4. JUSTIFICACIÓN DE LA SOLUCIÓN ADOPTADA

En cuanto a los límites del Sector se recogen los que establece el P.A.U. que se tramita conjuntamente para el Area CC-2 “Cartagena Centro”, de Suelo Urbanizable que contempla el Plan General.

El vial de Sistema General que el Plan General establece y que ha sido recogido en el P.A.U., así como la urbanización casi completa del terreno destinado a la Penetración Noreste, que según Convenio debe ejecutarse, e igualmente contemplar la urbanización de la calle Ronda de La Unión que, según Informe Municipal del Servicio de Proyectos y Obras de Urbanización, debe también ejecutarse, configuran la estructura general de la actuación a nivel de la ordenación de lo que podríamos denominar “Supermanzana”, ya que el viario interior es de orden menor y a nivel de facilitar el acceso a cualquier punto de las fachadas de las dos submanzanas que organizan la volumetria de la futura edificación.

La gasolinera está orientada hacia la Rotonda exterior al Sector, y se ha dejado este planteamiento para no entorpecer el claro funcionamiento que a nivel circulatorio se da en el interior del Sector.

Estas circunstancias unidas al resto de las condiciones que se establecen en el P.A.U. respecto a la situación de los espacios libres, así como establecer el máximo número de aparcamientos posibles > 1.000, dan como resultado el diseño de la ordenación propuesta.

4.1.- ANÁLISIS DE LA ORDENACIÓN

4.1.1.- PROGRAMA GENERAL DEL SECTOR

El uso predominante del Sector es el terciario, de carácter comercial y de servicios, con la tipología propia de la arquitectura comercial urbana, de restauración, ocio, hostelera, etc., es decir edificación exenta y atractiva en cuanto al impacto visual se refiere, normalmente de avanzado diseño y acorde con la estética urbana de las zonas residenciales de ampliación de ciudad.

Los espacios libres cumplen una misión de protección del entorno residencial inmediato, así como la gran playa de aparcamientos.

La edificación, aunque por otras motivaciones, también busca la distancia desde el viario principal toda vez que ello aumente la visión total del conjunto haciéndolo más atractivo.

Las cifras globales de la actuación son:

Parcelas uso terciario .............................. 53.106 m2. ... 69,49%

Parcelas equipamientos ......................... 3.057 m2. ... 4,00%

Superficie espacios libres ....................... 7.642 m2. ... 10,00%

Superficie viales y aparcamientos .......... 12. 613 m2. ... 16,51%

TOTAL SECTOR .................. 76.418 m2. 100,00%

4.1.2.- CONDICIONANTES ESPECIFICOS

Tal como se mencionaba antes al señalar los criterios de la ordenación, además de los imperativos que el Plan General y el P.A.U. establecen para el Sector, existen en la zona unos condicionantes específicos, que son determinantes para el diseño final planteado:

· La ubicación y posición concreta de una estación de gasolina que condiciona los accesos y la posición diametral opuesta en cuanto a localización de la edificabilidad.

· El vial de Penetración Noreste de la Autovía Cartagena-Murcia, que favorece el flujo de vehículos pero que también condiciona la posición de la edificación en el Sector, localización de los accesos, etc ...

4.1.3.- MODELO DE DISEÑO ADOPTADO

Se pretende crear un área de servicio a la Ciudad complementaria a la oferta existente comercial, hotelera, restauración, ocio, cultura, etc ...

4.1.3.1.- DISTRIBUCIÓN ZONALY TIPOLOGICA

De acuerdo con todo lo anterior, se plantea una tipología uniforme para todo el ámbito del Sector, tanto para la Unidad de Ejecución 1ª o 2ª, que ya se definirán. Ya que la instalación existente queda integrada perfectamente en el conjunto.

4.1.3.2.- ESTRUCTURA VIARIA

De primer orden, la Penetración Noreste y la Avenida Ronda de La Unión, exteriores al Sector.

El vial de Sistema General adscrito al Sector.

De segundo orden, el resto del viario.

Calles peatonales, destinadas a itinerarios puramente de este tipo con tratamiento adecuado que facilite su uso.

4.1.3.3.- APARCAMIENTOS

Cada instalación ó establecimiento resuelve de forma mancomunada sus necesidades de aparcamiento, para ello se proyecta una gran playa de aparcamientos en proindiviso para todas las parcelas, 1.424 vehículos, además de los 253 que se prevén en el viario. La proporción es de una plaza por cada 12 m2. de instalación., conveniente para estas concentraciones de uso ocio-comercial.

Cumple las condiciones que establece el artículo 7 del Anexo del Reglamento de Planeamiento. El dos por ciento (2%) de los mismos están adaptados y tendrán las superficies mínimas para minusválidos, es decir 3’30 x 4’50 m.

4.1.3.4.- DOTACIONES

De acuerdo con el Anexo del Reglamento de Planeamiento se ha reservado una parcela para equipamiento de Interés Público y Social del cuatro por ciento (4%) de la total del Sector (3.057 m2.) que se sitúa junto al vial de Sistema General en su punto de entronque con el Barrio Virgen de la Caridad.

En el apartado correspondiente se reflejan las edificabilidades y superficies de los equipamientos previstos en el presente Plan Parcial, comparándolos con los estándares establecidos en el citado Anexo del Reglamento de Planeamiento.

4.1.3.5.- ESPACIOS LIBRES

De acuerdo con las condiciones del P.A.U. y los criterios de la ordenación se ha establecido una banda de espacios libres entre calle Ronda de La Unión y el parking, será un espacio exclusivo peatonal y permitirá la permeabilidad visual a su través.

Los otros espacios libres tendrán preferentemente el carácter de elementos de defensa de la edificación con la Penetración Noreste de la Autovía y podrá ser más frondosa si así se estima conveniente.

4.1.4.- REPRESENTACIÓN DOCUMENTAL

Se ha seguido el mismo sistema de representación del Plan General, en cuanto a simbologías, siglas, tramos, trazos y demás elementos del lenguaje de representación empleado por éste.

Los planos se han confeccionado sobre base topográfica actual digitalizada, realizada por procedimientos fotogramétricos y sistema informático por el Servicio de Cartografía de la Comunidad Autónoma, sobre el vuelo del año 1.988; esta base informática ha sido facilitada por ese Ayuntamiento a los técnicos que suscriben.

Estos planos han sido actualizados según levantamiento topográfico, realizado en el año 1.998, por el equipo redactor.