solares, será el permitido por el
planeamiento.
Area de reparto "B".
Comprende las unidades de ejecución en
consolidado: U.E. 4.1; U.E. 4.2; U.E. 4.3; U.E. 4.4 y U.E. nº 6.
Area de reparto "C".
Están incluídas en la misma las unidades de
ejecución delimitadas en el suelo urbano vacante: U.E. nº 1; U.E. nº 2; U.E. nº
3; U.E. nº 5; U.E. nº 7 y U.E. nº 8.
El
uso característico del ámbito de ordenación es el residencial colectivo y la
tipología dominante la de la norma Vc1, por lo que es esta norma la que se toma
como referencia para establecer los coeficientes de ponderación, en todas las
áreas de reparto.
Coeficientes
de uso. Se
establecen los siguientes coeficientes, en función de repercusión del suelo para
cada uso.
- Residencial 1.00
- Residencial V.P.O. 0.85
- Comercial 1.10
- Dotaciones 0.50
Coeficiente
de tipología.
En función de la tipología edificatoria, se establecen en el mercado distintos
valores de repercusión de suelo, sobre el m2 edificado, los cuales se ponderan
con los siguientes coeficientes referidos al uso:
Ac1 = 1.8
Vu1 = 1.3
Vc1 = 1
Vc2 = 0.9
Cc1 = 1
Cc2 = 0.8
Coeficiente
de situación.
En el suelo consolidado, es decir, en el área de reparto "A", se han
establecido las normas de aplicación en cada una de las manzanas, de acuerdo
con lo existente, teniendo en cuenta, tanto las edificaciones, como las
posibilidades edificatorias, en relación al centro urbano actual y a los
servicios. Es decir, se aplican normas intensivas, donde existen edificaciones
de este carácter y en las zonas en las que tradicionalmente ha existido esta
tendencia y semi intensivas o semi extensivas en manzanas con este tipo de
edificación y zonas de borde con el suelo vacante.
La
uniformidad de derechos que se produce al aplicar el aprovechamiento tipo entre
los propietarios de suelo incluídos dentro de un área de reparto, no es justa
en este caso. Es preciso establecer unos coeficientes que reflejen la situación
inicial, en cuanto a los solares. Según lo anteriormente expuesto, estos
coeficientes van en función de la norma, y son:
Ac1 = 1.75
Vu1 = 1.54
Vc1 = 1.
Vc2 = 0.74
Cc1 = 1.4
Cc2 = 0.74
Dentro
del área de reparto "A", para cada norma concreta, el resultado de
multiplicar este coeficiente por el de tipología general del resto de áreas de
reparto determinará el coeficiente de tipología propio de este área.