PLAN PARCIAL SECTOR LP6, ESTE DE LA PALMA

6.4.- JUSTIFICACIÓN DE LA VIABILIDAD DE LA ACTUACIÓN.. 7

6.- ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIERO

6.1.- INTRODUCCIÓN

De acuerdo con lo establecido en el artículo 55 del Reglamento de Planeamiento, se establecen en el presente apartado, los costes estimados para la implantación de los servicios urbanísticos y demás obras de urbanización para dar a las parcelas la condición de solar edificable.

Por las características del sector, así como el tipo de ordenación que en el mismo se ha realizado, no existen edificaciones ni instalaciones que haya de demoler o trasladar.

Según determina el artículo 63.1 del citado Reglamento, como justificación del costo de las obras de urbanización e implantación de los servicios, se acompaña a continuación las dimensiones y valoración de las partidas a ejecutar, en cada uno de los casos.

6.2.- MEDICIONES Y VALORACIONES

6.2.0.- INFRAESTRUCTURAS Y SISTEMAS GENERALES

4.207,47 m² Urbanización espacio libre S.G. 1.200 pts/m² 5.048.964

1.567,61 Urbanización viales S.G. 1.300 pts/m² 2.037.893

P.A. Acometida saneamiento y reposición

de firmes 1.500.000

P.A. Acometida red de aguas 500.000

P.A. Entronque subterráneo a red de M.T. 749.363

TOTAL 9.836.220

6.2.1.- EXPLANACIÓN Y PAVIMENTACIONES

17.818 m³. Desmonte y

terraplenado 850 pts/m² 15.235.053

3.076 m/l Bordillo hormigón 1.040 pts/m² 3.199.040

15.099 m². Pavimento de

calzadas 1.100 pts/m² 16.604.500

9.918 m². Pavimento de

aceras y c/

peatonales 1.800 pts/m² 17.852.400

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TOTAL 52.890.993

6.2.2.- SANEAMIENTO

3.891 m/l. Excavaciones de

zanjas, incluso

tapado ......... 1.400 pts/ml.. 5.447.400

993 m/l. Tubería 30 mm D.I.

hormigón, colocada 1.500 pts/ml.. 1.489.500

910 m/l Tubería 40 mm D.I.,

P.V.C., colocada 1.800 ptas/ml.. 1.638.000

214 Ud.- Entronques

domiciliarios ... 35.000 pts/ud.. 7.490.000

41 Ud.- Pozo de

registro ..... 60.000 pts/ud.. 2.460.000

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TOTAL.... 18.524.900

6.2.3.- SUMINISTRO Y DISTRIBUCIÓN DE AGUA

3.367 m/l. Excavación en

zanjas, cama

de arena y tapado.. 700 pts/ml.. 2.356.900

180 m/l. Cruces de calzada,

homologados,

protegidos ........ 1.000 pts/ml.. 180.000

295 m/l. Tubería 250 mm D.I.,

tipo D, desde

red general 5.100 pts/ml.. 1.504.500

643 m/l. Tubería 150 mm D.I.,

tipo D, en anillo

principal, con p.p.

piezas especiales 3.300 pts/ml.. 2.121.900

2.076 m/l. Tubería 80 mm idem,

en anillos

secundarios ...... 1.600 pts/ml.. 3.321.600

5 Ud.- Hidrantes contra

incendios ........ 75.000 pts/ud.. 375.000

16 Ud.- Llaves de corte .. 25.000 pts/ud.. 400.000

14 Ud.- Arquetas llaves

de corte tapa

fundición ........ 35.000 pts/ud.. 490.000

214 Ud.- Acometidas

domiciliarias 14.000 pts/ud.. 2.996.000

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TOTAL .... 13.745.900

6.2.4.- INSTALACIÓN ELÉCTRICA

420 m/l.- Zanja normalizada para

media tensión, incluso

arena y tapado. 1.700 pts/ml... 714.000

420 m/l.- Conductor de 12/20 Kv. tipo

RRF 3p. de 3 x 150 en un

aluminio, en acometida

transformador .. 6.100 pts/ml.. 2.562.000

1 Ud.- Entronque,

subterráneo M.T. . 250.000 pts/ud. 250.000

1 Ud.- Centro de transformación

600 Kva. ... 8.500.000 pts/ud. 8.500.000

3.120 m/l.- Zanja normalizada para

la red de baja tensión,

arena y tapado.. 1.500 pts/ml. 4.680.000

3.120 m/l.- Línea de media tensión, con

4 conductores aluminio de 90 a

250 mm, instalada. 3.700 pts/ml. 11.544.000

130 Ud.- Cajas de acometida,

normalizada .... 25.000 pts/m². 3.250.000

165 m/l.- Tubería reforzada

con hormigón, en cruces de

calzada ........ 4.500 pts/ml. 742.500

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TOTAL .... 32.242.500 pts.

6.2.5.- ALUMBRADO

2.250 m/l. Excavación zanja, colación tubo

y tapado ......... 600 pts/ml. 1.350.000

75 m/l. Cruce calzada, protegido con

hormigón ....... 1.200 pts/ml. 90.000

2.450 m/l. Conductor 4 x 6 mm.,

colocado ......... 700 pts/ml. 1.715.000

80 Ud.- Luminaria sobre columna de 8 m,

incluso anclajes equipo e

instalación .. 70.000 pts/ud. 5.600.000

30 Ud.- Luminarias peatonales, sobre

columna de 4 m, incluso

anclajes, equipo e

instalación ... 50.000 pts/ud. 1.500.000

1 Ud.- Cuadro de mando, instalado

sobre normas del

Ayuntamiento.. 350.000 pts/ud. 350.000

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TOTAL .... 10.605.000 pts.

6.2.6.- JARDINERÍA

6.100 m/². Parterres, con p.p.

de tapizantes, arbustos y

arbolado ....... 600 pts/m²... 3.965.000

1.500 m². Pavimento tipo

peatonal i/ solera 2.800 pts/m² 4.712.000

P.A.- Red de riego 750.800

P.A.- Mobiliario urbano 977.400

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TOTAL .... 10.405.200

6.2.7.- TELEFONÍA

1.750 ml. Canalización bajo tubos de

plástico en prisma de

hormigón ..... 2.500 pts/ml. 4.375.000

22 Ud. Arquetas

normalizadas 60.000 pts/ud. 1.320.000

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TOTAL .... 5.695.000

6.3.- RESUMEN

* Infraestructuras y sistemas generales 9.836.220

* Explanación y pavimentación ... 52.890.993

* Saneamiento ................... 18.524.900

* Red distribución agua ......... 13.745.900

* Red energía eléctrica ......... 32.242.500

* Alumbrado ..................... 10.605.000

* Jardinería .................... 10.405.200

* Telefonía ..................... 5.695.000

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TOTAL .. 153.945.713

6.4.- JUSTIFICACIÓN DE LA VIABILIDAD DE LA ACTUACIÓN

La urbanización y edificación del presente Plan Parcial se va a llevar a cabo por los propietarios del suelo, según su el Plan de Etapas, y de acuerdo con los compromisos adquiridos previamente con el Ayuntamiento de Cartagena en el Convenio firmado al respecto. Temporalizando las inversiones en base al citado Plan de Etapas, vamos a estudiar la rentabilidad de las mismas.

Se estima que la venta de los solares se va a realizar de una manera uniforme durante el tiempo de ejecución de cada una de las unidades

De acuerdo con la hipótesis anterior, el "cash flow" medio anual sería de 14.200.000 pts., a un interés del 5,5 %.

COSTES

* Valor inicial de los terrenos

80.156,29 x 1.500 pts/m² ..... 120.234.435 pts.

* Importe obras urbanización ....... 153.945.713 pts.

* Proyectos y gestión .............. 15.000.000 pts.

* Financiación

14.200.000 x 5,5 %, durante 12 años 9.372.000 pts.

* Gastos de administración ......... 10.000.000 pts. --------------------

TOTAL COSTES 308.552.148 pts.

VENTAS

* Superficie edificable viviendas ... 21.050,08 m².

* Precio medio de venta de

de viviendas en la zona....... 100.000 ptas/m².

* Valor de repercusión

del suelo sobre el m² edificable

15 % sobre 100.000 ............. 15.000 pts/m².

* Importe ventas suelo urbanizado

para viviendas.

21.050,08 m² x 15.000 ......... 315.751.200 pts.

* Superficie edificable comercial 2.492,20 m².

* Valor repercusión suelo 16.500 pts/m²

* Importe ventas suelo comercial 41.121.300 pts.

TOTAL VENTAS 356.872.500 pts.

Resultados netos 48.386.472 pts.

Tasa Interna de Rentabilidad anual 6,2 %

La rentabilidad de la actuación es aceptable, comparándola con otras alternativas de similares características e igual riesgo, según las hipótesis que se han establecido.