PLAN
ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR DE LOS BELONES
4.1. NORMAS GENERALES DE EDIFICACION
4.1.2. CONDICIONES DE ILUMINACION E HIGIENICAS
4.2. REGIMEN URBANISTICO DEL SUELO
4.3.1. DETERMINACIONES DE CARACTER GENERAL
4.3.1.3. REPRESENTACION DOCUMENTAL.
4.3.2. NORMAS PARTICULARES DE ZONA
4.3.2.1. USO CARACTERISTICO RESIDENCIAL
4.3.2.2. USO CARACTERISTICO. EQUIPAMIENTO
Serán
de aplicación todos los conceptos, definiciones y parámetros que sobre este
particular figuran en el capítulo 1º del Título III de las Normas del Plan
General, a excepción de la siguiente:
"Criterios de medición de alturas"
En edificación aislada, se entiende por
rasante de la parcela urbanizada, la del vial a que dan fachada, siendo en caso
de parcelas con fachada a dos o más calles con diferente rasante, la definida
por la línea que une a ambas.
Será
de aplicación todo lo establecido en el capítulo 2º del Título III de las
Normas de Plan General, en lo referente a la iluminación, ventilación,
servicios de la edificación y dotación de aparcamientos.
Se
deberá tener en cuenta todo lo especificado en el Capítulo 3º del Título III de
las Normas del Plan General, referente al particular.
Será
de aplicación lo establecido en el Capítulo 4º del Título 3º de las Normas
Urbanísticas del Plan General, excepto lo siguiente:
"Acceso a la edificación"
El acceso a la edificación podrá hacerse
desde la vía pública, un espacio libre público o desde un espacio libre
privado. En este último caso, dicho espacio libre deberá ser colindante
directamente con un vial público al menos en 1/8 de su perímetro y la línea de
contacto entre ambas rasantes, coincidente. La anchura del espacio libre no
será inferior en ningún punto, a 5 m., permitiendo el paso y maniobra de
vehículos de bomberos, ambulancia y recogida de basura.
Cuando debajo de los espacios libres privados
existan sótanos, los forjados de éstos deberán estar calculados para soportar
el peso de vehículos contra incendios, hasta una distancia al menos de 5 m. de
una de las fachadas.
La
regulación de la utilización de los terrenos y edificaciones, según las actividades
que en ellos se puedan desarrollar, se realizará de acuerdo con lo establecido
en el Capítulo 6º del Título III de las Normas Urbanísticas del Plan General.
Serán
de aplicación las compatibilidades que se determinan en el cuadro de usos de
las referidas normas, para cada una de las actividades, situaciones y
categorías, salvo que se prohíba expresamente en las normas particulares de
zona.
Se
determinan en este apartado la regulación y el uso de la edificación, para las
diversas zonas que establece el presente Plan Especial de Reforma Interior.
Del
mismo modo que en el Plan General, las presentes Normas se estructuran en base
a dos criterios:
1º Según el tipo de ordenación.
2º Según el uso que caracteriza el ámbito de
aplicación.
Dentro
de cada norma, se incluyen asimismo, varias categorías o grados, que se
establecen en función de sus parámetros específicos. Existe una correspondencia
entre las presentes Normas y las del Plan General, aunque con las características
específicas de este Plan Especial.
Como
tipos de ordenación se señalan los siguientes:
a) Tipo de Ordenación con alineación a
vial (V)
Es aquella en que la edificación se sitúa en
relación con la calle, conformando manzanas, con o sin patio de manzanas, la
tipología propia de este tipo de ordenación es la edificación agrupada entre
medianeras, adosada a los linderos colindantes y al frontal, salvo que en los
planos se grafíe un retranqueo. Se permiten los retranqueos voluntarios o
entrantes, con las condiciones específicas en el apartado 4.1.3.4.
La edificabilidad se establece según índices
a aplicar, o bien en función de la longitud de fachada exterior, por el fondo
edificable y por el número de plantas incluyéndose en ella los cuerpos volados
permitidos.
Los parámetros específicos en este tipo de
ordenación son:
* Alineación a vial.
* Alineación de fachada.
* Anchura del vial.
* Altura máxima y número de plantas.
* Medianería.
* Manzana.
* Fondo edificable.
* Espacio libre interior de manzana.
* Retranqueo.
* Entrantes en la edificación.
En relación a vial existen un caso especial,
que comporta una tipología propia, y se aplica en la zona del Casco Antiguo
(C), con unos condicionantes estéticos y limitación de usos.
b) Tipo
de Ordenación aislada (A)
Este tipo de ordenación se caracteriza porque
la edificación se relaciona con la parcela que la soporta y con las
edificaciones de las parcelas colindantes.
Sus parámetros específicos son:
* Forma y dimensión de la parcela.
* Ocupación máxima y altura máxima.
* Separación mínima a linderos, privados o
públicos.
* Índice superficial de la edificabilidad,
aplicados sobre parcela neta.
* Separación mínima entre edificaciones.
En este tipo de ordenación se puede admitir
la edificación pareada o agrupada a linderos en los siguientes supuestos:
1.- Realización de edificaciones adosadas a
lindero común, en dos parcelas colindantes, si existe acuerdo entre los
distintos propietarios y con la inscripción de la carga consiguiente en el
Registro de la Propiedad.
2.- Agrupación de parcelas para agrupar
edificaciones, en los siguientes casos:
a) Proyectos unitarios, para dos o cuatro
parcelas con los linderos comunes, donde se cumplan los parámetros de parcelas
mínima, ocupación y edificabilidad, para cada una de las parcelas.
b) Concentración de la superficie edificable
correspondiente a varias parcelas, de modo que la edificación resultante tendrá
adscrito comunitariamente el espacio libre privado de la actuación, o bien que
la edificación y superficie total de parcelas se regulen en régimen de
propiedad horizontal.
En este último caso, deberá de formularse
Estudio de Detalle de la actuación, que será notificado a los propietarios de
las fincas colindantes, salvo que se trate de un proyecto de conjunto de toda
la manzana.
En la agrupación de edificaciones deberá
respetarse siempre el retranqueo, como separación mínima a la alineación a vial
o espacios libres públicos.
La superficie edificable admitida en cada
parcela, puede desarrollarse en varias edificaciones principales o destinarse
parte de ella para las construcciones auxiliares. Para estas construcciones
auxiliares no rigen las determinaciones sobre reparación de las edificaciones
dentro de una misma parcela que se señalan a continuación, respetándose en todo
caso, los retranqueos que se fijan con respecto a vial, espacio libre público o
nuevos linderos.
La separación entre edificaciones dentro de
una misma parcela, ha de establecerse cumpliendo la siguiente relación:
|
H1 + H2 |
|
3 |
Siendo H la altura del edificio.
En todo caso, la separación entre
edificaciones deberá de cumplir las dimensiones mínimas de los patios de luces.
c) Tipo
de ordenación con volumetría específica (E)
Este tipo de ordenación se caracteriza por la
existencia de un índice de edificabilidad, asignado a la superficie que rige
dicho tipo de ordenación, pero su distribución se efectúa mediante un plan de
conjunto, que puede ser un Estudio de Detalle.
Como
usos característicos, que comportan tipologías propias, se contemplan los
siguientes:
* Residencial
unifamiliar (U).
* Residencial colectivo
(C).
* Equipamientos (E).
Estos usos caracterizan los ámbitos regidos por estas
normas particulares de zona. A los efectos de implantación de usos compatibles
con los característicos, se aplicará el cuadro de usos compatibles que figura
en el apartado 3.6.3.2. de las Normas del Plan General cuyo anexo el Título VI,
con las restricciones que se indiquen expresamente por estas normas
particulares o por Ordenanzas Municipales.
En las zonas destinadas a equipamiento, será
incompatible el uso de vivienda, salvo las adscritas al uso.
En
los planos de ordenación se identifican las zonas de la siguiente manera:
Para
el uso residencial, son tres las siglas empleadas.
* La primera, corresponde al sistema de
ordenación.
* La segunda, corresponde al uso
característico.
* La tercera, corresponde al grado asignado.
Para
los equipamientos, son dos las siglas empleadas, ya que, en general, el sistema
de ordenación será similar al de las zonas colindantes. La primera, corresponde
al uso característico (E) y la segunda al uso específico. La edificabilidad,
viene determinada en las normas particulares, con carácter general, o bien se
grafíe en los planos de ordenación con un índice entre paréntesis, expresado en
m2/m2, detrás de las siglas. Cuando detrás de las siglas de equipamiento se
grafíen entre paréntesis las siglas de una norma residencial, el sistema de
ordenación y edificabilidad será la de ésta.
El
número de plantas máximo será el determinado en estas Normas, salvo que en los
planos de ordenación se grafíe específicamente el número de plantas, en cuyo
caso, considerará como máximo.
Según
lo anterior, se establecen las siguientes normas particulares:
Cc.- Casco Antiguo, residencial colectivo.
VC.- Vial, residencial colectivo.
VU.- Vial, residencial unifamiliar.
AC.- Aislada, residencial colectivo.
AU.- Aislada, residencial unifamiliar.
E1.- Volumetría específica, residencial
colectiva.
Serán
de aplicación cada una de las normas contenidas en el apartado 4.2. de las
Ordenanzas del Plan General, para este uso, con las siguientes particularidades
para este Plan Especial:
3.-
Volumen.
- Indice de edificabilidad. Será el
que se señala de forma general en cada norma, salvo que en los planos se señale
otro entre paréntesis, detrás de las
siglas.
- Alturas máximas. Serán las que se
reflejan en cada norma, de forma general, salvo que en los planos se señale
otro número de plantas, tanto para la calle, como para una manzana completa.
1.-
Definición:
Responde a aquellas zonas con
uso de equipamiento, ya sean de carácter público, comunitario o de carácter
privado (lucrativo).
2.-
Ordenación:
Las edificaciones deberán
adaptar una tipología a la de las zonas colindantes de uso residencial, salvo
que en los planos se grafíe entre paréntesis, después de las siglas, una norma
residencial, debiendo adaptarse en este caso, de forma expresa, a tipología de
dicha norma.
3.-
Volumen:
La edificabilidad de los equipamientos será,
de forma general, la que se especifica a continuación para cada uno de los
tipos, salvo que en los planos se grafíe entre paréntesis, después de las
siglas, un índice concreto, o una norma residencial, en cuyo caso será de
aplicación este índice o el de la norma de referencia (1).
(1) En los equipamientos públicos podrá
aumentarse la edificabilidad en un 50%, justificadamente, según las necesidades
del uso a implantar.
Espacios libres públicos.
Para las edificaciones de carácter público o
bien para las que, mediante concesión administrativa puedan autorizarse con
carácter lucrativo, se establecen como máximo los siguientes parámetros:
* Edificabilidad: 0,02 m² /m² .
* Alturas: 10 m. o excepcionalmente 15 m.
para aquellos elementos que requieran una altura superior por una especial función
significativa.
* Retranqueo: los mismos que se establezcan
para las zonas colindantes.
EJ.- Zonas deportivas.
* Edificabilidad: 0,2 m² /m² .
* Altura: 12 m.
* Retranqueos: los de las zonas colindantes.
EE.- Educativo-cultural.
* Edificabilidad: 0,35 m² /m² .
* Altura: 15 m.
* Retranqueos: los de las zonas colindantes.
EC.- Cívico, reunión y recreo.
* Edificabilidad: la que se refleje en el
plano entre paréntesis (en m² /m² ).
* Altura: la de la manzana o manzanas
colindantes.
* Ocupación: la de la manzana o manzanas
colindantes.
ES.- Sanitario asistencial.
* Edificabilidad: la de la norma de
referencia.
* Altura: la de la norma de referencia.
* Ocupación: la de la manzana o manzanas
colindantes.
ER.- Religioso.
* Edificabilidad: la que se refleje en el
plano.
* Altura: templo, según necesidades
funcionales Instalaciones anexas, dos plantas.
ST.- Servicios Técnicos.
* Edificabilidad.- La reflejada en los
cuadros nº 1.
* Altura.- Según necesidades funcionales.
* Ocupación.- La de la manzana o manzanas
colindantes.
* Se procurará integrarlos en la edificación
o que las construcciones se aproximen a la tipología de la zona.
En caso de ser aislados, se rodearán de zonas
ajardinadas y pantallas vegetales.
6.-
Usos.
Excepto los espacios libres, en las parcelas
reservadas para equipamientos, siempre que éstos sean de titularidad pública,
serán compatibles cualquiera de los tipos que se contemplan en las presentes
normas, con las limitaciones que pueda establecer el M.E.C. para el escolar.
Espacios libres públicos.
Espacios libres públicos.- Comprenden los
jardines, áreas de juego de niños, áreas peatonales, paseos y plazas; y zonas
deportivas públicas. En los cuadros de características nº 11 y en los planos de
ordenación, se refleja el destino concreto de cada una de las parcelas
calificadas como espacios libres, con las siglas correspondientes entre
paréntesis. Para su diseño, se estará a lo dispuesto en el apartado 1.8.8. de
la memoria, en cada uno de los tipos, que serán los siguientes:
J.A.R.- Jardines.
A.J.- Areas de juego de niños.
A.P.- Areas peatonales.
P.P.- Paseos peatonales y plazas.
Z.D.- Zonas deportivas públicas.
E.J.- Zonas deportivas.
Su uso característico es el deportivo, para
la práctica de esta actividad en sus diversas modalidades.
Su utilización estará regulada por las normas
que establezcan el Ayuntamiento u organismo en el que éste delegue.
E.E.- Educativo cultural.
Comprende la zona destinada a actividades
formativas o de enseñanza, en todos sus grados o especialidades, tanto
oficiales como particulares, incluyéndose actividades socio-culturales.
De la superficie reservada a este uso, deberá
destinarse un mínimo de 1.000 m2. para preescolar, ordenándose el resto de la
superficie de acuerdo con la normativa vigente del M.E.C.
E.C.- Cívico, reunión y recreo.
Parcela reservada para la construcción de
locales y espacios destinados para el desarrollo de la vida de relación de
carácter público o privado.
E.S.- Sanitario asistencial.
Reservado para la implantación de
instalaciones destinadas a la presentación de servicios médico-quirúrgico, como
consultorio, centros de salud, etc.
A
efecto de la aplicación de lo establecido en los artículos 190 y 191 del texto
refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, las
edificabilidades y alturas mínimas serán las siguientes:
En
las normas cuya edificabilidad viene marcada por índice superficial, la mínima
será el 50% de la máxima.
El
derecho a urbanizar se adquiere por los propietarios del suelo, con la
aprobación definitiva del presente Plan Especial. Este derecho se extinguirá si
no se han cumplido los deberes urbanísticos básicos en los plazos fijados en el
Plan de Etapas.
El
plazo máximo para solicitar la licencia de edificación de las distintas
parcelas y solares, y materializar de este modo el derecho al aprovechamiento
urbanístico adquirido por los propietarios de los mismos, será el señalado en
el Plan de Etapas.
El
poblado es cruzado en dirección Este-Oeste, por su parte Sur, por la línea de
alta tensión de 66 kv. que va desde La Unión a la subestación de La Manga.
Las
alineaciones que se han señalado para las edificaciones al sur del poblado, en la
zona colindante con la vía rápida de acceso a La Manga, respetan la banda
inedificable que establece la Ley Regional de Carreteras de 27 de agosto de
1990, de 25 mts., medidos desde el límite de la calzada.
En la
redacción de los proyectos de urbanización para la implantación de los
servicios, se estará a lo dispuesto en el apartado 1.8 de la Memoria.
Las
líneas aéreas de media y baja tensión existentes, deberán ser canalizadas
subterráneamente en los proyectos de urbanización de las respectivas unidades
de ejecución a las que afecten. En el suelo urbano consolidado, dichas líneas
deberán ser enterradas por la compañía suministradora Iberdrola, previamente a
cualquier modificación o ampliación, repercutiéndose los costes que legalmente
procedan, por Contribuciones Especiales, como actuaciones en suelo urbano.