PLAN
PARCIAL SECTOR P3, CABEZO BEAZA
6.- ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIERO
6.2.- MEDICIONES Y VALORACIONES
6.2.1.- CONEXIONES CON LA ESTRUCTURA GENERAL DEL TERRITORIO.
6.2.2.- URBANIZACIÓN DEL SECTOR
6.3.- JUSTIFICACIÓN DE LA VIABILIDAD DE LA
ACTUACIÓN
De acuerdo con
lo establecido en el artículo 55 del Reglamento de Planeamiento, se establecen
en el presente apartado los costes estimados para la implantación de los
servicios urbanísticos y demás obras de urbanización necesarias para dar a las
parcelas la condición de solar edificable.
En la evaluación
económica que se realiza, se incluyen, en primer lugar, las obras
correspondientes a las conexiones con la estructura general del territorio.
Por las
características del sector, así como el tipo de ordenación que en el mismo se
ha realizado, no existen edificaciones ni instalaciones que haya de demoler o
trasladar.
Según determina
el artículo 63.1 del citado Reglamento, como justificación del costo de las
obras de urbanización e implantación de los servicios, se acompaña a
continuación las dimensiones y valoración de las partidas a ejecutar, en cada
uno de los casos.
ABASTECIMIENTO
DE AGUA.-
442,75 m3 Excavación en roca 2.500 1.239.700,00
262,63 m3 Relleno de arena 1.800 472.377,00
180,24 m3 Relleno seleccionado 800 108.149,00
550,00
m/l Tubería de fundición DI 250 mm 7.000 3.850.000,00
1,00 Ud Válvula
de compuerta 192.644 192.644,00
1,00 Ud Conexión
con el depósito 1.000.000,00
P.A. Piezas
especiales (40% s/ 5.042.644) 2.017.058,00
Suma............................................................................................................................. 8.879.927,00
VERTIDO
DE PLUVIALES
80,00 M/L Tubería de hormigón DI 80 6.500 520.000,00
369,00 m3 Excavación en zanjas 300 108.000,00
157,49 m3 Transporte a vertedero 200 31.499,00
106,60 m2 Relleno de arena 1.800 191.882
202,50 m3 Relleno de zahorra 1.150 232.881,00
4,00 Ud. Conexiones
canal 25.000 100.000,00
20.00 Ud. Conexión
de cuneta autovía
2.500 50.000,00
Suma............................................................................................................................. 1.234.262,00
VERTIDO
DE FECALES
1,00 Ud. Estación
de bombeo con pozo de
27 m3,
excavación, relleno,
hormigón armado,
forjado,
y caseta de 25 m2,
o adecuación
de la existente
en el P 2 1.525.620,00
2.325 m/l Tubería de DI 200 mm,i/
apertura de
zanja y tapado
o refuerzo de la
existente 10.000
23.250.000,00
P.A. Conexión
depuradora o adecuación 500.000,00
35 m/l Cruce
autovía s/ puente 10.000 350.000,00
P.A. Reposición
de servicios 1.000.000,00
Suma........................................................................................................................... 30.125.620,00
Nota.- Las partidas anteriores
son indicativa ya que será
en el proyecto de urbanización
donde se proyecte la
solución definitiva para el
vertido del saneamiento.
VIARIO
9.139 m/2 Viales de conexión con
los del Sector P
2 2.000 18.125.620,00
ESPACIOS
LIBRES
29.096 m2 Plantación de
espacios libres 200 5.819.200,00
ACOMETIDA
ELÉCTRICA
450 m/l Instalación
o refuerzo
de líneas 6.500 2.925.000,00
TOTAL
CONEXIONES Y
SISTEMAS
GENERALES 267.262.011,00
EXPLANACIÓN
Y PAVIMENTACIÓN
59.060 M3 Movimiento de tierras 1.000 35.436.000,00
14.505 m2 Acerados 3.000 43.515.000,00
44.555 m3 Pavimento de calzada y
aparcamientos 1.350 60.149.259,00
-------------------
Suma 138.648.250,00
RED
DE SANEAMIENTO
6.575,58
m3 Excavación en
zanjas 300 1.972.674,00
1.905,12
m3 Transporte
vertedero 200 381.024,00
1.497,96
m3 Relleno arena 1.800 2.696.355,00
4.670,46
m3 Relleno zahorra 1.150 5.371.029,00
3.290 M/L Tubería Ø 300 1.800 5.922.000,00
65 Ud. Pozo
de registro 40.000 2.600.000,00
100 Ud. Acometidas
colectivas 40.000 4.000.000,00
------------------
Suma 22.943.071,00
RED
DE PLUVIALES
6.431,58
m3 Excavación en
zanjas 300 1.932.475,00
2.554,20
m3 Transporte
vertedero 200 510.840,00
1.927,92 m3 Relleno arena 1.800 3.470.259,00
3.877,38
m3 Relleno zahorra 1.150 4.458.988,00
1.350 M/L Tubería Ø 300 1.800 2.430.000,00
900 M/L Tubería
Ø 400 2.200 1.980.000,00
990 M/L Tubería
Ø 500 3.000 2.970.000,00
85 Ud. Pozo
de registro 40.000 2.600.000,00
162 Ud. Sumideros 40.000 6.480.000,00
1.700 M/L Cuneta de pluviales
junto autovía y
de protección
Cabezo Beaza 2.000 3.400.000,00
------------------
Suma 30.229.561,00
RED
DE AGUA
250 M/L Tubería
Ø 200 con p.p.
piezas y
excavación 8.000 2.000.000,00
3.200 M/L Tubería Ø 150 con p.p.
piezas y
excavación 5.000 16.000.000,00
2.160 M/L Tubería Ø 100 con p.p.
piezas y
excavación 5.000 6.480.000,00
13 Ud Hidrantes
instalados 75.000 975.000,00
30 Ud Bocas
de riego 30.000 900.000,00
1 Ud Válvula
Ø 200 105.000 105.000,00
5 Ud Válvula
Ø 150 75.000 375.000,00
6 Ud Válvula
Ø 100 25.000 150.000,00
2 Ud Desagües 65.000 130.000,00
2 Ud Ventosas 80.000 160.000,00
16 Ud Pozos
registro 40.000 640.000,00
100 Ud Acometidas
30.000 3.000.000,00
-----------------
Suma 30.915.000,00
RED
DE COMUNICACIONES
5.000 M/L Canalizaciones 1.500 7.500.000,00
50 Ud Arquetas 65.000 3.250.000,00
-----------------
Suma 10.750.000,00
ESPACIOS
LIBRES
44.322 m2 Acondicionamiento
y plantación de
espacios libres 533 23.624.000,00
------------------
Suma 23.624.000,00
RESUMEN
SECTOR
* Explanación y pavimentación 138.648.250,00
* Saneamiento 22.943.071,00
* Evacuación de pluviales 30.229.561,00
* Red distribución agua 30.915.000,00
* Red energía eléctrica 125,500,000,00
* Alumbrado 44.350.000,00
* Jardinería 35,290.000,00
* Canalización para
comunicaciones por cable 10750.000,00
* Espacios libres 23.624.000,00
----------------------
TOTAL
SECTOR 451.951.882,00
RESUMEN
Conexiones y urbanización
Sistemas........................................................................................ 267.262.011,00
Urbanización del Sector............................................................................................................ 451.951.882,00
---------------------
Suma......................................................................................................................... 719.213.893,00
14 % G.G. y
Administrativos.................................................................................. 100.689.945,00
---------------------
Suma......................................................................................................................... 819.903.838,00
6 % B.I....................................................................................................................... 49.194.230,00
---------------------
TOTAL
ACTUACIÓN........................................................................................... 869.098.068,00
El desarrollo de
la presente actuación urbanística se va a llevar a cabo por los propietarios
del suelo, de acuerdo con el Plan de Etapas, en base al cual se realiza la
temporalización de las inversiones.
Se estima que la
venta de los solares se va a realizar de una manera uniforme durante un plazo
de 12 años, una vez aprobado el proyecto de compensación, siendo la forma de
pago el 20 % a la firma del contrato y el resto pagos mensuales hasta la firma
de la escritura, concluidas las obras de urbanización de las respectivas fases.
- Inversión inicial 632.500.000,00
- Inversión total 1.561.398,068,00
- Ingresos totales 1.701.500.950,00
De acuerdo con
la hipótesis anterior, el flujo de caja medio anual sería de 55.000.000 pts., a
un interés del 5 %.
COSTES
* Valor inicial de los
terrenos
461.500,00 m2
x 1.200 pts/m2 ............................................................................................... 553.800.000
pts.
* Importe obras
urbanización................................................................................................ 869.098.068
pts.
* Proyectos P.A.U. y P.P........................................................................................................ 18.000.000
pts.
* Proyectos de Urbanización................................................................................................... 45.000.000
pts.
* Compensación y gestión......................................................................................................... 6.500.000
pts.
* Financiación
55.000.000 x 5 %, durante
12 años....................................................................................... 33.000.000
pts.
* Gastos de administración ..................................................................................................... 36.000.000
pts.
-------------------------
TOTAL COSTES ................................................................................................. 1.561.398.068
pts.
VENTAS
* Superficie edificable
industrial
patrimonializable... 207.675
m2.
*
Precio medio de venta del
uso industrial para la zona
tipología a vial .......
30.000 ptas/m2.
* Valor de repercusión
del suelo sobre el m2 edificable
idem anterior
............. 8.354 pts/m2.
* Importe ventas suelo
urbanizado
para naves, zona 3
207.675 m2
x 8.354 ........ 1.701.500.950
pts.
TOTAL VENTAS 1.701.500.950
pts.
Resultados brutos 140.102.882
pts.
T.I.R. anual 8,2
%
Según lo anteriormente expuesto,
la actuación resulta rentable, comparativamente con otras inversiones de riesgo
similar, por lo que su viabilidad está justificada, de acuerdo con las
hipótesis que se han planteado.
Se
realiza a continuación de temporalización de las inversiones previstas por cada
uno se los 8 años en se va a realizar la gestión y urbanización del Sector.
CONCLUSIÓN
Con la presente
Memoria, Ordenanzas, Plan de Etapas, Estudio Económico-Financiero, y Planos que
la acompañan, se da por terminada la redacción del TEXTO REFUNDIDO del Plan Parcial del Sector P 3 del Cabezo de
Beaza, que recoge las condiciones del Acuerdo Plenario de aprobación
definitiva de 24 de julio de 2001.
CARACTERÍSTICAS
Y CAPACIDAD DE LAS REDES DE ABASTECIMIENTO
Energía
eléctrica.- En el anexo 1 se acompaña copia del escrito de
contestación de la empresa suministradora, a la solicitud de potencia que en su
momento se realizó para dotar al nuevo Sector de la energía eléctrica necesaria
para su funcionamiento, en el cual se plantea el refuerzo de una de las líneas
de media tensión existentes o bien la instalación de una nueva desde la
estación transformadora de la Asomada, situada en las proximidades de la
actuación.
Considerando una
potencia mínima de 0,10 Kw/m2 de superficie industrial o de
servicios, mas la necesaria para el alumbrado público, estaciones de bombeo,
etc. tendríamos inicialmente una previsión de demanda de 3 Mw, a la que habrá
de aplicarse los coeficientes de simultaneidad pertinentes de acuerdo con las
tipologías y usos a implantar.
Suministro
de agua. El suministro de agua se realizará desde el depósito regulador de la
Actuación Industrial Cabezo Beaza, sito en la ladera Oeste del mismo, de
acuerdo con el informe de Aquagest.
Los caudales
necesarios son:
Consumo:
Superficie 46,50 Ha
Caudal unitario 40 m3/Ha/día = 1,1 l/seg
Caudal total 1,1 x 46,50 Ha
= 51,23 l/s
Repartido el caudal en 10 horas,
tendremos: 51,23 x 2,4 = 122,95 l/s
Contraincendios:
De acuerdo con
el P.G.,la dotación prevista para el grupo 2º será de 500 l/minuto, igual a
8,33 l/s
Considerando un
coeficiente de simultaneidad de 0,50, el caudal de cálculo es el que
corresponde a dicho coeficiente y a dos hidrantes.
Caudal total de
cálculo previsto:
122,95
-------- + 2
x 8,33 = 78,135 l/s
2
Este
caudal puede conducirse, inicialmente, con una tubería general de Ø 250 mm, a
una velocidad de 1,59 m/s y considerando el 50% de simultaneidad, a una
velocidad de 1.25 m/s. Con una tubería de Ø 300 mm, la velocidad sería de 1,105
ms y de 0,89 m, respectivamente. Dado que no es normal el funcionamiento
simultaneo de hidrantes, estimamos en un principio adecuada la instalación de
la tubería de Ø 250 mm, teniendo en cuenta lo indicado anteriormente respecto a
la posible instalación de un grupo de presión para el suministro a las naves e
instalaciones situadas en las cotas altas, con la velocidad y caudal adecuado.
Vertido
de aguas fecales. El vertido
de las aguas fecales se realizará en un principio en la estación de bombeo
actualmente existente, donde es necesario añadir un caudal de 51,23 l/s, de
acuerdo con el coeficiente de simultaneidad previsto para el abastecimiento de
aguas.
Al existir red
de pluviales independiente, se tendrá en la edificaciones que los vertidos de
pluviales y fecales se realice también de forma independiente.
Considerando un
coeficiente de vertido a la red de 0,8, el caudal vertido a la red de
saneamiento será el siguiente:
El caudal a
aportar al colector será el siguiente:
0,80
x 51,23 = 40,98 l/s, lo que supone que el colector general ha de ser de Ø 30,
ya que con el 1% de pendiente se pueden conducir 96,70 l/s y con un 0,5% de
pendiente 68,38 l/s.
El bombeo se
realizará hacia la depuradora del Cabezo Beaza, a través de una tubería de Ø
250 mm, siendo el caudal de cálculo de 83,13 l/s de los que, suponiendo el 0,8
de coeficiente de vertido, resulta un caudal de
0,80
x 66,50 = 66,50 l/s
El caudal total
de fecales de los Sectores P1 y P2, mas el nuevo sector que se proyecta, sería
de: 40,98 + 66,55 = 107,98 l/s
La
tubería de Ø 250 mm conducirá los 107 l/s a una velocidad de 2,19 m/s, con una
pérdida de carga de 19,9 m/Km y con una altura manométrica de 112,33329 m.,
siendo necesario un bombeo total de:
107,48x112,32x1,07
Ncv = -------------------------- = 246,08 CV
75 x 0,7
con una
potencia absoluta de la red en Kw de
246,08
NKw = --------- x
0,736 = 190,65 Kw
0,95
Actualmente
hay tres bombas de 60 Kw, por lo que sería necesario ampliar 2 bombas de 70 Kw,
para poder contar, de forma permanente, con una potencia de 190 Kw, y dos
bombas mas de respeto, una de 60 Kw y otra de 70 Kw. Sería necesario ampliar el
foso de bombeo a la capacidad necesaria.
Otra posible
solución sería ampliar la tubería a Ø 300 mm, la cual podría conducir los
107,49 l/s a 1.35 m/s, con una pérdida de carga de 7,8 m/Km y una altura manométrica
de 71,13 m. en el punto de cota mas alta a salvar, siendo entonces necesaria
una potencia de bombeo de:
107,48 x 72 x
1,07
Ncv = ------------------------- = 157,59 CV
75 x 0,7
con una
potencia absoluta de la red en Kw de
157,59
NKw =
--------- x 0,736 = 122,1 Kw,
0,95
con lo que
valdría el bombeo que se realiza actualmente con las 3 bombas de 60 Kw
existentes.
Por último,
existe una tercera solución, que sería efectuar un bombeo independiente para el
nuevo Sector P 3, en el punto mas bajo de la urbanización, el cual podría
hacerse con una tubería de Ø 200, a una velocidad de 1,62 m/s y una perdida de
carga de 72,09 m/Km. Teniendo en cuenta el caudal previsto para el citado
Sector P 3 de 51,23 l/s, sin considerar la simultaneidad de 0,8, seria
necesario:
Ncv = 75,27 CV,
equivalente a 60,22 KW de la red, con lo que bastaría disponer de 2 bombas de
60 Kw.
En resumen, hay
tres opciones posibles que justifican la viabilidad de envío de aguas fecales a
depuradora, que son:
1.-
Ampliación del bombeo existente
2.-
Cambio de la tubería a Ø 300 mm
3.-
Construcción de un bombeo independiente
para el Sector P 3
En los planos se
ha dibujado la solución nº 3, siendo esta también la que se ha considerado en
la evaluación económica. No obstante, se utilizará la que resulte de los
cálculos definitivos que se realicen en el proyecto de urbanización.
Vertido
de aguas pluviales.
Considerando
una intensidad media horaria de 90 mm/m2 para un aguacero de 10
minutos, un coeficiente de escorrentía de 0,60 para el conjunto del Sector y un
coeficiente de admisión de la red de 0,5, tendremos un caudal de
0,5 x 0,6 x 90
46.15
Q = --------------------------- = 3,46 m3/s, el cual habría que 360
desaguar
en las cunetas existentes, a través de los diversos viales, y en los pasos bajo
la Autovía. Estimando 5 salidas, corresponderán a cada una absorber 692 l/s
que, con una pendiente del 1%, requerirían tubos de Ø 800 mm en los puntos de
desagües y una sección máxima en el canal de desagüe (4 salidas equivalen a
2,77 m3/s) que, con una pendiente del 1% pueden ser conducidos en el
punto de máximo caudal con una sección de canal de 0,75 m2, muy
inferior a la actualmente existente y por tanto, con garantía de evacuación. No
obstante, el canal puede ser recrecido y el tramo que va soterrado con dos
tubos de Ø 800 mm, puede conducir el mismo caudal por lo que, en el peor de los
casos podría ser necesario un tercer tubo para garantía total de evacuación.
Aun suponiendo que todas las aguas fuesen al canal a través de los viales,
tanto este canal como los tubos pueden sea ampliados en lo necesario, hasta su
destino final en la Rambla de El Hondón
En el Anexo 1 se
ha incluido el informe de Aquagest sobre los puntos de entronque y condiciones
en que han de realizarse los mismos.