PLAN ESPECIAL DE
REFORMA INTERIOR DE EL ALGAR
5. PLAN DE ETAPAS Y PROPUESTA DE GESTIÓN
5.1.1. PLAZOS PARA EL CUMPLIMIENTO DE LOS DEBERES URBANÍSTICOS
BÁSICOS.
5.2.3. ÁREAS HOMOGÉNEAS DE ACTUACIÓN
5.2.4. JUSTIFICACION DE COEFICIENTES
5.3.2. LIBRO DE REGISTRO DEL 10% DEL APROVECHAMIENTO
5.3.3.- VALOR DEL APROVECHAMIENTO DE CESIÓN
Según
lo dispuesto en el artículo 12 de Ley 6/98 sobre el Régimen del Suelo y
Valoraciones, los derechos y deberes de los propietarios de suelo que son
regulados por dicha Ley se ejercerán de acuerdo con la normativa que establezca
la legislación urbanística aplicable al respecto. Al efecto, se considerarán
como plazos máximos para el cumplimiento de los deberes urbanísticos por los
propietarios de suelo incluidos dentro de una unidad de ejecución, LAS ETAPAS,
debiendo estar al final de las mismas, realizadas la cesión, equidistribución y
urbanización efectiva de los terrenos, o en defecto de esto último,
establecidas las garantías necesarias, una vez aprobados los proyectos de
urbanización.
1
ETAPA (4 AÑOS).
Dentro de esta etapa, se establece el
siguiente orden de prioridades:
1º AÑO
U.E. nº 13, 12, 14 .- AA nº 1
2º AÑO
U.E. nº 15, 17, 20 .- AA nº 2
3º AÑO
U.E. nº 1.2, 1.2, 7 y AA 4, 8, .- AA nº 3
4º AÑO
U.E. nº 9, 11, 19
2ª
ETAPA (4 AÑOS)
Dentro de esta etapa, se establece el
siguiente orden de prioridades:
5º AÑO
U.E. nº 6.1, 6.2, 10,
6º AÑO
U.E. nº 16, 18
3º AÑO
U.E. nº
5, 2.1, 2.2, condicionada la 2.1 a la ejecución previa del drenaje de la
Plaza del Hondo.
4º AÑO
U.E. nº
3, 4., condicionadas a la ejecución previa del drenaje de la Plaza del
Hondo.
Las Etapas empezarán a contar desde la fecha
de aprobación definitiva del presente P.E.R.I.
El
plazo para la conversión de las parcelas en solares y solicitud de la
correspondiente licencia de edificación o para solicitar la licencia de
edificación en aquellos terrenos que ya tengan la condición de solar, será de
CUATRO AÑOS desde la aprobación definitiva del presente P.E.R.I.
En
los terrenos incluidos dentro de una unidad de ejecución, el plazo para
solicitar la licencia de edificación será de CUATRO AÑOS desde la aprobación
del proyecto de reparcelación o compensación y urbanización, de acuerdo con el
Plan de Etapas.
Se
distingue claramente en el planeamiento que se propone, la zona consolidada de
la vacante, pendiente esta última de gestión y urbanización para la obtención
de suelo edificable, así como de parcelas destinadas a equipamientos y espacios
libres.
En el
suelo urbano consolidado, la urbanización y servicios que falten en las
parcelas para obtener la condición de solar, la realizará el propietario de las
mismas, con el alcance previsto en el artículo 40 de R.G.U. Para la ejecución de las actuaciones de
reforma que se han planteado en la misma, se han delimitado unidades de
ejecución.
Los
terrenos urbanos vacantes, han sido incluidos en unidades de ejecución para el
reparto de beneficios y cargas y realización de las obras de urbanización,
delimitadas de tal manera que comprendan el menor número de propietarios
posibles, con el fin de facilitar su gestión.
Los
terrenos afectos a dotaciones públicas de carácter local incluidos en unidades
de ejecución, son de cesión obligatoria y gratuita. En los cuadros resumen de
cada una de las unidades se distingue el carácter público o privado de estas
dotaciones, clasificándolas como lucrativas o no lucrativas, respectivamente.
Suelo urbano consolidado.- Al
haberse adaptado en general la ordenación a las alineaciones existentes, los
retranqueos que se han señalado pueden realizarse de forma voluntaria,
compensándose al propietario por la aplicación del apartado 3.1.4.2. de las
normas urbanísticas del plan general. En caso de no realizarse la cesión y
compensación de forma voluntaria, y/o, en aquellos en los que no es posible
materializar el aprovechamiento sobre la parcela neta restante, así como para
las Actuaciones Aisladas (AA) previstas, el sistema de actuación será el
de EXPROPIACIÓN.
Para la gestión y ejecución de las otras
actuaciones de reforma previstas, se han delimitado cinco unidades de
ejecución: U.E.-14; U.E.-17; U.E.-18; U.E.-19; U.E.-20. El sistema de actuación
para estas unidades de ejecución será el de COOPERACIÓN.
Suelo vacante.- Donde los
propietarios de suelo deben cumplir con los deberes de cesión, equidistribución
y urbanización, antes de edificar, el sistema de actuación para las unidades de
ejecución delimitadas, será el de COMPENSACIÓN.
Se
han delimitado cuatro áreas de actuación, de acuerdo con las características y
condiciones existentes en las distintas zonas del poblado, que comprenden la
totalidad del suelo urbano, determinándose en cada una de ellas el
aprovechamiento global, a efectos comparativos con el aprovechamiento medio de
cada una de las Unidades de Ejecución incluidas en estas.
Área "A".
Están incluidas en la misma las unidades de
ejecución delimitadas en el suelo urbano vacante, de baja densidad:
Área "B".
Incluye las unidades de ejecución delimitadas
en el suelo urbano vacante, de media densidad.
Área "C".
Comprende las unidades de ejecución que
suponen una reforme de la trama existente en el suelo urbano consolidado.
Asea "D".
Comprende el suelo consolidado, en el que se
considera que los propietarios de solares han patrimonializado su
aprovechamiento y donde se han previsto actuaciones de reforma para mejorar la
trama urbana. La urbanización y servicios que falten en las parcelas para
obtener la condición de solar, la realizará el propietario de las mismas, con
el alcance previsto en el artículo 40 de R.G.U. El aprovechamiento global se
calcula sólo a efectos de cuantificación, ya que el aprovechamiento susceptible
de apropiación por los propietarios de solares, será el permitido por el
planeamiento.
El
uso característico del ámbito de ordenación es el residencial colectivo y la
tipología dominante la de la norma Vc1, por lo que es esta norma la que se toma
como referencia para establecer los coeficientes de ponderación, en todas las
áreas de reparto.
Coeficientes
de uso. Se establecen
los siguientes coeficientes, en función de repercusión del suelo para cada uso.
·
Residencial 1.00
·
Residencial
V.P.O. 0.85
·
Comercial 1.10
·
Dotaciones 0.50
Coeficiente de tipología. En función de la tipología
edificatoria, se establecen en el mercado distintos valores de repercusión de
suelo, sobre el m2 edificado, los cuales se ponderan con los siguientes
coeficientes referidos al uso:
Ac1 = 1.8
Vu1 = 1.3
Vc1 = 1
Vc2 = 0.9
Cc1 = 1
Cc2 = 0.8
Cálculo
del aprovechamiento medio, para cada área de actuación. (no se incluyen)
El
núcleo urbano de El Algar conforma una unidad residencial autónoma, tanto por
sus dimensiones y configuración como por su situación, alejada de la ciudad de
Cartagena.
Dicho
núcleo se configura como el centros de servicios de la zona Sur del Mar Menor,
sin perder su hegemonía en la actividad agraria, dentro de la zona de regadío
del Trasvase. Esta situación ha dado lugar a un crecimiento demográfico
superior al de las demás pedanías del término municipal, lo que se ha visto
reflejado en la actividad constructiva, tal como se puede observar comparando
el plano cartográfico del año 1970 con el actual.
Para
dar respuesta a esta demanda, hay que fomentar la creación de suelo urbanizado,
mediante la gestión de las unidades de ejecución de acuerdo con el Programa de
Actuación, que vincula, tanto a los particulares en las unidades cuyo sistema
de gestión es de compensación, como el Ayuntamiento en las que el sistema de gestión
es cooperación.
Con
carácter preferente, se deberán completar las infraestructuras básicas, así
como realizar las actuaciones programadas en el suelo consolidado, con cargo a
los recursos que se generan del 10% del aprovechamiento de cesión en este poblado.
Con
el fin de hacer efectiva la autonomía de la gestión, se debe de llevar un
control de los recursos para coordinar estos con las diversas actuaciones
programadas.
Por
lo tanto, una vez aprobado el presente Plan Especial, se deberá abrir un libro
de registro donde figuren los aprovechamientos que se vayan cediendo en la
gestión.
En el apartado 6.4 del Estudio
Económico-Financiero se calcula el valor del aprovechamiento de cesión en la
gestión de cada una de las Unidades de Ejecución que se han delimitado en el
suelo urbano vacante.