PLAN PARCIAL SECTOR Cc2, EN CARTAGENA CENTRO
6. DELIMITACIÓN DE UNIDADES DE EJECUCIÓN. SISTEMA DE GESTIÓN
6.1.- PONDERACIÓN EN UNIDADES DE VALOR
HOMOGÉNEO
6.1.1.- COEFICIENTES Y CRITERIOS DE
VALORACIÓN
6.1.2.- UNIDADES DE VALOR HOMOGÉNEO
6.1.3.- APROVECHAMIENTO MEDIO
HOMOGENEIZADO
6.3.- JUSTIFICACIÓN DE LA AUTONOMÍA TÉCNICA Y ECONÓMICA DE CADA UNIDAD
6.4.- JUSTIFICACIÓN DEL EQUILIBRIO DE BENEFICIOS Y CARGAS
6.4.1.- APROVECHAMIENTO HOMOGENEIZADO
DE CADA UNIDAD DE EJECUCIÓN
6.4.2.- JUSTIFICACIÓN DEL EQUILIBRIO
DE BENEFICIOS Y CARGAS
6.5.- APROVECHAMIENTO DE CESIÓN AL AYUNTAMIENTO
6. DELIMITACIÓN DE UNIDADES DE EJECUCIÓN. SISTEMA DE GESTIÓN
6.1.- PONDERACIÓN EN UNIDADES DE VALOR HOMOGÉNEO
A efectos de justificar el equilibrio de beneficios y cargas entre las unidades de ejecución y de valorar el aprovechamiento de cesión al Ayuntamiento, se realiza la ponderación del mismo en unidades de valor homogéneo.
6.1.1.- COEFICIENTES Y CRITERIOS DE VALORACIÓN
Se establecen los coeficientes de ponderación de manera similar a los utilizados por ese Ayuntamiento en los criterios de valoración aprobados por Acuerdo del Consejo de Gerencia de 30 de Diciembre de 1.992 y que son:
- Coeficientes de situación y de calles:
Se establece que este coeficiente es la unidad ya que no existen elementos relevantes ni se crean centros de actividad en la actuación que puedan influir en diferencias de valor a considerar.
- Coeficiente de tipología: At 1 .......... 1’3
- Coeficiente de uso:
Uso terciario ............ 0’90
Uso equipamiento ... 0’50
6.1.2.- UNIDADES DE VALOR HOMOGÉNEO
Norma Uso Superficie Coeficiente Coeficiente Coeficiente UVH
Edificable tipo uso ponderado
At 1
TE 29.386 1’3 0’9 1’17
34.381’62
ST EQ 64 1’0 0’5 0’50
32’00
29.450 34.413’62
6.1.3.- APROVECHAMIENTO MEDIO HOMOGENEIZADO
Para establecer un valor de la unidad de aprovechamiento del sector, que sea equiparable con los valores resultantes en otras zonas del término municipal, se han empleado unos coeficientes de ponderación similares a los aprobados por el Ayuntamiento, para los distintos usos y tipologías. De esta manera obtenemos un resultado que refleja, unitariamente, el valor de la superficie construible del uso y tipología característico en el término municipal de Cartagena, por cada metro cuadrado de suelo del ámbito de actuación, que vamos a llamar “aprovechamiento medio homogeneizado” del área de actuación CC-2.
Superficie del Sector: 76.418 m2.
Superficie S.G. : 7.725 m2.
Unidades valor homogéneo
Aprovechamiento
medio hom. =
S. Sector + S. General
34.413’62
=0’40898
84.143’00
6.2.- LIMITES Y SUPERFICIES
Se han delimitado dos Unidades de Ejecución en función de las propiedades y agilización de la Urbanización del Sector del que el promotor de este Plan es propietario mayoritario (> 60%).
El límite es coincidente, en parte, con el límite Sur de la propiedad superficialmente segunda.
UNIDAD DE EJECUCIÓN nº 1:
El ámbito de esta Unidad de Ejecución, incluye la mayor parte de los terrenos, siendo sus linderos los siguientes: Norte, línea férrea y Unidad de Ejecución nº 2; Sur, calle Ronda de La Unión; Este, Barriada Virgen de la Caridad; Oeste, vial de Penetración Noreste de la Autovía Cartagena-Murcia.
La superficie del Sector incluida dentro de la misma es de 57.870 m2. y la de los sistemas generales de 6.985 m2., lo que suma un total de 64.855 m2.
UNIDAD DE EJECUCIÓN nº 2:
Abarca el resto del ámbito de ordenación, siendo los límites: Norte, línea férrea y Unidad de Ejecución nº 1; Sur, Unidad de Ejecución nº 1; Este, Unidad de Ejecución nº 1 y Barriada Virgen de la Caridad; Oeste, Unidad de Ejecución nº 1.
La superficie es de 18.548 m2. y la de los Sistemas Generales adscritos 740 m2., lo que suma un total de 19.288 m2.
6.3.- JUSTIFICACIÓN DE LA AUTONOMÍA TÉCNICA Y ECONÓMICA DE CADA UNIDAD
El planteamiento se apoya íntegramente en la autonomía de la Unidad de Ejecución nº 1 que se prevé se ejecutará primero que la 2ª, por ello la Unidad de Ejecución nº 2 podrá ejecutarse en una segunda fase ó simultáneamente si lo desea.
6.4.- JUSTIFICACIÓN DEL EQUILIBRIO DE BENEFICIOS Y CARGAS
6.4.1.- APROVECHAMIENTO HOMOGENEIZADO DE CADA UNIDAD DE EJECUCIÓN
UNIDAD DE EJECUCIÓN
nº 1
Sup. edific. Coef. Coef. Coeficiente
Nº Norma Uso en m2. Tipo Uso
Ponderado U.V.H.
1 At1
TER 15.879’70 1’3 0’9 1’17 18.579’54
2 At1
TER 1.303’70 1’3 0’9
1’17 1.525’33
2 ST EQUI 25’60
1’0 0’5 0’50 12’80
3 At1 TER 5.490’00
1’3 0’9 1’17 6.423’30
22.699’00 26.540’97
UNIDAD DE EJECUCIÓN
nº 2
Sup. edific. Coef. Coef. Coeficiente
Nº Norma Uso en m2. Tipo Uso
Ponderado U.V.H.
1 At1
TER 3.025’40 1’3 0’9 1’17 3.539’72
1 ST EQUI 25’60 1’0
0’5 0’50
12’80
3 At1 TER 3.700’00
1’3 0’9 1’17 4.329’00
6.751’00 7.881’52
6.4.2.- JUSTIFICACIÓN DEL EQUILIBRIO DE BENEFICIOS Y CARGAS
Aprovechamiento medio homogeneizado del Sector: 0’40898.
- Valor de la unidad de aprovechamiento del uso y tipología característico:
Uso terciario: 12.778 x 0’90 = 11.500’- Ptas.
- Valor unitario de la urbanización, por unidad de aprovechamiento homogeneizado:
Importe urbanización ........ 271.425.300’- Ptas.
Total U.V.H. ...................... 34.413’62
Valor unitario .................... 7.887’15 Ptas/U.V.H.
UNIDAD DE EJECUCIÓN
nº 1
BENEFICIOS
le corresponden Resultan Diferencias
Y
CARGAS unidades importe unidades importe
valor
H. pesetas valor H. pesetas
aprovech. pesetas
Beneficios 64.855
x 305.030.485 26.540’97
305.221.155 16’58 + 190.670
0’40898=
26.524’39
Costes 26.524’39
x 209.201.842 26.540’97
209.332.611 16’58 +
130.769
7.887’15
UNIDAD DE EJECUCIÓN
nº 2
BENEFICIOS
le corresponden Resultan Diferencias
Y
CARGAS unidades importe unidades importe
valor H. pesetas
valor H. pesetas aprovech. pesetas
Beneficios 19.288
x 90.716.672 7.881’52 90.637.480 -
6’89 - 79.235
0’40898=
7.888’41
Costes 7.888’41
x 62.217.072 7.881’52
62.162.730 - 6’89 - 54.351
7.887’15
La Unidad de Ejecución nº 1 tiene más aprovechamiento del que le corresponde pero también más cargas de las que le corresponden.
Con la Unidad de Ejecución nº 2 ocurre lo contrario.
JUSTIFICACIÓN DEL
EQUILIBRIO:
Para poder comparar los aprovechamientos de las unidades de ejecución, de una manera real, se deben tener en cuenta las diferencias en las cargas de urbanización, para lo cual transformamos, su importe en pesetas, en unidades de valor homogéneo, descontándose estas de las resultantes en sus respectivas U.E., con lo que obtendremos el “aprovechamiento efectivo” de las mismas.
Unidad de Ejecución nº 2:
Aprovechamiento
resultante .................. 7.881’52
U.V.H.
Diferencias
cargas de urbanización .......
54.351’- Ptas.
Equivalencia
de este importe en U.V.H.,
teniendo
en cuenta que el valor unitario
de
estas es de 11.500’- Ptas. .................
+
4’72 U.V.H.
Aprovechamiento
efectivo U.E. nº 2:
7.881’52 + 4’72 = 7.886’24
U.V.H.
Aprovechamiento
efectivo U.E. nº 1:
26.540’97 – 11’37 =
26.529’60 U.V.H.
-
Aprovechamiento medio de la U.E. nº 1:
26.529’60/64.855 = 0’4090
-
Aprovechamiento medio de la U.E. nº 2:
7.886’24/19.288 = 0’4088
Las diferencias entre los aprovechamientos efectivos de las dos unidades de ejecución, son inferiores al 15% que, como máximo, debe existir entre estas, con relación al aprovechamiento medio del Sector, según establece el artículo 36 del Reglamento de Gestión Urbanística.
6.5.- APROVECHAMIENTO DE CESIÓN AL AYUNTAMIENTO
En consecuencia con lo expresado en el punto anterior, el aprovechamiento de cesión al Ayuntamiento de Cartagena será:
10%
s/34.413’62 = 3.441’36 U.V.H.
6.6.- SISTEMA DE GESTIÓN
En función del Convenio firmado con el Ayuntamiento de Cartagena, al que se ha aludido repetidas veces, en su Estipulación 1ª, se determina que el sistema de actuación será el de Compensación, obligándose a lo siguiente:
En materia de planeamiento:
En el plazo máximo de un mes, a contar desde la firma del presente documento, el Promotor-Urbanizador presentará, para su tramitación de forma simultánea, los proyectos del Programa de Actuación Urbanística así como el del único Plan Parcial que contemplará su desarrollo, siendo el sistema de actuación el de compensación. El Plan Parcial contendrá el Plan de Etapas, el cual se concretará en un Programa de Inversiones para la realización de las obras de urbanización e implantación de los servicios urbanísticos, según se establece más adelante. Igualmente redactarán a su costa los proyectos técnicos necesarios para la ejecución de la urbanización e implantación de todos los servicios.
En materia de cesiones:
Se cederán gratuitamente los terrenos destinados a viales, espacios libres y dotaciones expresados en el Exponendo 2, apartado 2.3.3.
Se cederá el 10% del aprovechamiento del Sector, mediante una indemnización sustitutiva en metálico.
Así mismo, en cumplimiento de las condiciones que se establecen apartado 6.1, párrafo 2º de las Normas Urbanísticas del Plan General para la programación de suelos mediante P.A.U. y al objeto de mantener el equilibrio con otros sectores, en la cuenta de liquidación provisional del Proyecto de Compensación se incluirá la cantidad de OCHO MILLONES QUINIENTAS MIL PESETAS (8.500.000’- Ptas.) con cargo al Promotor-Urbanizador, para compensar a los propietarios de los sistemas generales o la expropiación de los mismos por el Ayuntamiento, en otras zonas.
En materia de
urbanización:
El Promotor-Urbanizador realizará a su cuenta la urbanización de todos los viales públicos incluidos dentro del ámbito del P.A.U., así como los del Plan Parcial que lo desarrolle. La obligación de urbanizar tendrá la extensión que se contempla en el artículo 63 del Reglamento de Gestión Urbanística, en relación a las obras exteriores del sector, que sean necesarias para el funcionamiento del mismo.
El Promotor-Urbanizador realizará a su costa los trabajos de urbanización externos al Plan Parcial, consistentes en adecuación provisional mediante pavimentación asfáltica de los terrenos comprendidos entre el límite del polígono y el vial existente sobre la futura vía de Penetración Este, que realizará el Ministerio de Fomento u otro organismo competente, así como el ajardinamiento de la rotonda existente.
En aquellos aspectos no convenidos específicamente en el documento mencionado, se estará a lo que con carácter general se determina en el Reglamento de Gestión Urbanística para este Sistema de Actuación, artículo 157 y siguientes.