PLAN
PARCIAL SECTOR LP6, ESTE DE LA PALMA
1.3.- OBJETIVOS Y CRITERIOS DE ORDENACIÓN
1.4.- ANÁLISIS DE LA ORDENACIÓN
1.5.- INFRAESTRUCTURAS Y SERVICIOS
1.6.- DELIMITACION DE UNIDADES DE EJECUCIÓN
1.7.- SÍNTESIS Y CUADROS DE CARACTERÍSTICAS
1.8.- DETERMINACIONES DEL ARTICULO 64 DEL
REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO
1.-
MEMORIA
1.0.-
OBJETO
Por encargo de D. Mariano Roca
Meroño, con D.N.I.22.838.941 en representación de TECNICAS DE INVERSIONES GAMMA, S.L. con C.I.F. B-30607154 y domicilio
en C/ Jara, Edif. Forum, Cartagena, se procede a la redacción del presente PLAN
PARCIAL DEL SECTOS LP 6 DE LA PALMA
1.1.-
JUSTIFICACIÓN Y ALCANCE
1.1.1.- JUSTIFICACIÓN DE LA
PROCEDENCIA DE SU
FORMULACIÓN
La modificación nº 80
del P.G.O.U. de Cartagena, sobre la reclasificación como suelo urbanizable residencial al Este de La Palma (exp.
129/99) fue aprobada definitivamente por resolución de la Dirección General de
Arquitectura y Urbanismo de la Consejería de Obras Públicas y Ordenación del
territorio de fecha 3 de Julio de 2.000.
La Modificación nº 80
del Plan General Municipal de Ordenación, clasifica el suelo situado al Este de
La Palma, como Urbanizable Sectorizado.
La citada modificación se
justifica en los siguientes términos:
"
En el poblado de La Palma, no existe suelo clasificado donde poder plantear una
actuación unitaria destinada a la construcción de viviendas de tipo social, y
cubrir de esta manera la demanda que hay en la actualidad de las mismas. Al
encontrarse el P.E.R.I. en tramitación, no es posible aplicar los mecanismos
previstos en la legislación urbanística para impulsar la urbanización y la
edificación de los solares y terrenos vacantes dentro del suelo urbano. La
estructura de la propiedad y la falta de iniciativa de sus titulares, dificulta
la ejecución de una actuación global que cubra las necesidades de viviendas
existentes, de las características descritas."
En el convenio firmado
con el ayuntamiento por los promotores, previamente a la aprobación de la
modificación del Plan General, estos se han comprometido al desarrollo
urbanístico de la zona en unos plazos determinados, siendo la primera de las
actuaciones que deben de realizar la presentación para su tramitación del
correspondiente Plan Parcial, siendo por tanto en cumplimiento de este convenio
por lo que se formula el presente proyecto.
1.1.2.-
ALCANCE DE LA ACTUACIÓN
El conjunto de los
terrenos que abarca el "Sector La Palma-5" y los sistemas generales
adscritos al mismo, ocupa una extensión de 80.156,29 m2 y cuya
delimitación gráfica aparece en el plano 2.2.
Para la redacción del
Plan Parcial, se han tenido en cuenta las condiciones de la Modificación
puntual del Plan General nº 80, que califica los terrenos como Suelo
Urbanizable Sectorizado, uso residencial extensivo y las condiciones del
convenio suscrito con el Ayuntamiento para el desarrollo urbanístico de la
zona. La ordenación de los terrenos y la asignación de usos pormenorizados, se
ha realizado de acuerdo con dichas condiciones y determinaciones.
1.2.-
INFORMACIÓN URBANÍSTICA
1.2.1.-
SITUACIÓN GEOGRÁFICA Y DELIMITACION
La situación geográfica
de los terrenos objeto del presente Plan Parcial, según viene reflejado en el
plano nº 1 de los de información, se enclava en la zona norte del término
municipal, al Este del poblado de La Palma, siendo su posición geográfica, con
relación al meridiano inicial de Greewich, la siguiente:
Longitud oeste 0º 59' 18''
Latitud norte 37º 42' 10''
Lindan por el Norte, con
el antiguo camino de Cabo de Palos que discurre hacia Los Migaznares; por el
Sur, con la carretera regional MU 311; por el Este, con un camino del trasvase
y por el Oeste, con el suelo urbano de La Palma.
1.2.2.-
CONEXIÓN CON EL EXTERIOR
Tal como se ha descrito
anteriormente, los terrenos incluidos dentro del sector lindan por el norte y
por el sur con dos vías de la estructura del territorio; por el oeste son
colindantes con el suelo urbano, por lo que la conexión con los viales
previstos en el P.E.R.I. es un hecho que debe producirse.
1.2.3.-
CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO
1.2.3.1.-
TOPOGRÁFICAS
El terreno no presenta
relieves accidentados notables, siendo una ladera muy suave, con declive hacia
el Este. La altimetría va desde la cota 33,56, en el Camino de Los Migaznares,
a la cota 32,21, en la carretera MU 311 en el tramo que va hacia el Algar.
1.2.3.2.-
GEOLÓGICAS
Según el mapa geológico
de la zona, todo el área está formada por materiales terciarios
(mioceno-messiniense), del tipo margas y areniscas. Estas rocas son
sedimentarías y
constituidas por una serie detrítica. Las margas son arcillosas, amarillentas,
y las areniscas, calcáreas.
1.2.3.3.-
SÍSMICAS
Esta zona se haya en un
área tectónicamente activa, marcada por distintas fracturas que determinan
bloques que juegan un papel independiente.
La línea sismo tectónica
mas notable de la zona es la falla Cerro Roldán (al oeste de Cartagena -La Unión-Isla
del Ciervo-en el Mar Menor), coincidente con la orientación del sistema Bético.
Esta fractura, junto con la falla Murcia-Cartagena determinan uno de los bloque
anteriormente citado.
No obstante lo
anteriormente indicado, las normas sismo- resistentes vigentes, Real Decreto
2543/1994 de 24 de diciembre, por el que se aprueba la Norma de Construcción
Sismoresistente, dentro del "mapa de peligrosidad sísmica del territorio
nacional", asigna a Cartagena un
coeficiente de aceleración sísmica básica ab/G de 0,05.
1.2.3.4.-
HIDROLÓGICAS
Por la profundidad de
los pozos de la zona, se determina el nivel freático existente, el cual está
alrededor de los 10 ó 18 m. Las aguas tienen un grado de dureza alta, lo que no
las hace aptas para el consumo.
Este grado de salinidad
se va acentuando conforme nos acercamos al mar, donde las concentraciones de
sales son mas altas.
La presencia de este
nivel freático no es posible que tenga
repercusión, desde el punto de vista geotécnico, en los proyectos
constructivos si bien, por su grado de dureza, habrán de tomarse las
precauciones adecuadas para que no afecten a los hormigones y no deberá
emplearse para la fabricación de los mismos.
1.2.3.5.-
GEOTÉCNICAS
Superficialmente y dado
el tipo de terreno, formado básicamente por margas calizas, se puede considerar
esta capa como de características geotécnicas moderadas, que no admite
cimentaciones con cargas elevadas, pero si las de los edificios de poca altura.
Las edificaciones existentes en el poblado de La Palma se han realizado con
zapatas o cimentaciones corridas calculadas para una resistencia media de 1,5
kg/cm2.
1.2.3.6.-
ECOLOGÍA Y VEGETACIÓN
La zona objeto de este
Plan Parcial, no tiene ningún rasgo ni detalle ecológico del que haya de
hacerse mención.
No existen masas
arbóreas y los cultivos que tradicionalmente existieron en la zona, están
prácticamente abandonados.
1.2.4.-
CLIMATOLOGÍA DE LA ZONA
El presente Plan Parcial
se encuentra en la zona central del llamado Campo de Cartagena, por lo que los
datos climáticos característicos, corresponden a los de dicha comarca,
teniendo además en
cuenta, que por su proximidad al Mar Menor, suaviza aún más este clima,
amortiguando las temperaturas frías en invierno y los rigores estivales.
Los datos climáticos que
se aportan a continuación, corresponden a las estaciones metereológicas de
Cartagena - Puerto y El Algar, por ser las estaciones más próximas que
presentan datos termo-pluviométricos.
1.2.4.1.-
TEMPERATURAS
La temperatura media
anual en el período 1982-1992, se sitúa alrededor de los 18ºC. Las medias
mensuales, muestran un máximo en los meses de Julio y Agosto, que oscila entre
los 25,5ºC y los 26ºC, y un mínimo en Enero y Febrero, con temperaturas
comprendidas entre 11 y 12ºC. Según estos máximos y mínimos en los valores
medios, puede admitirse una oscilación térmica anual alrededor de los 15ºC.
Las temperaturas medias
de las máximas, se sitúan entorno a los 22,5ºC. Las medias de las mínimas están
comprendidas entre 13ºC, registrándose los valores inferiores en los meses de
Diciembre, Enero y Febrero, con temperaturas medias que no bajan de los 10 ºC.
En cuanto a las máximas
absolutas, en El Algar se han registrado temperaturas de hasta 44ºC en el mes
de Julio. Sin embargo, en el litoral, la máxima absoluta registrada es de 40ºC,
y en general no sobrepasa los 38ºC. Las estaciones registran mínimas absolutas
que muy esporádicamente se sitúan por debajo de los 0ºC. Las heladas son, por
tanto, prácticamente inexistentes.
La NBE - CT 79
"Condiciones Térmicas en los edificios", de obligado cumplimiento a
partir de su entrada en vigor el 22/01/1.960, sitúa a los terrenos objeto del
presente Plan Parcial en la zona W.
Según lo anterior, el
coeficiente de transmisión térmica a considerar en los proyectos de edificación
serán:
K = 1,50 K cal/h m2 ºC, en
cerramientos
K = 5,00 K cal/h m2 ºC, en carpintería exterior
K = 1,50 K cal/h m2 ºC, en cubiertas
1.2.4.2.-
PRECIPITACIONES
El rango climático más
característico de la zona, al igual que todo el S.E. peninsular, es la
irregularidad de las precipitaciones. Las medias anuales oscilan entre los 293
mm. registrados en El Algar y los 325 mm. de Cartagena.
En los datos de las
precipitaciones, se ponen de manifiesto la extrema sequía estival, ninguno de
los observatorios considerados, presentan un mes de verano con
precipitaciones
superiores a los 9 mm. El mes más seco es Julio, con valores ínfimos que no
superan los 9 mm.
El volumen de la lluvia
asciende bruscamente en Octubre, siendo esta época la de mayor intensidad. El
máximo secundario se presenta entre Enero y Abril, mientras que en Febrero y
Noviembre la gráfica muestra un brusco descenso, aunque no tan acusado como el
estival.
De acuerdo con los
valores del Castillo de Galeras, se
puede establecer la siguiente serie cronológica:
AÑO DIAS DE LLUVIA DIAS
DE TORMENTA GRANIZO
1970 73 9 1
1971 91 16 2
1972 97 18 3
1973 63 6 3
1974 74 11 3
1975 66 12 3
1976 74 11 2
1977 72 9 1
1978 71 5 -
1979 76 7 -
1980 69 12 1
Según las normas Técnicas
de Diseño y Calidad de viviendas de protección oficial, los terrenos afectados
por la presente adaptación del P.P. están incluidos en la zona pluviométrica
"Z".
Ante la ausencia de otra
regulación normativa subsidiariamente se considerará en los cálculos de las
secciones de limahoyas, canalones, cazoletas, recogida de aguas y secciones de
tuberías de desagües de pluviales, una intensidad de lluvia de I= 5 mm/h.
Los valores de la
humedad relativa, sitúan sus máximos y mínimos anuales de valores comprendidos
en el intervalo 90% - 50%, respectivamente.
1.2.4.3.-
RED HIDROGRÁFICA
El poblado de La Palma
se encuentra alejado de las cuencas que surcan el Campo de Cartagena en
dirección al Mar Menor, como son la Rambla de El Albujón o la Rambla de
Miranda, no existiendo otros cauces a considerar, salvo los canales de drenaje
del Trasvase.
1.2.4.4.-
VIENTOS
Para el análisis de los
vientos dominantes en Cartagena, tomamos datos del faro de la Marina (Castillo
de Galeras), situado a 219 m. de altitud en el borde occidental del puerto, que
proporcionan como vientos con notable frecuencia, los de máxima frecuencia en
primavera y dominantes en otoño. El viento más frecuente es de componente
suroeste con un 39,7% anual.
El "Lebeche"
de componente Sureste, es cálido y seco por proceder del Sahara y lleva en
suspensión gran cantidad de partículas sólidas, sopla preferentemente en los
meses de primavera y principios de verano. Este viento influye negativamente en
la vegetación por elevar la aridez, caldear la atmósfera y provocar un aumento
de la transpiración, con lo que las plantas se agostan prematuramente.
Ahora bien, desde el
punto de vista de la contaminación atmosférica, tan ligada a la dirección y
fuerza del viento, cabe resaltar la importancia de vientos de componente E
"Levante", dada la situación oriental de la industria contaminante
respecto de la ciudad. Entre estos vientos, el más frecuente es el de
componente NE, con un 28,2% anual y principal repercusión en verano, por lo que
la contaminación no llega a la zona de La Palma.
1.2.4.5.-
ASOLEO
Es este el principal
elemento del clima y el más decisivo y condicionante del Urbanismo por ser, así
mismo, el factor más condicionante de la temperatura del aire. Esta varía siguiendo
una curva semejante a las de horas-sol, pero retrasándose sus máximos y mínimos
poco más de un mes, debido a la inercia térmica de la tierra que tarda más en
enfriarse y volverse a calentar, que la atmósfera que la envuelve. Es decir los
días más fríos y más calientes no corresponderán con los solsticios de invierno
y verano (21 de Diciembre y 21 de Junio) sino un mes más tarde (21 de Enero y
21 de Julio). Estas fechas precisamente serán las que sirvan para los cálculos
de los días de mayor o menor temperatura anual.
Conviene recordar que
las temperaturas disminuyen 0,55 grados por cada 100 metros de elevación,
aunque esto es una cuestión sin trascendencia en el presente caso, ya que la
altitud topográfica de la zona es similar a la de la estación donde se ha
registrado os datos.
El estudio del asoleo lo
basaremos en la concreción del número de horas de sol y en el estudio
geométrico del movimiento del sol respecto de Latitud 37º 39' Norte al objeto
de poder determinar y representar en todo momento la posición del sol con
respecto a cualquier edificación emplazada en su entorno, toda vez que los
aspectos concernientes al espectro solar y a la energía solar son
generalizables a cualquier emplazamiento de la zona mediterránea y entrar en
ellos específicamente, escapa del contenido del presente apartado.
Podemos aproximar las
medidas de soleamiento en los distintos meses del año, basadas en las
mediciones proporcionadas por el Instituto Metereológico Nacional, obteniendo
los siguientes valores:
ENERO 5 h. 9 JULIO 10
h. 26
FEBRERO 6 h. 16 AGOSTO 11
h. 2
MARZO 6 h. 56 SEPTIEMBRE 7 h. 46
ABRIL 7 h. 15 OCTUBRE 6 h.
3
MAYO 8 h. 35 NOVIEMBRE 6 h. 42
JUNIO 10 h. 37 DICIEMBRE 5 h. 35
Por cuanto normalmente
los rayos de sol no encuentran siempre el camino abierto hacia la tierra, sino
que existen una serie de obstáculos (nubes, calima. nieblas, etc.) que junto
con las obstrucciones solares (edificios, montañas) reducen considerablemente
las horas de sol para cualquier punto.
Este tipo de
soleamiento, el teórico menos el obstruido, es lo que constituye el SOLEAMIENTO
EFECTIVO, es decir que por cada hora de sol teórica solo habrá un determinado
porcentaje de efectiva.
Para la latitud 37º 39'
puede suponerse por término medio de asoleo efectivo el 60% del asoleo teórico.
La información
concerniente al estudio geométrico del movimiento del sol se concreta en
las CARTAS SOLARES DE FISHER que nos
permiten determinar la posición (acimut y altura solar) en cualquier momento
dada la latitud del lugar (37º 39') y la declinación del día que estudiamos.
Se basa en la proyección
diédrica del sol sobre el plano meridiano de dicho lugar y otro perpendicular a
él (se han tomado como planos de proyección de la esfera celeste, el de
horizonte y el plano meridiano del lugar).
La carta cilíndrica
basada en la proyección de los recorridos solares sobre cilindros de proyección
con sus generatrices perpendiculares al plano del horizonte y tangente a la
esfera celeste, lo que unido a la representación diédrica de los caminos
solares (carta de FISHER), conduce a que la intersección de la esfera y del
cilindro con el plano horizontal sean la misma. Una vez desarrollado el
cilindro obtenemos las trayectorias aparentes solares dibujadas en el plano.
Con la explicación de lo
anterior se deberá de realizar el cálculo gráfico para la separación de
bloques, unido al reloj de sol para esta latitud que permita conocer "a
priori" las posibles interceptaciones solares, evitando sus molestas
consecuencias y permitiendo que sea realidad el contenido de la carta de Atenas
nº 26 e su aspecto de asoleo
"Debe exigirse a los constructores el plano demostrativo de la
penetración del sol en cada vivienda, durante dos horas como mínimo en el
solsticio de invierno. Introducir el sol es el nuevo y más imperioso deber del
arquitecto".
En cualquier caso, toda
la información contenida en este apartado tiene carácter no vinculante y
orientativo para el autor del proyecto de edificación, aunque si recomendable.
1.2.4.6.-
RESUMEN
Algunos autores se
refieren al clima árido del sureste al referirse a las condiciones
climatológicas de la región, cuyo rasgo definitivo es la escasa precipitación
lluviosa, la más baja de la península y, probablemente, de la Europa
Mediterránea. Las lluvias anuales son siempre inferiores a 350 mm. (Cartagena
331 mm.), lo que unido a las altas temperaturas, dan como resultado la aridez
dominante en el sureste español. En todo caso, en las diferentes
clasificaciones existentes, la denominación común aplicada es el clima árido.
La escasa oscilación
térmica media, con veranos cálidos y largos, acompañados de largas sequías,
inviernos cortos y suaves, otoños de agradables temperaturas y primaveras de
corta duración, son las características más acusadas. Estas situaciones son
debidas al obstáculo natural representado por la Meseta y las cadenas
montañosas que limitan la región, frente a las borrascas atlánticas, portadoras
de lluvia y al alejamiento de las depresiones del Norte del Mediterráneo, golfo
de Lyón o Génova que afecta a parte del Levante Español. Por lo que se refiere
a las borrascas suratlánticas, que penetran por el Estrecho de Gibraltar y
giran a noroeste, el área queda a sotavento y defendida por las montañas y
quedando únicamente afectada por el sector occidental de dichas borrascas,
donde el ascenso del aire es menor y por lo tanto la lluvia.
1.2.5.-
ESTADO ACTUAL DE LA ZONA
1.2.5.1.-
USOS
En los terrenos objeto
del presente Plan Parcial, pueden distinguirse dos zonas diferenciadas: la
parte situada al Oeste, colindante con el suelo urbano de La Palma y que
coincide con la unidad de ejecución nº 2, se encuentra vallada y en la misma
existe una nave, industrial de tipo agrícola. La parte situada al Este son unos
terrenos que anteriormente se destinaban al cultivo, actualmente en barbecho.
1.2.5.2.-
EDIFICACIONES
Tal como se ha dicho anteriormente,
la única edificación existente dentro del ámbito del presente Plan Parcial es
la nave agrícola situada al oeste.
1.2.5.3.-
AFECCIONES
No existe ninguna
afección importante a considerar en la zona de actuación.
Las infraestructuras para
riego son de la propia parcela, por lo que pueden ser desmontadas en el momento
que sea preciso.
Por lo demás, no existen
redes ni líneas eléctricas que interfieran el desarrollo urbanístico del ámbito
de actuación.
1.2.6.-
INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES
En el plano nº 2.5.1 de
información, vienen reflejadas las redes de agua existentes en la zona y el
punto de entronque para el abastecimiento, que será en la conducción de
abastecimiento a la Puebla, de Ø 250 mm. que discurre por el límite Este del
Sector.
En el plano nº 2.5.2. de
información, se refleja igualmente la red de alcantarillado existente en el
poblado, así como el punto de entronque de la red, que será en las conducciones
de saneamiento del Polígono Industrial de La Palma, para dirigirse a través de
ellas al Pantano de depuración de aguas residuales de Pozo Estrecho y La Palma,
que tiene capacidad suficiente para absorber las aguas del presente Sector.
En el plano nº 2.5.3. de
información se han señalado los puntos de conexión a la red eléctrica en media
tensión así como el punto de entronque de telefonía. La conexión en media
tensión se realizará en la L.S.M.T. que da suministro al Polígono Industrial de
La Palma.
1.2.7.-
PLANEAMIENTO DE RANGO SUPERIOR
1.2.7.1.-
SITUACIÓN URBANÍSTICA
La modificación puntual
nº 80 del Plan General Municipal de Ordenación de Cartagena, clasifica los
terrenos objeto del presente Plan Parcial, como Suelo Urbanizable Programado
(UP/LP-5), estableciendo las condiciones para su desarrollo dentro de las
Normas Transitorias de dicho Plan General.
1.2.7.2.-
DETERMINACIONES
Las condiciones que se
determinan en la Modificación nº 80 del Plan General para el desarrollo del
área UP/LP-5, y el P.A.U. de dicha área son las siguientes:
DELIMITACION.
El
ámbito se limita a unos terrenos situados al Este del poblado de La Palma,
frente al polígono industrial de 80.156,29 m2., colindantes con la carretera
regional MU 311, lindando por el norte y este con caminos existentes.
Para
el desarrollo de la actuación se contempla un solo sector, con los siguientes
sistemas adscritos:
*
Superficie del sector 72.602,69
m2
*
Sistemas generales de Espacios libres 4.145,59
m2
*
Sistema general viario 1.629,49
m2
*
Colada de Fontes 1.778,52
m2
----------------
SUPERFICIE
TOTAL ÁREA 80.156,29 m2
Terrenos
públicos existentes:
Colada
de Fontes 1.778,52
m2
SUPERFICIE 78.377,77 m2
(a
efecto cómputo edificabilidad)
* Coeficiente global de
aprovechamiento 0,2972
m2
*
Edificabilidad total 23.296
m2
*
Indice de edificabilidad neta del sector 0,3107
m2/m2
* Nº máximo de viviendas a efectos del
Cálculo de equipamientos 207
CONDICIONES DE ORDENACIÓN.
-
Se procurará integrar la trama viaria con la existente y la prevista en la
zona, dando continuidad a la misma.
-
Las viviendas a construir serán, de carácter unifamiliar, con una altura máxima
de 2 plantas.
RÉGIMEN GENERAL DE USOS.
El
uso característico será el residencial, para la construcción de viviendas de
protección oficial. Se permitirán los usos compatibles con dicho tipo de
viviendas, de acuerdo con la normativa vigente al respecto. Se permite el uso
comercial en edificio independiente.
CARACTERÍSTICAS DE LOS SISTEMAS
GENERALES. INFRAESTRUCTURAS MÍNIMAS.
No se producirán nuevos accesos desde la carretera al nuevo sector, que resolverá su accesibilidad a través de los demás viales existentes.
Se respetarán en
todo caso las bandas de protección de la carretera.
Los espacios libres
de sistema general se situarán entre la carretera y el sector y deberá ser
ajardinado, como elemento ornamental de acceso al núcleo, con una anchura de
14,60 m.
Sistema general
viario.- Se establece una banda de 8 m. en total paralela al borde actual de la
carretera MU 311 y al espacio libre, que se urbanizará como arcén, aparcamiento
y carril bici, repartiéndose de la siguiente forma; un arcén de 1,50 m. a
orillas de la carretera, posteriormente a la zona verde de sistema general, un
carril bici de una anchura de 2 m. y a continuación de este una zona de
aparcamientos con un ancho de 4,5 m.
Las
infraestructuras del Sector conectarán con las generales existentes en la zona,
para la dotación de los servicios de agua, suministro de energía eléctrica,
saneamiento y alumbrado público, realizando a costa de la actuación las obras
que sean necesarias para la ampliación y refuerzo de las mismas, de acuerdo con
la demanda prevista, según lo establecido en el artículo 17.3 de la Ley 6/98
sobre régimen de suelo y valoraciones.
CONDICIONES
PREVIAS PARA EL DESARROLLO DE LA ACTUACIÓN.
El
derecho a promover la transformación del suelo mediante la presentación del
correspondiente Plan Parcial no podrá ejercerse en tanto no se haya firmado un
Convenio entre la empresa promotora y el Ayuntamiento, donde se concreten los
compromisos que esta asume relativos a cesión y urbanización así como el
programa de inversiones para llevar a cabo la ejecución de la misma. Como
garantía del cumplimiento de dichos compromisos se deberá aportar un aval por
importe de 15.000.000 ptas., hasta la aprobación definitiva del Plan Parcial,
donde será sustituido por el otro cuyo importe será la suma del 8% de los
costes estimados de urbanización más el 100% del coste de urbanización de los
sistemas generales adscritos y las conexiones con las infraestructuras
generales. Se incluirá el programa de construcción de viviendas.
APROVECHAMIENTO MEDIO.
El
Sector y sistemas generales adscritos, forman un área homogénea independiente
de las previstas por el Plan General en cada uno de los cuatrienios, por lo que
el aprovechamiento medio de la misma es su coeficiente global de
edificabilidad, de 0.2896 m2/m2
SISTEMA DE ACTUACIÓN.-
El
sistema de actuación, será el de COMPENSACIÓN
1.2.8.-
ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD
En el plano nº 2.6 de
información, se reflejan las distintas propiedades existentes dentro del área
de actuación, cuyos titulares son los siguientes:
Nº NOMBRE
PROPIETARIO Y DIRECCIÓN C.I.F
1.- TÉCNICA
DE INVERSIONES GAMMA, S.L. B
30607154
C/ Jara, nº 9 Edificio Forum
30.201 CARTAGENA
2.- ALTERNATIVAS
BIOLÓGICAS, S.L. B
30697007
Av. de La Estación s/n
La Palma CARTAGENA
1.3.-
OBJETIVOS Y CRITERIOS DE ORDENACIÓN
1.3.1.-
OBJETIVOS
El Plan Parcial que se
proyecta, pretende los siguientes objetivos:
* Desarrollar el planeamiento, de acuerdo con
las condiciones que se establecen en la Modificación del Plan General para el
ámbito de Suelo Urbanizable Sectorizado UP/LP.
* Proporcionar suelo apto para edificar
viviendas de protección oficial, que cubran las necesidades que actualmente
existen en la Palma, como zona central del Campo de Cartagena.
* Proyectar unas dotaciones e
infraestructuras urbanas, que completen y complementen las del actual núcleo,
dando remate al mismo por el Este.
1.3.2.-
CRITERIOS DE LA ORDENACIÓN
Además de los criterios básicos
establecidos en la Modificación nº 80 del Plan General, existen condicionantes
muy expresos que marcan las directrices a seguir en la ordenación del sector,
que son los siguientes:
* Es incuestionable la
relación que debe existir entre la ordenación existente y prevista por el
P.E.R.I. de La Palma para el poblado y la que se proyecta en el presente
Sector.
* No obstante lo
anterior, se pretende la creación de un espacio urbano diferenciado, con unas
características propias.
* El tratamiento
adecuado de los bordes, tanto por el Sur, en el limite con la carretera MU 311,
como por el Este, en el actual camino de servicio, debe dar como resultado la
creación de la fachada definitiva de esta parte del poblado.
1.3.3.-
JUSTIFICACIÓN DE LA SOLUCIÓN ADOPTADA
En cuanto a los límites
del Sector, se recogen los de la Modificación nº 80 del Plan General, los
cuales se han concretado sobre la base cartográfica escala 1/1.100.
El camino de Los
Migaznares por el Norte, el del trasvase existente al Este, y la carretera MU
311, son condicionantes que prácticamente conforman la ordenación a plantear.
Estas circunstancias,
unidas a la situación de la nave existente, la cual se pretende recoger en
dicha ordenación y los viales previstos en la ordenación del P.E.R.I., dan como
resultante el diseño de la ordenación que se ha propuesto, con un trazado
viario ortogonal, resolviéndose el trafico con viales en sentido este-oeste y
tres en sentido norte-sur. Se establece un eje peatonal central que completa la
estructura urbana y relaciona los distintos espacios de la misma.
1.4.-
ANÁLISIS DE LA ORDENACIÓN
1.4.1.-
PROGRAMA GENERAL DEL SECTOR
El uso predominante del
Sector es el residencial, de carácter
unifamiliar, con las tipologías características en los poblados o
pedanías.
El Sector, supone el
remate definitivo del poblado de La Palma por el Este. La actuación
proporcionará suelo apto para edificar, en cantidad suficiente, que cubra la
demanda de viviendas de tipología extensiva que existe en la actualidad,
preferentemente en planta baja.
1.4.2.-
CONDICIONANTES ESPECÍFICOS
Tal como se mencionaba
anteriormente al señalar los criterios de ordenación, además de los imperativos
del Plan General para el Sector, existen en la zona unos condicionantes muy
particulares por la situación del mismo junto a un suelo urbano, así como otros
elementos que determinan el diseño final que se ha planteado.
1.4.3.-
MODELO DE DISEÑO ADOPTADO
Ateniéndonos a lo que es
el Sector, dado que la situación de los equipamientos de sistema general vienen
determinados en la Modificación nº 80 del Plan
General, y con independencia de la complementariedad que debe existir
con la estructura del suelo urbano colindante, se pretende crear una unidad
residencial de carácter elemental, con una escala de relación acorde a su
tamaño y a la tipología que se quiere implantar.
1.4.3.1.-
DISTRIBUCIÓN ZONAL Y TIPOLÓGICA
De acuerdo con los
criterios expuestos anteriormente, se plantea una tipología uniforme para todo
el Sector, con viviendas unifamiliares en hilera.
1.4.3.2.-
ESTRUCTURA VIARIA
Se establece la
siguiente jerarquía en los diferentes tipos de viario que estructuran el
sector:
* De primer orden, es la
carretera regional MU 311, que se convierte en travesía con la presente
actuación.
* De segundo orden, es
el camino a Los Migaznares, como uno de los ejes radiales del poblado de La
Palma.
* De tercer orden, el
resto de los viales rodados.
* Calles peatonales,
bien destinadas a itinerarios puramente de este tipo o bien de tráfico mixto,
con un tratamiento continuo de su pavimento.
1.4.3.3.-
APARCAMIENTOS
Cada vivienda, según
normas, tendrá su propio aparcamiento. En superficie, anexos a la red viaria se
sitúan un total de 98 aparcamientos. El 2 % d estos aparcamientos deberá estar
adaptado para minusválidos.
1.4.3.4.-
DOTACIONES
Se han situado los
equipamientos distribuidos en las dos unidades
de ejecución, junto a los espacios libres, con el fin de existe una
complementariedad entra ambos usos públicos.
En el apartado 1.7.5. se
refleja las superficies y edificabilidad de los equipamientos previstos en el
presente Plan Parcial, comparándolos con lo estándares establecidos en el anexo
del Reglamento de Planeamiento.
1.4.3.5.-
ESPACIOS LIBRES
Siguiendo el mismo
criterio que con los equipamientos, se sitúa un espacio libre con dimensiones
adecuadas, entre el Sector y el suelo urbano del núcleo de La Palma, con el fin
de que sea el elemento de articulación y transición entre ambas zonas,
cubriendo, además, de esta forma, el déficit que existe en la actualidad de
este tipo de dotaciones en la misma.
El resto de los espacios
libres, se han distribuido convenientemente, situando uno entre las distintas
manzanas, siguiendo el eje peatonal de relación que se ha planteado en sentido
norte-sur y otro en el limite con la carretera MU 311. Se crean de esta forma
unos espacios urbanos diferenciados, que rompen con la monotonía que pueda
suponer la uniformidad tipológica que por otra parte se ha establecido.
1.4.4.-
REPRESENTACIÓN DOCUMENTAL
Se ha seguido el mismo
sistema de representación del Plan General, en cuanto a simbología, siglas,
tramas, trazos y demás elementos del lenguaje de representación empleado por
este.
Los planos se han
confeccionado sobre base topográfica actual digitalizada, realizada por
procedimientos fotogramétricos, mediante sistema informático Autocad.
1.5.-
INFRAESTRUCTURAS Y SERVICIOS
Los proyectos de
urbanización se redactarán de acuerdo con lo establecido en el apartado 1.3.1.
de las Normas de Plan General, en cuanto a definición y contenido, debiendo
tener en cuenta las condiciones que se enumeran a continuación, para cada uno
de los servicios, así como lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley Regional 5/1995..
El plano general de
planta acotado, se realizará a escala 1/500, sobre la base cartográfica informatizada,
con definición suficiente de bordes, zonas de conexión y de los elementos
relevantes existentes. El plano de replanteo de ejes podrá realizarse a escala
1/1.000 ó escala 1/2.000, debiendo definir las coordenadas en los encuentros
así como ángulos y distancias entre estos y a las alineaciones y elementos
existentes o, a otras referencias que se consideren de interés.
1.5.1.-
RED VIARIA
El diseño de la red
viaria se ha realizado en función de las necesidades a cubrir, siendo en una
parte consecuencia de la prolongación de los viales existentes en la zona
urbana colindante.
1.5.1.1.-
CONEXIÓN CON EL EXTERIOR
La estructura viaria del
presente P.P. incorpora el camino a Los Migaznares, que es uno de los ejes
radiales del poblado de La Palma. En la ordenación del Sector se plantea una
calle de servicio, paralela a la carretera regional MU 311 y que es
prolongación del que establece el P.E.R.I. para el suelo urbano, produciendose
igualmente esta continuidad con dicho viario en la calle "B".
Con independencia de lo anterior,
existe continuidad entre el Sector y el suelo urbano, dado que son colindantes,
incorporándose a la estructura general la calle de borde del suelo urbano que
el P.E.R.I. plantea por el Este. Los terrenos de dicha calle y su zona
colindante son del mismo propietario que la UE nº 2, por lo que su ejecución se
realizará previa o simultáneamente a dicha unidad de ejecución.
1.5.1.2.-
SECCIÓN DE LA RED
En el plano nº 3.4.2. se
reflejan las diferentes secciones para cada uno de los tipos de viario. Las
anchuras de las aceras serán como mínimo de 150 cm.
Se ha tenido en cuenta
lo dispuesto en la Ley Regional 5/1995,
cumpliendo las determinaciones del artículo 9 de la misma, ya que la anchura de
los itinerarios peatonales es mayor de 1,50 m. y la anchura de las calzadas de
doble dirección, mayor de 7 m.
1.5.1.3.- BASES GENÉRICAS
DE CALCULO
Las características de
los firmes y pavimentos serán las correspondientes a tráfico ligero y unas
condiciones de la explanada del tipo El, que según Instrucción de Carreteras y
para firmes flexibles y base granular son: Sub-base-20 cm. de zahorra natural;
Base -15 cm. de zahorra artificial; Pavimento - 5 cm. aglomerado asfáltico en
caliente tipo rodadura, o 4+4 cm en el caso de simultanear las obras de
urbanización con la de las viviendas, extendiendo la última capa de rodadura,
una vez terminadas estas.
1.5.2.-
RED DE SANEAMIENTO
Se plantea la red separativa,
de tal forma que, por escorrentía superficial, se conducirán las aguas hacia
las cunetas existentes en la carretera de El Albujón-El Algar, de la misma
forma que ahora se evacuan, así como hacia las cunetas del camino del IRYDA, al
margen exterior del sector. Las aguas que confluyen al camino de Los Pérez se
evacuarán también por superficie, hasta la cuneta de la carretera del IRYDA,
dirigiéndose hacia el drenaje existente al Norte.
Para evitar que la aguas
puedan acumularse, tanto en el camino de Los Pérez como sobre la carretera del
IRYDA, debido a los bombeos de las calzadas, se dispondrán sumideros con
desagües directos a las cunetas y bordillos-cuneta de recogida de aguas
superficiales.
La red de aguas fecales
estará compuesta por tubos de PVC Ø 315 para alcanzar la velocidad mínima
exigida para entroncar a los colectores del Polígono Industrial de La Palma,
cruzando la carretera MU 311, previa autorización de la D.G.C. de la C.A.
1.5.2.1.-
CONEXIÓN CON EL EXTERIOR
Las aguas fecales se
conducirán a través de la redes del Polígono Industrial de La Palma, hasta el
emisario de alcantarillado de La Palma-Pozo Estrecho, y su sistema de
depuración.
1.5.2.2.-
DESCRIPCIÓN RED INTERIOR
En el plano nº 3.5, se
refleja el esquema de la red de saneamiento que se ha diseñado en función de
las pendientes de los viales y su conexión exterior.
1.5.2.3.-
BASES GENÉRICAS DE CALCULO
Se realiza en función
del consumo de agua 250 L/hab/día, para consumo doméstico; 20 l/m2/día
para acopamiento escolar y 50 l/m2 día para el resto de los
equipamientos. Se podrá tener en cuenta un porcentaje de aporte de la pluviales
a la red, justificadamente, por el vertido de los patios de las viviendas.
1.5.3.-
RED DE AGUA
1.5.3.1.-
CONEXIÓN CON EL EXTERIOR
La conexión se realizará
en dos puntos de la tubería de Ø 250 mm. de abastecimiento a La Puebla, que
discurre por el camino del I.R.Y.D.A. situado en el límite Este del Sector.
1.5.3.2.-
DESCRIPCIÓN RED INTERIOR
En el plano nº 3.6 se refleja
el esquema de la red de aguas, la cual se plantea de forma mallada,
estableciéndose un anillo principal de Ø 150 mm. y redes interiores con
tuberías de Ø 100 mm. y 80 mm. a ambos lados de las calles para que las
acometidas no crucen las calzadas.
Las tuberías serán de
tipo "D", de presión nominal 16 Atmósferas. De no establecerse otra
cosa en el plano de coordinación de servicios, irán por las aceras, a 20
centímetros del
bordillo y a 70 centímetro de profundidad, separadas en todo caso, en el plano
horizontal y vertical, de otras conducciones. Los cruces de calzadas se
realizarán con tubería de fundición dúctil e irán protegidos. Las válvulas a
instalar serán de compuerta, con husillo de acero inoxidable. Las bocas de
riego serán de 40 mm. tipo compactas, de fundición. Las acometidas se
realizarán con polietileno 10 atmósferas de presión de trabajo. Las llaves de
corte tendrán dispositivo antirretorno, de asiento inclinado. Todas las piezas
especiales de fundición, serán homologadas para tuberías de fribrocemento.
1.5.3.3.-
BASES GENÉRICAS DE CALCULO
Los cálculos de tuberías
se realizarán por la formula de Hazem-Willians y para las mallas el método de
Hardy Cross.
1.5.3.4.-
CAUDALES TOTALES A PREVER
Los caudales totales se
calcularán de acuerdo con las dotaciones máximas previstas en el apartado
1.3.2.2. de las Normas Urbanísticas del Plan General; considerándose que la
zona en cuestión está comprendida en el grupo II.
- 250
l/h/día y 4,50 hab/vivienda
-
Equipamiento escolar.- 20 l/m2
día
-
Equipamiento genérico.- 50 l/m2/día
- Limpieza
viaria.- 5 l/m2/día
- Riego de
jardines.- 2 l/m2/día
- 2
Hidrantes, funcionando simultáneamente,
con un caudal de 500 l/minuto cada uno.
1.5.4.-
RED DE ENERGÍA ELÉCTRICA
1.5.4.1.-
CONEXIÓN CON LAS REDES GENERALES
Una vez consultados a los servicios
técnicos de la compañía suministradora de energía eléctrica, Iberdrola, S.A.
para la petición de un punto de entronque que pueda abastecer a las 208
viviendas y equipamientos con una potencia total de 1.234 Kw.; se autoriza la
conexión a la línea subterránea de M.T. (20 KV.) que da suministro al Polígono
Industrial de la Palma. Esta línea tendrá su origen en la L.M.T. La Aparecida,
de la S.T.R. La Unión, en el tramo entre el C.T. Nº3 y el C.T. Nº1 del
mencionado Polígono Industrial, siendo el conductor a emplear del tipo DHZ-1,
de sección 150 mm2 Al.
La conexión se hará con empalmes
para cable subterráneo de M.T. de aislamiento seco 12/20 Kv. (DHZ-1 con DHZ-1)
por procedimiento retráctil.
1.5.4.2.-
REDES DE MEDIA TENSIÓN.
Tal como se indica en el punto
anterior la red de M.T. será subterránea, debiéndose utilizar conductor del tipo DHZ-1 de 150 mm2
Al.; e irá desde el punto de entronque autorizado por Iberdrola en el tramo
entre el C.T. Nº3 y el C.T. Nº1 (que se encuentra junto a la entrada principal
del Polígono Industrial de la Palma) hasta el C.T. previsto en la parte centro
de los terrenos del Plan Parcial.
1.5.4.3.-
CENTRO DE TRANSFORMACIÓN.
El C.T. se ha previsto su
instalación en el centro gravedad de cargas (junto a la zona ajardinada central
de la U.E.-1), en una parcela que se deberá reservar para tal fin, y que se
encuentra señalada en los planos de ordenación.
Estando previsto una potencia
instalada de aproximadamente 1.235,8 Kw. (incluidos equipamientos y alumbrado
público) y según el Reglamento sobre Acometidas Eléctricas, en su artículo
4º, punto 5, que dice: "Para
determinar las inversiones de extensión en alta o baja tensión, al
realizar los proyectos correspondientes; se aplicará el coeficiente de simultaneidad
0,4 a los abonados de baja tensión respectos a centros de transformación”.
Potencia necesaria en KVA. = (1.235,8Kw./0,8) x 0,4 = 617,9
KVA.
Para hacer frente a
esta potencia obtenida en aplicación del Reglamento sobre Acometidas Eléctricas, sería necesaria la
colocación de un Centro de
Transformación de 250 Kva. + 400 Kva. del tipo PFU-5 (Prefabricado) de “Ormazabal” o similar, tal como exige la
compañía suministradora Iberdrola, S.A.; siendo necesaria la instalación de los
respectivos cuadros de extensión UNESA de 4 salidas en B.T., en cada uno de los
transformadores, para poder acometer los ocho anillos que en principio se
prevén necesarios para abastecer a las 2 Unidades de Ejecución.
1.5.4.4.-REDES
DE BAJA TENSIÓN.
El sistema de distribución en baja
tensión se realizará mediante circuitos en anillos, con sección constante y
abiertos en el punto de mínima tensión.
Se han previsto ocho circuitos en anillo (para abastecer a las 2 unidades de
ejecución), los cuales se ordenan a lo largo de las manzanas alternas. Todos
los circuitos arrancan de los cuadros de baja tensión de los transformadores,
situado en el interior del Centro de Transformación, transcurriendo por zanjas,
en donde se colocarán los conductores directamente enterrados del tipo RV 0,6/1
Kv.; debiendo cumplir las distancias reglamentarias entre sí y el restos de los
servicios necesarios.
En los puntos de consumo, se
colocarán armarios de derivación y seccionamiento A.D.S., según las normas de
la empresa suministradora.
1.5.4.5.-BASES
GENÉRICAS DE CÁLCULO.
Para el cálculo de las redes se
tendrá en cuenta un valor de tensión de 380 voltios entre fases y 220 Voltios
entre fase y neutro, así como, que la caída de tensión en el punto más desfavorable no supere el 5%, y un
buen equilibrio entre fases. La estructura de la red de B.T. tal como se ha
mencionado con anterioridad, es del tipo anillado con feeder a sección
constante, habiéndose considerado el anillo como un conductor alimentado por
los dos extremos y abriendo los circuitos del anillo en los puntos de mínima
tensión. Correspondiente.
Para el cálculo de la red de
distribución en B.T. (elección del cable y secciones apropiadas), se tendrán en cuenta las siguientes
consideraciones:
a) Tensión de la red y régimen de
explotación.
b) Intensidad a transportar en
determinadas condiciones de la instalación.
c) Caída de Tensión en régimen de
carga prevista.
d) Intensidades y tiempo de cortocircuito.
La potencia se calculará
considerando un nivel de electrificación “Medio”, a razón de 5 Kw. por
vivienda, según lo establecido en el punto 2.2 de la Instrucción complementaria
MIE BT 010 del vigente R.E.B.T.; que al tratarse de viviendas unifamiliares
(Vu1) no se aplicará ningún coeficiente de simultaneidad.
1.5.5.-
RED DE ALUMBRADO.
1.5.5.1.-
CLASIFICACIÓN DEL VIARIO.
Las zonas a iluminar son calles
peatonales, viales de circulación para vehículos automóviles de 1º y 2º orden,
catalogados como tales por la Ordenanza para la redacción de proyectos de
urbanización, control de las obras y recepción de las mismas en el T.M. de
Cartagena, al disponer de aceras con anchuras comprendidas entre 1,5 m. y 3 m.
(vial de 2º Orden) y una anchura de calzada
mayor de 11 m., en el caso de calle principal (vial de 1er
Orden). También existen zonas verdes ajardinadas; en donde obviamente, se
establecen distintos sistemas y niveles de iluminación.
1.5.5.2.-
NIVELES DE ILUMINACIÓN.
UNIDAD
DE EJECUCIÓN nº 1
Vía de circulación
de 1er Orden:
La presente Unidad
de Ejecución dispone de una calle catalogada como vial de 1er orden y compartida con la otra U.E.:
1.- Calle
"G" Principal (Tramo grande)..11,50
m.(Anchura de la calzada).
En las que se
pretende alcanzar una iluminancia media en servicio de 25 luxes.
Vías de circulación
de 2o Orden:
La presente Unidad
de Ejecución dispone de las siguientes calles catalogadas como viales de 2er
orden:
1.- Calles
"B", "C", "D", "E" y
"H".........6,60 m. (Anchura
de la calzada)
En las que se
pretende alcanzar una iluminancia media en servicio de 20 luxes.
2.- Calles “A” e “I”
(Periféricas)..............9,00 m.
(Anchura de la calzada)
En las que se
pretende alcanzar una iluminancia media en servicio de 20 luxes.
Zonas verdes:
Existen zonas
ajardinadas, se estima conseguir un nivel de iluminancia media de 10 luxes.
Calles peatonales:
Existen varias calles peatonales
entre las cuales se encuentra como principal la denominada Calle "F"
de 7,00 m. de anchura de la calzada. En todas ellas se deberá disponer
de una iluminancia media igual a la existente en las calles de adyacentes, es
decir, 20 luxes:
UNIDAD
DE EJECUCIÓN nº 2
Vías de circulación
de 1er Orden:
La presente Unidad de Ejecución
dispone de una calle catalogada como vial de 1er orden y compartida con la otra U.E.:
1.- Calle “G” Principal (Tramo pequeño)
de 11,50 m. de anchura de calzada. En las que se pretende alcanzar una
iluminancia media en servicio de 25 luxes
Vías de circulación
de 2º Orden:
La presente Unidad de Ejecución
dispone de las siguientes calles catalogadas como viales de 2er orden:
1.- Calle “H”
(Compartida con la otra U.E.) de 6,60 m. de anchura de calzada. En las que se
pretende alcanzar una iluminancia media en servicio de 20 luxes.
2.- Calle “K” de
10,30 m. de anchura de calzada. En las
que se pretende alcanzar una iluminancia media en servicio de 20 luxes
Zonas verdes:
Existen zonas
ajardinadas, se estima conseguir un nivel de iluminancia media de 10 luxes.
Calles peatonales:
Existe una sola calle peatonal
denominada calle “J” de 10,00 m. de anchura de calzada, en la que se deberá
disponer de una iluminancia media igual a la existente en las calles de
adyacentes, es decir, 20 luxes.
1.5.5.3.-SITUACIÓN
DE LOS CENTROS DE MANIOBRA.
Los Centros de Mando y Maniobra, se
procurará instalarlos junto al C.T., colocados sobre una peana de 30 cm. de
altura. El fondo, laterales y parte superior deberán ser recibidos con obra
cuyo acabado armonice con el entorno; asimismo, se le montará una
puerta adicional de chapa, en
prevención de actos vandálicos.
1.5.5.4.-
CARACTERÍSTICAS DE LAS REDES.
En el plano adjunto
se ha grafiado el esquema de la red de alumbrado, así como la situación
aproximada de las luminarias. En la distribución definitiva de que se realice
en los proyectos, se tendrá en cuenta el no situar una farola a menos de 5 m.
de las esquinas, sin superar por ello las distancias máximas resultantes del
cálculo, en función de la intensidad y uniformidad previstas. El alumbrado de
los jardines se realizara en circuito independiente.
Las redes deberán
ser subterráneas; para la ejecución de las zanjas se tendrá en cuenta las
normas técnicas en vigor y las Ordenanzas Municipales al respecto.
En los proyectos de
urbanización se debe especificar de forma explícita, que no se realizarán
empalmes ni derivaciones subterráneas, ni siquiera en arquetas; utilizándose
para este fin, las luminarias o registros de las columnas, que estarán situados
a 2,50 m. de altura.
Según se establece
en el punto 1.3.2.3. de las Normas Urbanísticas del Plan General, el alumbrado
a instalar deberá estar provisto de un dispositivo de reducción de flujo. Dicho
reductor será del tipo, que emite la máxima intensidad luminosa, cuando existe
tensión en el hilo de mando.
La realización de la
instalación deberá hacerse por una empresa responsable y legalmente autorizada
y así se deberá justificar en el acta de replanteo.
1.5.6.-
RED DE TELEFONIA Y OTROS SERVICIOS
Los proyectos de
urbanización deberán incluir la separata correspondiente donde se contemplen
las canalizaciones que sea necesario realizar para dotar de servicio telefónico
a todas las parcelas sin tendido aéreo alguno sobre el dominio público, con
informe favorable de la compañía Telefónica de adecuación a sus normas.
Cualquier otro servicio
que se pretenda colocar, cuyas canalizaciones o líneas discurran por el dominio
público, deberán ser subterráneas y se estudiará su incidencia en los planos de
coordinación de servicios, para las distintas secciones de calle.
1.5.7.-
ESPACIOS LIBRES
De acuerdo con lo
establecido en el artículo 3 y 4 del anexo del Reglamento de Planeamiento, dentro
del sistema de espacios libres previsto en el presente ámbito de ordenación, se
ha especificado para cada una de las parcelas señaladas como tal, el destino
concreto, según la siguiente sub-clasificación:
Jardines; Areas de juego
de niños; Areas peatonales, paseos y plazas; Zonas deportivas públicas.
En el plano 3.1 de
estructura urbana se refleja el sistema de espacios libres del ámbito de
ordenación y en el plano 3.2 el destino concreto de cada una de las parcelas
calificadas como espacio libre.
1.5.7.1.- CONDICIONES GENERALES PARA LOS PROYECTOS DE URBANIZACIÓN
Para la redacción de los
proyectos de urbanización se tendrá en cuenta lo establecido en el apartado
1.3.2.5 de las Normas Urbanísticas del Plan general, en cuanto a documentación
y determinaciones.
1.5.7.2.-
JARDINES
1.- DEFINICIÓN.- Se
considerarán jardines aquellos espacios libres en los que la superficie
destinada a plantación de espacios vegetales, es superior al 60% de la total,
pudiendo destinarse al resto no ocupado por la jardinería a paseos y zonas
peatonales, ya sea pavimentadas o en tierra batida.
2.- DISEÑO.- Se deberán
tener en consideración la tipología y características del entorno, forma y
topografía del terreno, rasantes de los viales colindantes, etc. Se tenderá a
dar el máximo relieve y movimiento, resaltando la altura de los parterres,
mediante el volumen adecuado de las tierras, con una pendiente mínima de los
10% cuando su destino sea la plantación de gramineas o especies tapizantes. Se
tendrá en cuenta la legislación sobre supresión de barreras arquitectónicas.
Cuando las dimensiones y
forma del espacio libre lo permita, se deberá incluir en el diseño una zona de
juego de niños, con el mobiliario correspondiente.
3.- ESPECIES VEGETALES.
Preferiblemente se
proyectarán especies vegetales autóctonas ó aquellas de probada adaptación a la
zona, de acuerdo con las normas del Servicio de Parques y Jardines.
4.- INSTALACIONES.
* Alumbrado público.- Se
proyectará la instalación de alumbrado para la intensidad luminosa de 10 lux,
con las luminarias adecuadas de acuerdo con el entorno y el diseño adoptado así
como las ordenanzas municipales al respecto.
* Riego.- Se proyectará
sistema de riego por goteo para el arbolado y por aspersíon en las praderas de
gramíneas o especies tapizantes, con su correspondiente sectorización y llaves
de corte. Como refuerzo se proyectarán igualmente bocas de riego a razón de una
por cada 400 m2. Toda la instalación se centralizará en una arqueta
de maniobra, con un seno para instalación de un contador. Se deberán tener en
cuenta las normas municipales al respecto.
5.- MOBILIARIO.- Se
preverá la instalación de papeleras y bancos en los pasos y zonas peatonales
así como juegos infantiles, en proporción a las dimensiones, de acuerdo con
los criterios del
servicio Municipal de Proyectos y Obras de Urbanización.
1.5.7.3.-
AREAS DE JUEGOS DE NIÑOS
1.- DEFINICIÓN.- Son
aquellos espacios libres que por sus dimensiones y en cumplimiento de los
estandares correspondientes, se destinan a este uso concreto, por lo que la
mayor parte de su superficie se dispondrá de tal manera que pueda dedicarse al
recreo de los niños.
2.- DISEÑO.- De acuerdo
con las dimensiones y forma dispondrá una zona con tratamiento de arena o
gravilla, donde se instalen los juegos infantiles, combinándose con parterres
que permitan la plantación de arbolado que proporcione la correspondiente
sombra, en el lugar y orientación adecuada.
3.- ESPECIES VEGETALES.-
Se seguirá el mismo
criterio que en los jardines.
4.- INSTALACIONES.-
* Alumbrado público.- Se
proyectará la instalación de alumbrado para la intensidad luminosa de 10 lux,
situándolos las luminarias de tal forma que no moleste al desarrollo de la función.
Se proyectará la
instalación de una fuente pública para niños.
5.- MOBILIARIO.-
Los juegos de niños a
instalar así como los bancos, estarán en proporción a las dimensiones.
1.5.7.4.-
AREAS PEATONALES, PASEOS Y PLAZAS
1.- DEFINICIÓN.- Son
aquellos espacios libres donde la superficie con posibilidad de tránsito u
ocupación de las personas, es superior al 40% de la total, debiendo estar esta
superficie pavimentada, salvo la zona que se destine a juego de niños.
2.- DISEÑO.- Se deberán
tener en consideración las características del entorno, forma y topografía del
terreno así como rasantes de los viales colindantes, disponiéndose los espacios
de tal manera que puedan cumplir con su función, como zona de reunión y relación.
Se tendrá en cuenta la legislación sobre supresión de barreras arquitectónicas.
En los paseos
peatonales, cuya anchura sea igual o superior a 2 metros se deberá disponer
arbolado en alcorques, cada 10 metros. En las plazas, los parterres y
alcorques, se dispondrán de forma que configuren espacios funcionales de
acuerdo con su uso, en una proporción mínima del 10% de su superficie total.
3.- ESPECIES VEGETALES.-
Al proyectar las
especies para los parterres y alcorques, se seguirá el mismo criterio que en
los jardines.
4.- INSTALACIONES.-
Riego.- Se proyectarán
redes de riego por goteo para los alcorques y difusores en los parterres. Las
bocas de riego se dispondrán estratégicamente para el baldeo, a razón de una
boca por cada 500 m2. Toda la instalación se centralizará en una
arqueta de mando, con un seno para contador. Se deberán tener en cuenta las
normas municipales al respecto.
Alumbrado público.- Se
proyectará la instalación de alumbrado, para la intensidad luminosa de 15 lux.,
con luminarias adecuadas de acuerdo con el entorno y el diseño adoptado, así
como las ordenanzas municipales al respecto.
5.- MOBILIARIO.-
Se preverá la colocación
de papeleras, bancos y demás mobiliario urbano, de acuerdo con el diseño y
tamaño de los espacios, de acuerdo con los criterios del servicio de
Arquitectura Municipal.
1.6.-
DELIMITACION DE UNIDADES DE EJECUCIÓN
Teniendo en cuenta el
régimen de propiedad del suelo, se delimitan dos unidades de ejecución, con el
fin de facilitar la gestión del Sector.
1.6.1.- PONDERACIÓN EN UNIDADES DE VALOR HOMOGÉNEO
A efecto de justificar
el equilibrio de beneficios y cargas entre las unidades de ejecución y de
valorar el aprovechamiento de cesión al Ayuntamiento, se realiza la ponderación
en unidades de valor homogéneo:
1.6.1.1.-
COEFICIENTES Y CRITERIOS DE VALORACIÓN
Dado que las normas son
similares a las del Plan General, se establecen coeficientes igualmente similares
a los utilizados por el Ayuntamiento para las valoraciones y que son los
siguientes.
* Coeficiente de
situación y de calles.
Se establece que este
coeficiente es la unidad ya que no existen elementos relevantes ni se crean
centros de actividad en la actuación que puedan influir en diferencias de valor
a considerar.
* Coeficientes de
tipología.
Vu1 (0,52) 1,40
Vu1 (0,48) 1,40
Vu1 (0,53) 1,40
* Coeficientes de
uso.
- Uso residencial ....... 1,00
- Uso residencial V.P.O.
obligado 0,90
- Uso equipamientos
..... 0,50
- Uso equipamiento EG
comercial 1,00
1.6.1.2.-
UNIDADES DE VALOR HOMOGÉNEO
NORMA USO SUPERFICIE COEF COEF COEF U.V.H.
EDIFICABLE TIP. USO
POND.
Vu1 (0,52) RES 14.849,19 1,40 1 1,40
20.788,87
Vu1 (0,48) RES 3.070,12 1,40 1 1,40 4.298,17
Vu1 (0,53) RES 2.873,84
1,40 1
1,40
4.023,38
EG (0,52) EQUI.
2.492,20 1,40 1 1,40 3.489,08
ST EQUI 10,40 1,00 0,5 0,50 5,20
------------ -------------
TOTALES 23.295,75 32.604,70
1.6.1.3.- APROVECHAMIENTO MEDIO HOMOGENEIZADO
El Sector y sistemas
generales adscritos, se considera un área homogénea de actuación, por lo que el
aprovechamiento medio de esta es el coeficiente global de edificabilidad de
0.2896 m2/m2.
Para establecer un valor
de la unidad de aprovechamiento del sector, que sea equiparable con los valores
resultantes en otras zonas del término municipal, se han empleado unos
coeficientes de ponderación similares a los aprobados por el Ayuntamiento, para
los distintos usos y tipologías.
Combinando este valor con el aprovechamiento medio, obtendremos
un resultado que refleja, unitariamente, la
superficie construible, del uso y
tipología característico en el término municipal, por cada metro cuadrado de
suelo del ámbito de ctuación, que vamos a llamarlo "aprovechamiento medio homogeneizado".
De esta manera, el
"aprovechamiento medio homogeneizado" a considerar será el
aprovechamiento medio del área de actuación, homogeneizado con los coeficientes
de aplicación según usos y tipologías del presente Sector, que será el
siguiente:
Superficie del Sector
......... 72.602,69 m2.
Superficie sistemas
generales
adscritos ........ 5.775,08 m2.
-------------------
SUPERFICIE TOTAL 78.377,77 m/2. (a efectos de
computo)
Unidades valor homogéneo
"Aprovechamiento
medio homogeneizado" =
S. Area
32.604,70
------------- = 0,41599
78.377,77
1.6.2.- LIMITES Y SUPERFICIES
UNIDAD
DE EJECUCIÓN Nº 1
Comprende los terrenos
situados al Este del Sector, propiedad de la mercantil "Técnica de
Inversiones Gamma, S.L.", siendo su superficie total, incluidos los
sistemas generales adscritos a la misma, de 59.370,22 m2.
UNIDAD
DE EJECUCIÓN Nº 2
Comprende los terrenos
situados al Oeste del Sector, colindantes con el suelo urbano de La Palma,
propiedad de la mercantil "Alternativas Biológicas, S.L.", siendo su
superficie total, incluidos los sistemas generales adscritos a la misma, de 19.007,55 m2. Los terrenos
se encuentran en la actualidad delimitados por una valla.
COLADA DE FONTES.
Comprende los terrenos
coincidentes con el camino de los Migaznares y el retranqueo del eje del mismo
a una distancia de 8,35 m.l. con una superficie total de 1.778,52 m2.
1.6.3.- JUSTIFICACIÓN DE LA AUTONOMÍA TÉCNICA Y ECONÓMICA DE LAS UNIDADES
DE EJECUCIÓN.
Por la forma y situación
de las unidades de ejecución, colindantes con viales públicos, el desarrollo de
las mismas puede hacerse de una manera autónoma. La Unidad de Ejecución nº 1,
que es la primera que se va a desarrollar, de acuerdo con el Plan de Etapas,
linda por el Norte con el Camino a los Migaznares, por el Sur con la carretera
MU 311, y por el Este con una carretera del I.R.Y.D.A. En el diseño de la
ordenación se ha previsto una calle de paralela al límite con la unidad de
ejecución nº 2, con lo que su estructuras funcional es también autónoma.
La Unidad de Ejecución
nº 2 linda igualmente por el Norte con el camino de los Migaznares y por el Sur
con la carretera MU 311. Por el Oeste linda con el suelo urbano de La Palma,
ordenado por el P.E.R.I., el cual prevé una calle de borde en sentido
norte-sur, entre la carretera MU 311 y el Camino de los Migaznares. Los
terrenos de dicha calle de borde son de la misma propiedad que la citada unidad
de ejecución, por lo que se urbanizará de manera simultanea a esta, si es que
no se ha urbanizado con anterioridad en la gestión de la unidad de ejecución
del P.E.R.I.
Las dos unidades de
ejecución son igualmente autónomas desde el punto de vista económico, salvo la
realización de la acometida de agua y de la red de media tensión que se
realizan en la UE nº 1, por lo que la UE nº 2 deberá abonar a esta primera la
parte proporcional del importe de las mismas.
1.6.4.- JUSTIFICACIÓN DEL EQUILIBRIO DE BENEFICIOS Y
CARGAS.
* Aprovechamiento medio homogeneizado
UE 1
18.176,23 x 1,4 = 25.446,72
U.V.H.
10,40 x 0,5 = 5,20
U.V.H.
----------------------
25.451,92
U.V.H.
25.451,92
------------- =
0,428
59.370,22
* Aprovechamiento medio
homogeneizado UE 2
5.366,05 x 1,40 = 7.512,47
U.V.H.
7.512,47
------------- =
0,395
19.007,55
Existe equilibrio entre
los beneficios y las cargas de las unidades de ejecución delimitadas. La
diferencia entre los aprovechamientos homogeneizados de ambas unidades de
ejecución resulta inferior al 15 % que se establece como máximo en el artículo
36.2 de R.G.U.
1.6.5.- APROVECHAMIENTO DE CESIÓN AL AYUNTAMIENTO DE CARTAGENA.
El aprovechamiento de
cesión al Ayuntamiento de Cartagena será el 10% del aprovechamiento
homogeneizado del sector:
10 % s/ 32.964,39 = 3.296,43
U.V.H.
1.7.-
SÍNTESIS Y CUADROS DE CARACTERÍSTICAS
1.7.1.-
CUADROS DE LA UNIDADES DE EJECUCIÓN
UNIDAD
DE EJECUCIÓN Nº 1
Las viviendas serán de
V.P.O. o régimen similar.
UNIDAD DE EJECUCIÓN Nº
2
Las viviendas serán
de V.P.O. o régimen similar.
1.7-2.-
RESUMEN DE SUPERFICIES
SECTOR.- U
E 1 U
E 2
Parcelas
residenciales 34.954,29 5.422,35 40.376,64
m2
Equipamientos
privados 4.792,70 4.792,70
m2
Servicios Técnicos 20,00 20,00
m2
Equipamientos
públicos
2.078,18 517,50 2.595,68
m2
Espacios libres 3.462,67 4.084,05 7.546,72 m2
Vario y
aparcamientos 14.449,13 2.821,82 17.270,95 m2
------------
TOTAL SECTOR 72.602,69
m2
SISTEMAS GENERALES
ADSCRITOS
Espacios libres 2.972,02 1.235,45 4.207,47
m2
Viario 1.433,93 133,68 1.567,61
m2
------------------
TOTAL S.G. 5.775,08
M2
------------------
TOTAL
ACTUACIÓN 78.377,77
M2
1.7.3.-
RESUMEN DE CAPACIDADES
S. edificable residencial 17.919,31 2.873,84
20.793,15 m2
S. edificable comercial y ST
10,40 2.492,20
2.502,60
m2
Nº máximo de viviendas
180 27 207
v.
1.7.4.- RESUMEN DE LAS CARACTERÍSTICAS DEL PLAN
PARCIAL
MAGNITUDES DEL AREA DE ACTUACIÓN
(Según las condiciones de la
Modificación nº 80 del P.G., adaptadas a las superficies reales del terreno
* Superficie del Sector 72.602,69
m2
*
Sistemas generales adscritos
Espacios
libres 4.145,59
m2
Viario
1.629,49
m2
---------------
5.775,08
m2
* Colada de Fontes
1.778,52 m2
------------------
SUPERFICIE TOTAL DEL AREA 80.156,29 m2
Superficie a efecto conjunto
edificabilidad 78.377,77 m2
*
Aprovechamiento medio del Area
0,2973 m2/m2
*
Superficie edificable máxima 23.296 m2
MAGNITUDES DEL PLAN PARCIAL
*
PRIVADO LUCRATATIVO
SUPERFICIE EDIFICABILIDAD
P.
RESULTANTES COMPUTABLE
Parcelas residenciales 40.376,64 20.793,15
Parcelas equipamiento (EG y ST) 4.812,70 2.502,60
*
PUBLICO; DEMANIAL
Y PATRIMONIAL
Parcelas equipamientos 2.595,68
Espacios libres 7.546,72
Viales aparcamientos 17.270,95
72.602,69 23.295,75
1.7.5.- JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LOS
ESTANDARES DEL ANEXO DEL REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO.
1.7.5.1.-
SUPERFICIES SEGÚN R.P.
-
Espacios libres: 15 m2 suelo
x vivienda.
mínimo
10 % S/Sup. sector
10
% 72.602,69 = 7.260,26
m2
-
Equipamiento escolar: 10 m2 suelo x vivienda.
10
x 207 viviendas 2.070
m2
-
Equipamiento de interés público y social:
2
m2 edificables x vivienda.
2
x 207 m2 = 414 m2
edificables 517
m2
-
Aparcamientos: 1 x cada 100 m2 edificables.
23.653
/ 100 236
ap.
El
2% de estos aparcamientos deben estar adaptados para minusválidos
1.7.5.2.-
SUPERFICIES SEGÚN P.P.
manzana
nº superficie
parcela
m2
*
Espacios libres EL 1 1,460,00
EL 2 2.002,67
EL 3 4.084,05
----------
Total 7.546,72
*
E.G.B. EE 1 2.078,18
Total 2.078,18
*
I. P. y Social EC
3 517,50
Total 517,50
*
Aparcamientos
1
aparcamiento x vivienda
1
x 207 = 207
aparcamientos
En
superficie
98 aparcamientos
Total 305
aparcamientos
El
2% de estos aparcamientos estarán adaptados para minusválidos
1.7.5.3.-
CUADRO COMPARATIVO
SEGÚN SEGÚN
P.P. R.P.
(SUELO) (SUELO)
*
Espacios libres 7.546,72 m2 7.260,26 m2
*
E.G.B. 2.078,68
m2 2.070,00 m2
*
Social 517,50 m2 517,50 m2
(UNIDADES) (UNIDADES)
*
Aparcamientos 305 236
Las
reservas de suelo que se realizan en el presente Plan Parcial para espacios
libres y equipamientos, cumplen con lo establecido en el Anexo del Reglamento
de Planeamiento para el tipo de unidad residencial de que se trata.
1.8.-
DETERMINACIONES DEL ARTICULO 64 DEL REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO
1.8.1.- JUSTIFICACIÓN
DE LA CONVENIENCIA Y NECESIDAD DE SU URBANIZACIÓN
La
Modificación nº 80 clasifica los terrenos situados al Este de La Palma, como
suelo urbanizable sectorizado, por la necesidad que existe de disponer de suelo
apto para construir viviendas de tipología semi-extensiva, dada la demanda que
existe de las mismas. Los promotores de la citada Modificación así como del
presente Plan Parcial, se han comprometido con el Ayuntamiento de Cartagena,
mediante la firma del correspondiente convenio urbanístico, a urbanizar y
edificar el sector, en un plazo determinado.
1.8.2.- RELACIÓN DE PROPIETARIOS
En
el apartado 1.2.8.2 de la memoria, figura la relación de los propietarios del
suelo incluido dentro del Sector, a efecto de notificación.
1.8.3.- DETERMINACIONES DEL ARTICULO
46 R.P.
1.8.3.1.- MODO DE
EJECUCIÓN
Las
obras de urbanización se realizarán por
los propietarios del suelo que han asumido ante el Ayuntamiento de Cartagena el
compromiso de urbanizar, de acuerdo con el convenio firmado al respecto, los
cuales contratarán a las empresas necesarias para llevar a cabo las mismas.
1.8.3.2.- SISTEMA DE
ACTUACIÓN
El
sistema de actuación para los dos polígonos que se delimitan en el presente
Plan Parcial, es el de COMPENSACIÓN.
1.8.3.3.- COMPROMISOS
Los
promotores, constituidos en Entidad Colaboradora, tal como determina el
Reglamento de Gestión, a partir de la aprobación definitiva del Plan Parcial,
ejecutarán las obras de urbanización.
En
el Proyecto de Compensación, se cederán al Ayuntamiento los terrenos destinados
a viales, espacios libres y equipamientos públicos y se le adjudicarán las
parcelas con el aprovechamiento que le corresponde, equivalente al 10 % del
aprovechamiento tipo de área, para el patrimonio municipal del suelo.
Los
promotores responderán de la conservación de las obras de urbanización, durante
la ejecución y hasta la puesta en funcionamiento de la misma, previa
comprobación de los Servicios Técnicos Municipales de que esta en condiciones
de entrar en servicio.
Por
las características del Sector, que sirve de remate y complemento al suelo
urbano, sin solución de continuidad, tanto en las redes como en los viales, las
obras se entregarán al Ayuntamiento una vez finalizadas cada una de las etapas,
el cual las recibirá provisionalmente, estableciéndose un período de garantía
de dos años, durante el cual responderá la urbanizadora del mantenimiento y
desperfectos que pudieran ocasionarse, estableciéndose las garantías necesarias
para el cumplimiento de este compromiso.
Los
promotores se comprometen a explicitar el régimen urbanístico que corresponda a
cada una de las parcelas, en todo documento de transmisión de dominio que se
realice.
Se cederá al Ayuntamiento la cantidad de 7.000.000 ptas. como compensación por el suelo para equipamientos de SG que le correspondería a esta actuación, en comparación con otras similares que se han desarrollado mediante modificación de plan general, que se destinará a la construcción del local social de La Palma.
1.8.3.4.- GARANTÍAS
De
acuerdo con las condiciones del Convenio Urbanístico firmado con el
Ayuntamiento para el desarrollo de la actuación, para garantizar el
cumplimiento de los compromisos, los promotores presentarán un aval un importe
que será el 8 % del coste estimado para las obras de urbanización del sector,
mas el 100 % del coste de las conexiones con las infraestructuras generales y
urbanización de los sistemas generales.
Los
promotores se comprometen al pago de los 7.000.000 pts. en concepto de
compensación por el suelo para el equipamientos de S.G. que le corresponde.
1.8.3.5.- MEDIOS
ECONÓMICOS
Tal
como se determina en el estudio de viabilidad, dadas las previsiones de
demanda, así como la disponibilidad de los terrenos, propiedad de los
promotores, garantizan la obtención de los recursos económicos necesarios para
llevar a cabo la actuación.