Las características singulares de la Manga y Cabo de Palos, cuya morfología y situación no permiten la ubicación dentro de su territorio de actividades complementarias para los usos propios de estos núcleos, residencial y turístico, hace necesario el poder disponer de terrenos para la instalación de estas actividades, en situación lo mas próximo a los mismos, ya que resultan fundamentales para su funcionamiento y desarrollo.

Esta necesidad se ha puesto de manifiesto en las diversas solicitudes para la instalación de actividades de carácter comercial, en los terrenos que el Plan General califico como suelo UNP, en las áreas CP 1, CP 2 y CP 3, para la implantación de estos usos. Con respecto al área CP 3, se han materializado algunas de estas solicitudes, con la construcción de una nave para la venta y reparación de embarcaciones y, la más reciente, la construcción de un centro comercial de tipo medio, tramitados mediante el procedimiento previsto en el artículo 43,3 de la Ley del Suelo.

En consecuencia con lo anterior y con el fin de canalizar convenientemente esta demanda, este Ayuntamiento ha formulado e iniciado el trámite del P.A.U. de dicha área, en desarrollo del cual se redacta el presente proyecto de Plan Parcial.

1.1.2.- ÁMBITO Y ALCANCE DE LA ACTUACIÓN

El ámbito del presente Plan Parcial comprende los terrenos incluidos en el "Sector CP-3" y sistemas generales adscritos al mismo, con una extensión de 104.247 m² y cuya delimitación viene reflejada en el plano 2.2.2 de los de información.

Se pretende establecer la ordenación pormenorizada de los terrenos incluidos dentro del ámbito de la actuación, con el alcance previsto en los artículos 43 y siguientes del Reglamento de Planeamiento, en desarrollo de las condiciones que figuran el Programa de Actuación Urbanística, cuya tramitación se ha iniciado con anterioridad..

1.2.- INFORMACIÓN URBANÍSTICA

1.2.1.- SITUACIÓN GEOGRÁFICA Y DELIMITACIÓN

La situación de los terrenos objeto del presente Plan Parcial, según viene reflejado en el plano nº 1 de los de información, se enclava en la zona de levante del territorio municipal, entre la carretera de Cabo de Palos y el P.P. Cala Flores, junto a la carretera de acceso a Cala Reona, siendo su posición geográfica, con relación al meridiano inicial de Greenwich, la siguiente:

Longitud oeste 0º 43' 16''

Latitud norte 37º 37' 45''

La delimitación del Área, es la siguiente: por el Norte, linda con la carretera de Cabo de Palos (MU 312); por el Sur y el Oeste con el P.P. Cala Flores; por el Este, con la carretera de acceso a Cala Reona

1.2.2.- CONEXIÓN CON EL EXTERIOR

Los terrenos incluidos dentro del Área CP 3, según de ha dicho anteriormente, limitan con una carretera regional, la MU 312 y con una carretera local de acceso a Cala Reona. En los planos de Estructura Territorial del Plan General, se propone, además, la conexión con el vial principal de la Urbanización Cala Flores.

1.2.3.- CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO

1.2.3.1.- TOPOGRÁFICAS

El terreno comprendido dentro del área CP 3, se encuentra en la parte baja de la ladera del Cabezo de Cala Flores, presentando por tanto una pendiente hacia el Noroeste, con un desnivel que oscila entre los 19 y los 12 m. de altitud. Esta pendiente no es uniforme, siendo mas acusada en la parte sureste y más suave junto a la carretera.

1.2.3.2.- GEOLÓGICAS

Según el mapa geológico de la zona, todo el área está formada por materiales terciarios (mioceno-messiniense), del tipo margas y areniscas. Estas rocas son sedimentarías y constituidas por una serie detrítica. Las margas son arcillosas, amarillentas, y las areniscas, calcáreas.

1.2.3.3.- SÍSMICAS

Esta zona se haya en un área tectónicamente activa, marcada por distintas fracturas que determinan bloques que juegan un papel independiente.

La línea sismo tectónica mas notable de la zona es la falla Cerro Roldán (al oeste de Cartagena -La Unión-Isla del Ciervo-en el Mar Menor), coincidente con la orientación del sistema Bético. Esta fractura, junto con la falla Murcia-Cartagena determinan uno de los bloques anteriormente citado.

No obstante lo anteriormente indicado, las normas sismo- resistentes vigentes, Real Decreto 2543/1994 de 24 de diciembre, por el que se aprueba la Norma de Construcción Sismoresistente, dentro del "mapa de peligrosidad sísmica del territorio nacional", asigna a Cartagena un coeficiente de aceleración sísmica básica a_b/G de 0,05. Según esto, no es necesaria la aplicación de la Norma en el ámbito de la actuación.

1.2.3.4.- HIDROLÓGICAS

Por la profundidad de los pozos de la zona, se determina el nivel freático existente, el cual está alrededor de los 18 m. Las aguas tienen un grado de dureza alta, lo que no las hace aptas para el consumo.

Este grado de salinidad se va acentuando conforme nos acercamos al mar, donde las concentraciones de sales son mas altas.

La presencia de este nivel freático no es posible que tenga repercusión, desde el punto de vista geotécnico, en los proyectos constructivos si bien, por su grado de dureza, habrán de tomarse las precauciones adecuadas para que no afecten a los hormigones y no deberá emplearse para la fabricación de los mismos.

1.2.3.5.- GEOTECNICAS

En los cortes realizados para la construcción del supermercado, se observa que se trata de un terreno rocoso, tipo calizo y de conglomerados compactos, según se trate de la zona sur, junto a Cala Flores o la parte Norte, junto a la carretera, que se puede considerar como de características geotécnicas altas. Los estudios geotécnicos realizados, para la construcción de la citada instalación comercial, recomendaron, no obstante, no sobrepasar los 2,5 kg por m²., con carácter general.

1.2.3.6.- ECOLOGÍA Y VEGETACIÓN

La zona objeto del presente P.A.U., no tiene ningún rasgo ni detalle ecológico del que haya de hacerse mención.

No existen masas arbóreas y los cultivos que tradicionalmente existieron en la zona, están prácticamente abandonados.

1.2.4.- CLIMATOLOGÍA DE LA ZONA

El Área objeto del presente P.A.U., se encuentra al Este del llamado Campo de Cartagena, por lo que los datos climáticos característicos, corresponden a los de dicha comarca, teniendo además en cuenta que, por su proximidad al Mar Menor y la protección de las montañas al sur, suaviza aún más este clima, amortiguando las temperaturas frías en invierno y los rigores estivales.

Los datos climáticos que se aportan a continuación, corresponden a las estaciones meteorológicas de Cartagena - Puerto y El Algar, por ser las estaciones más próximas que presentan datos termo-pluviométricos.

1.2.4.1.- TEMPERATURAS

La temperatura media anual en el período 1982-1992, se sitúa alrededor de los 18ºC. Las medias mensuales, muestran un máximo en los meses de Julio y Agosto, que oscila entre los 25,5ºC y los 26ºC, y un mínimo en Enero y Febrero, con temperaturas comprendidas entre 11 y 12ºC. Según estos máximos y mínimos en los valores medios, puede admitirse una oscilación térmica anual alrededor de los 15ºC.

Las temperaturas medias de las máximas, se sitúan entorno a los 22,5ºC. Las medias de las mínimas están comprendidas entre 13ºC, registrándose los valores inferiores en los meses de Diciembre, Enero y Febrero, con temperaturas medias que no bajan de los 10 ºC.

En cuanto a las máximas absolutas, en El Algar se han registrado temperaturas de hasta 44ºC en el mes de Julio. Sin embargo, en el litoral, la máxima absoluta registrada es de 40ºC, y en general no sobrepasa los 38ºC. Las estaciones registran mínimas absolutas que muy esporádicamente se sitúan por debajo de los 0ºC. Las heladas son, por tanto, prácticamente inexistentes.

La NBE - CT 79 "Condiciones Térmicas en los edificios", de obligado cumplimiento a partir de su entrada en vigor el 22/01/1.960, sitúa a los terrenos objeto del presente P.A.U. y Plan Parcial, en la zona W.

Según lo anterior, el coeficiente de transmisión térmica a considerar en los proyectos de edificación serán:

K = 1,50 K cal/h m² ºC, en cerramientos

K = 5,00 K cal/h m² ºC, en carpintería exterior

K = 1,50 K cal/h m² ºC, en cubiertas

1.2.4.2.- PRECIPITACIONES

El rasgo climático más característico de la zona, al igual que todo el S.E. peninsular, es la irregularidad de las precipitaciones. Las medias anuales oscilan entre los 293 mm. registrados en El Algar y los 325 mm. de Cartagena.

En los datos de las precipitaciones, se ponen de manifiesto la extrema sequía estival, ninguno de los observatorios considerados, presentan un mes de verano con precipitaciones superiores a los 9 mm. El mes más seco es Julio, con valores ínfimos que no superan los 9 mm.

El volumen de la lluvia asciende bruscamente en Octubre, siendo esta época la de mayor intensidad. El máximo secundario se presenta entre Enero y Abril, mientras que en Febrero y Noviembre la gráfica muestra un brusco descenso, aunque no tan acusado como el estival.

De acuerdo con los valores del Castillo de Galeras, se puede establecer la siguiente serie cronológica:

AÑO DÍAS DE LLUVIA DÍAS DE TORMENTA GRANIZO

1970 73 9 1

1971 91 16 2

1972 97 18 3

1973 63 6 3

1974 74 11 3

1975 66 12 3

1976 74 11 2

1977 72 9 1

1978 71 5 -

1979 76 7 -

1980 69 12 1

Según las normas Técnicas de Diseño y Calidad de viviendas de protección oficial, los terrenos afectados por el presente P.A.U. y P.P. están incluidos en la zona pluviométrica "Z".

Ante la ausencia de otra regulación normativa subsidiariamente se considerará en los cálculos de las secciones de limahoyas, canalones, cazoletas, recogida de aguas y secciones de tuberías de desagües de pluviales, una intensidad de lluvia de I= 5 mm/h.

Los valores de la humedad relativa, sitúan sus máximos y mínimos anuales de valores comprendidos en el intervalo 90% - 50%, respectivamente.

1.2.4.3.- RED HIDROGRÁFICA

Los terrenos del Área donde se desarrolla el presente Programa de Actuación Urbanística, se sitúan, según se ha dicho anteriormente, en las laderas de los cabezos de Cala Flores, no existiendo ningún cauce o ramblizo a considerar, salvo las escorrentías propias.

1.2.4.4.- VIENTOS

Para el análisis de los vientos dominantes en Cartagena, tomamos datos del faro de la Marina (Castillo de Galeras), situado a 219 m. de altitud en el borde occidental del puerto, que proporcionan como vientos con notable frecuencia, los de máxima frecuencia en primavera y dominantes en otoño. El viento más frecuente es de componente suroeste con un 39,7% anual.

El "Lebeche" de componente Sureste, es cálido y seco por proceder del Sahara y lleva en suspensión gran cantidad de partículas sólidas, sopla preferentemente en los meses de primavera y principios de verano. Este viento influye desventajosamente en la vegetación por elevar la aridez, caldear la atmósfera y provocar un aumento de la transpiración, con lo que las plantas se agostan prematuramente.

Ahora bien, desde el punto de vista de la contaminación atmosférica, tan ligada a la dirección y fuerza del viento, cabe resaltar la importancia del viento "Lebeche", dada la situación de la industria contaminante respecto a la zona de actuación, (Cartagena ciudad y Valle de Escombreras). No obstante, el viento más frecuente es el de componente NE, con un 28,2% anual y principal repercusión en verano, por lo que la contaminación no llega a la zona de las playas.

1.2.4.5.- ASOLEO

Es este el principal elemento del clima y el más decisivo y condicionante del Urbanismo por ser, así mismo, el factor más condicionante de la temperatura del aire. Esta varía siguiendo una curva semejante a las de horas-sol, pero retrasándose sus máximos y mínimos poco más de un mes, debido a la inercia térmica de la tierra que tarda más en enfriarse y volverse a calentar, que la atmósfera que la envuelve. Es decir los días más fríos y más calientes no corresponderán con los solsticios de invierno y verano (21 de Diciembre y 21 de Junio) sino un mes más tarde (21 de Enero y 21 de Julio). Estas fechas precisamente serán las que sirvan para los cálculos de los días de mayor o menor temperatura anual.

Conviene recordar que las temperaturas disminuyen 0,55 grados por cada 100 metros de elevación, aunque esto es una cuestión sin trascendencia en el presente caso, ya que la altitud topográfica de la zona es similar a la de la estación donde se ha registrado os datos.

El estudio del asoleo lo basaremos en la concreción del número de horas de sol y en el estudio geométrico del movimiento del sol respecto de Latitud 37º 39' Norte al objeto de poder determinar y representar en todo momento la posición del sol con respecto a cualquier edificación emplazada en su entorno, toda vez que los aspectos concernientes al espectro solar y a la energía solar son generalizables a cualquier emplazamiento de la zona mediterránea y entrar en ellos específicamente, escapa del contenido del presente apartado.

Podemos aproximar las medidas de soleamiento en los distintos meses del año, basadas en las mediciones proporcionadas por el Instituto Meteorológico Nacional, obteniendo los siguientes valores:

ENERO 5 h. 9 m. JULIO 10 h. 26 m.

FEBRERO 6 h. 16 m. AGOSTO 11 h. 2 m.

MARZO 6 h. 56 m. SEPT. 7 h. 46 m.

ABRIL 7 h. 15 m. OCTUBRE 6 h. 3 m.

MAYO 8 h. 35 m. NOVIEM. 6 h. 42 m.

JUNIO 10 h.37 m. DICIEM. 5 h. 35 m.

Por cuanto normalmente los rayos de sol no encuentran siempre el camino abierto hacia la tierra, sino que existen una serie de obstáculos (nubes, calima. nieblas, etc.) que junto con las obstrucciones solares (edificios, montañas) reducen considerablemente las horas de sol para cualquier punto.

Este tipo de soleamiento, el teórico menos el obstruido, es lo que constituye el SOLEAMIENTO EFECTIVO, es decir que por cada hora de sol teórica solo habrá un determinado porcentaje de efectiva.

Para la latitud 37º 37' puede suponerse por término medio de asoleo efectivo el 60% del asoleo teórico.

1.2.4.6.- RESUMEN

Algunos autores se refieren al clima árido surestino al referirse a las condiciones climatológicas de la región, cuyo rasgo definitivo es la escasa precipitación lluviosa, la más baja de la península y, probablemente, de la Europa Mediterránea. Las lluvias anuales son siempre inferiores a 350 mm. (Cartagena 331 mm.), lo que unido a las altas temperaturas, dan como resultado la aridez dominante en el sureste español. En todo caso, en las diferentes clasificaciones existentes, la denominación común aplicada es el clima árido.

La escasa oscilación térmica media, con veranos cálidos y largos, acompañados de largas sequías, inviernos cortos y suaves, otoños de agradables temperaturas y primaveras de corta duración, son las características más acusadas. Estas situaciones son debidas al obstáculo natural representado por la Meseta y las cadenas montañosas que limitan la región, frente a las borrascosas atlánticas, portadoras de lluvia y al alejamiento de las depresiones del Norte del Mediterráneo, golfo de Lyón o Génova que afecta a parte del Levante Español. Por lo que se refiere a las borrascas suratlánticas, que penetran por el Estrecho de Gibraltar y giran a noroeste, el área queda a sotavento y defendida por las montañas y quedando únicamente afectada por el sector occidental de dichas borrascas, donde el ascenso del aire es menor y por lo tanto la lluvia.

1.2.5.- ESTADO ACTUAL DE LA ZONA

1.2.5.1.- USOS

En los terrenos objeto del presente Plan Parcial, existen en la actualidad instalaciones permanentes, como son la nave destinada a la venta y reparación de "Marina Center"; el centro comercial "Upper El Paso", de la cadena DASA y la estación de servicio, así como otras de carácter eventual.

Las instalaciones permanentes pueden quedar recogidas en la ordenación de la zona. En la construcción del supermercado, incluso, se han cedido y urbanizado los espacios públicos previstos en el Avance de planeamiento que, previamente, se realizó para toda el área.

1.2.5.2.- EDIFICACIONES

Las edificaciones existentes son las correspondientes a las instalaciones referidas anteriormente. Junto a la estación de servicio, además de la edificaciones propias de la misma, existen unas naves destinadas a talleres y servicios del automóvil.

1.2.5.3.- AFECCIONES

No existe ninguna afección importante a considerar en la zona de actuación, salvo las canalizaciones generales de agua, tanto municipales como de la M.C.T. y las líneas aéreas de baja y media tensión.

Las primeras deberán hacerse coincidir con viales o zonas públicas o se desviarán y las segundas, se convertirán en subterráneas, pudiendo incorporarse a las redes eléctricas del sector .

1.2.6.- INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES

Agua.- En el plano nº 2.4 de información, vienen reflejadas las redes de agua existentes en la zona, a las cuales habrá que conectar las redes del sector.

Saneamiento.- En el citado plano nº 2.4. de información, se reflejan los puntos donde podrá entroncar la red de alcantarillado, de acuerdo con el proyecto de saneamiento de Zona Sur del Mar Menor, actualmente en ejecución.

Electricidad.- Existe una red de media tensión, la cual ha sido soterrada en parte, por los viales públicos que se han realizado en la construcción del centro comercial y otra red aérea de alimentación a la urbanización Cala Flores. Se deberán transformar en subterráneas, discurriendo por los viales públicos previstos, para dar continuidad a las mismas, sirviendo de alimentación a los CT que se proyecten.

1.2.7.- PLANEAMIENTO DE RANGO SUPERIOR

1.2.7.1.- SITUACIÓN URBANÍSTICA

Los terrenos objeto del presente están clasificados por el Plan General Municipal de Ordenación como suelo urbanizable no programado, área CP-3. Se encuentra en tramitación el Programa de Actuación Urbanística en el que se establecen las condiciones para la redacción del planeamiento de desarrollo, la cuales son las siguientes:

1 - DELIMITACIÓN DE SECTORES.

Dentro del área de actuación y una vez descontados los terrenos clasificados como sistema general, se contempla un solo sector para la ordenación y desarrollo de la misma.

2.- MAGNITUDES.

* Superficie del Sector..................................................................... 94.371 m²

* Sistemas generales adscritos

Viario.................................................................. 9.876 m²

SUPERFICIE TOTAL ÁREA...................... 104.247 m²

* Aprovechamiento medio del área........................................... 0,35 m²xm²

* Edificabilidad total......................................................................... 36.486 m²

3.- CONDICIONES DE ORDENACIÓN.

- Se establecerá una banda de espacios libres y aparcamientos públicos junto a la carretera de Cabo de Palos, con una anchura de 35 m. a contar desde el borde de la explanación de dicha carretera, en la cual se incluirá un vial de servicio para que las conexiones con ésta sean las mínimas posibles. El diseño final incluirá la construcción del carril de bicicletas.

- El resto de los espacios libres se situarán como elemento de transición, junto a las parcelas unifamiliares del P.P.Cala Flores.

- La tipología de las edificaciones será aislada, con una separación mínima a los límites con las parcelas del P.P. Cala Flores de 5 m..

4.- RÉGIMEN GENERAL DE USOS.

El uso característico será el TERCIARIO, para instalaciones del Sector Servicios, de carácter comercial y mercantil.

En las normas urbanísticas del plan parcial se definirán las condiciones de dicho uso, así como el régimen de compatibilidades con otros usos.

5.- CARACTERÍSTICAS DE LOS SISTEMAS GENERALES. INFRAESTRUCTURAS MÍNIMAS.

La presente actuación es colindante con el antiguo trazado de la carretera regional MU 312, y se estructura con base en la misma. El otro vial de la estructura general en que se apoya, es la carretera de acceso a Cala Reona, actualmente de propiedad particular, cuya superficie se ha incluido en el área, como sistema general viario.

Los esquemas de infraestructuras del Sector se conectarán con las redes generales existentes en la zona, reforzando éstas si fuese necesario, de acuerdo con las previsiones de consumos y suministros, para la dotación de los servicios de agua, suministro de energía eléctrica, saneamiento y alumbrado público.

6.- APROVECHAMIENTO MEDIO.

El Sector y sistemas generales adscritos, se considera un Área de Actuación. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 72.2 del RP, el aprovechamiento medio debe referirse exclusivamente al ámbito territorial de cada programa. El aprovechamiento tipo del Área CP-3 será, por tanto, el coeficiente global de edificabilidad que establece para la misma el Plan General, de 0,35 m² x m²^.

7.- SISTEMA DE ACTUACIÓN.-

Dentro del ámbito de actuación existen zonas edificadas y zonas vacantes. Entre las primeras hay que distinguir: la zona de la estación de servicio, que tiene una cierta complejidad, respecto al régimen de propiedad y de usos; la del Centro Comercial Upper y la de la nave destinada a exposición y venta de barcos. La construcción del Centro Comercial se realizó por el trámite previsto en artículo 16,3 del TR LS del 92, vigente en ese momento, previa presentación de un Avance de planeamiento, justificando la no interferencia del futuro desarrollo urbanístico de la zona. En base al mismo, la concesión de la licencia se condicionó a la cesión, para el uso público, de los viales y espacios libres previstos en dicho avance, así como a su urbanización, como una gestión parcial y anticipada del Sector, según lo estipulado en el convenio firmado al respecto entre el propietario y este Ayuntamiento.

Según lo anterior, el plan parcial deberá contener, al menos, dos unidades de ejecución, para poder gestionar, separadamente, la zona de la gasolinera, del resto del sector.

El sistema de actuación, será el de COOPERACIÓN. En la UE nº 1, se deberán de tener en cuenta las condiciones del convenio firmado entre el Ayuntamiento y la mercantil DASA, respecto a las cesiones y urbanización realizadas. En la UE nº 2, correspondiente a la estación de servicio, de no ser posible realizar la reparcelación por el procedimiento general, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 74 del RGU, la reparcelación será económica.

1.2.8.- ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD

En el plano nº 2.5 de información, se reflejan las distintas propiedades existentes dentro del área de actuación, cuyos titulares catastrales son los siguientes:

Nº NOMBRE PROPIETARIO D.N.I/C.I.F SUP

PARC. Ha

POLÍGONO CATASTRAL RÚSTICA Nº 35

1.- INCEL, S.A. A2872452 1,50

2.- JOSÉ DE LA ORDEN IBAÑEZ 22.845.884 1,58

3.- FAMIFRU, S.L. 0,77

AYUNTAMIENTO (CEDIDA NUDA PROPIEDAD,

PARA DOMÍNIO PUBLICO) 0,36

4.- JOSÉ GARCÍA CARREÑO Y HERMANOS 22.840.905 0,5

5.- FERMÍN RUIZ PEDREÑO 22.804.317 0,55

6.- INCEL,S.A. A-2872452 0,54

7.- AGUSTINA MARTÍNEZ MOLINA 40.022.173 4,11

POLÍGONO CATASTRAL RÚSTICA Nº 33

51.- AGUSTINA MARTÍNEZ MOLINA 40.022.173

52.- URBANIZACIÓN CALA REONA

53.- INCEL, S.A. A-2872452

POLÍGONO URBANO DISEMINADO IG O6 E

9.- REPSOL COMERCIAL DE PRODUCTOS PETROLÍFEROS, S.A. S. parcela 541 m2 S. edifc. 370 m2

11.- VICTORIANO GIMENEZ NICOLÁS S. parcela 992 m S. edifc. 188 m2

10.- JOSÉ MARTÍNEZ NICOLÁS S. parcela 439 n2

1.3.- OBJETIVOS Y CRITERIOS DE ORDENACIÓN

1.3.1.- OBJETIVOS

El Plan Parcial que se proyecta, pretende los siguientes objetivos:

· Desarrollar el planeamiento, de acuerdo condiciones del P.A.U. que se tramita de forma paralela.

· Proporcionar suelo apto para edificar las instalaciones complementarias que no tienen cabida en el suelo urbano de La Manga y Cabo de Palos, que son necesarias para el desarrollo turístico de dicha área turística.

· Completar la estructura urbana del territorio, con la incorporación de viales de sistema general.

· Potenciar el trazado de la carretera MU 312, como eje principal de relación entre las distintas zonas, mediante la incorporación al mismo de una banda con espacios libres, carril para bicicletas, vial de servicio y aparcamientos.

1.3.2.- CRITERIOS DE LA ORDENACIÓN

En el Programa de Actuación Urbanística se establecen, de forma general, los criterios a seguir para la ordenación de la zona, que son los siguientes:

· Se debe establecer una banda de espacios libres y aparcamientos públicos junto a la carretera de Cabo de Palos, con una anchura de 35 m.

· El resto de los espacios libres debe situarse como elemento de transición junto a las parcelas unifamiliares de la urbanización Cala Flores.

· La tipología de la edificación será aislada, con una separación mínima a los linderos con Cala Flores, de 5 m.

Además de los citados criterios, existen elementos en la zona que igualmente condicionan la ordenación y que son los siguientes:

· Las instalaciones existentes deben ser recogidas e integradas en la ordenación.

· Debe procurarse que la estética y composición de las edificaciones esté de acuerdo con el entorno, dado que la zona está situada en la cuenca visual que se observa desde de la autovía.

1.3.3.- JUSTIFICACION DE LA SOLUCION ADOPTADA

En cuanto a los límites del Sector, se recogen los que se establecen en el P.A.U. que se tramita de forma paralela al presente P.P., dentro del Área CP-3 de suelo urbanizable que contempla el Plan General.

El vial de sistema general que el Plan Genera establece, y que ha sido recogido en el P.A.U., como prolongación de la calle central de la Urbanización Cala Flores hasta la carretera de acceso a Cala Reona, junto con la citada carretera y la MU 312, configuran la estructura general de la actuación. Teniendo en cuenta el tipo de edificación y el tamaño de las parcelas, de acuerdo con el uso característico, la ordenación del sector se limita a completar la estructura con los viales necesarios para dar acceso a las mismas, incorporando la parte del viario que ya se ha ejecutado en la construcción del centro comercial Upper.

Estas circunstancias, unidas al resto de condiciones que se establecen en el P.A.U., respecto a la situación de los espacios libres, dan como resultante el diseño de la ordenación que se ha propuesto, con un trazado viario ortogonal a la carretera MU 312, complementario del anterior.

Se establece como itinerario peatonal el vial coincidente con la traza de la tubería de M.C.T., que conecta con Cala Flores.

1.4.- ANÁLISIS DE LA ORDENACIÓN

1.4.1.- PROGRAMA GENERAL DEL SECTOR

El uso predominante del Sector es el terciario, de carácter comercial y de servicios, con una tipología propia, adecuada a los requisitos estéticos que demanda su situación.

Los espacios libres cumplen una misión eminentemente estética, acompañando a la vía de servicio que desde el acceso a Cala Reona se pretende crear hasta La Manga, y como transición entre la tipología del Sector y las parcelas residenciales unifamiliares de Cala Flores.

Las cifras globales de la actuación son las siguientes:

- Parcelas uso terciario 62.510.- m² 64,45 %

- Parcelas de equipamientos 4.659.- m² 4,70 %

- Superficies espacios libres 13.660.- m² 14,07 %

- Superficie viales y aparcamientos 13.547.- m² 16.78 %

TOTAL SECTOR 94.373.- M² 100.00 %

1.4.2.- CONDICIONANTES ESPECÍFICOS

Tal como se mencionaba anteriormente al señalar los criterios de ordenación, además de los imperativos que el Plan General y el P.A.U. establecen para el Sector, existen en la zona unos condicionantes muy particulares por la situación del mismo junto a la carretera MU 312 y la existencia de instalaciones comerciales en funcionamiento, que hay que recoger, los cuales son determinantes para el diseño final que se ha planteado.

1.4.3.- MODELO DE DISEÑO ADOPTADO

Se pretende crear un área de servicio complementaría a la actividad turística de la zona.

1.4.3.1.- DISTRIBUCIÓN ZONAL Y TIPOLÓGICA

De acuerdo con los criterios expuestos anteriormente, se plantea una tipología uniforme para el ámbito de la Unidad de ejecución nº 1. En la nº 2 se propone una densidad mayor, con el fin de poder adecuar las instalaciones existentes a la nueva ordenación, así como potenciar su modernización.

1.4.3.2.- ESTRUCTURA VIARIA

Se establece la siguiente jerarquía en los diferentes tipos de viario que estructuran el sector:

· De primer orden, la carretera MU 312, el acceso a Cala Reona y el nueva acceso a Cala Flores.

· De segundo orden, el resto del viario, incluso la vía de servicio y aparcamientos que se plantea paralelamente a la carretera.

· Calles peatonales, destinadas a itinerarios puramente de este tipo, con un tratamiento que facilite este uso.

1.4.3.3.- APARCAMIENTOS

Cada instalación deberá resolver los problemas de aparcamiento que genere dentro de su propia parcela, a razón de una plaza por cada 200 de edificación, como mínimo. En superficie se prevén bandas de aparcamiento, para un total de 381 plazas públicas que, junto con los que deben situarse en el interior de las parcelas, cumplimentan la dotación necesaria, cumpliendo las condiciones que se establecen en el artículo 7 del Anexo del Reglamento de Planeamiento. El 2% de estos aparcamientos estarán adaptados y tendrán las superficies mínimas para minusválidos; 3.3 x 4,50.

1.4.3.4.- DOTACIONES

De acuerdo con lo dispuesto en el Anexo del Reglamento de Planeamiento, se ha reservado una parcela para uso de equipamiento de Interés Público y Social, cuya superficie corresponde con el 4 % de la total del Sector, la cual se ha situado en la carretera de acceso a Cala Reona.

En el apartado 1.7.5. se refleja las superficies y edificabilidad de los equipamientos previstos en el presente Plan Parcial, comparándolos con lo estándares establecidos en el citado anexo del Reglamento de Planeamiento.

1.4.3.5.- ESPACIOS LIBRES

De acuerdo con las condiciones del P.A.U. y los criterios de ordenación, se ha establecido una banda de espacios libres junto a la carretera de CAbo de Palos, la cual tendrá un carácter preferentemente peatonal, incorporándose en el diseño de la misma un carril bici, con el fin de que sirva de nexo de unión de esta zona comercial-terciaria, con Cabo de Palos y la Manga.

El resto de los espacios libres se ha situado como elemento de transición, junto a las parcelas unifamiliares de Cala Flores, y su tratamiento será el de jardín

1.4.4.- REPRESENTACIÓN DOCUMENTAL

Se ha seguido el mismo sistema de representación del Plan General, en cuanto a simbología, siglas, tramas, trazos y demás elementos del lenguaje de representación empleado por este.

Los planos se han confeccionado sobre base topográfica actual digitalizada, realizada por procedimientos fotogramétricos y sistema informático, por el Servicio de Cartografía de la Comunidad Autónoma, sobre el vuelo del año 88. Estos planos has sido actualizados incorporándoles el levantamiento topográfico que se realizó para la construcción del Supermercado Upper, facilitado por dicha empresa.

1.5.- INFRAESTRUCTURAS Y SERVICIOS

Los proyectos de urbanización se redactarán de acuerdo con lo establecido en el apartado 1.3.1. de las Normas de Plan General, en cuanto a definición y contenido. Para el diseño y especificaciones técnicas de las obras e instalaciones de deberá estar a los dispuesto en la "Ordenanza Municipal para la Redacción de Proyectos de Urbanización, Control de las Obras y Recepción de las mismas en el T.M. de Cartagena", aprobada por acuerdo ce la Comisión de Gobierno Municipal de 1 de mayo de 1998, con las condiciones específicas que se enumeran a continuación, para cada uno de los servicios.

Se tendrá en cuanta lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley Regional 5/1995.

El plano general de planta acotado, se realizará a escala 1/500, sobre la base cartográfica informatizada, con definición suficiente de bordes, zonas de conexión y de los elementos relevantes existentes. El plano de replanteo de ejes podrá realizarse a escala 1/1.000 ó escala 1/2.000, debiendo definir las coordenadas en los encuentros así como ángulos y distancias entre estos y a las alineaciones y elementos existentes o, a otras referencias que se consideren de interés.

1.5.1.- RED VIARIA

El diseño de la red viaria se ha realizado en función de los criterios de ordenación de la estructura urbana propuesta, así como del uso a implantar. De acuerdo con las condiciones del P.A.U., se plantea un vial de servicio y aparcamientos, paralelamente a la carretera MU 312, del cual parten una serie de viales perpendiculares para acceso a las parcelas, incorporándose a estos el realizado en la urbanización del centro comercial Upper El Paso. El esquema viario se completa con los de sistema general adscritos al Sector, como son la carretera de acceso a Cala Reona y la prolongación del vial principal de Cala Flores, hasta el anterior.

Se han tenido en cuenta las determinaciones del artículo 9 de la Ley Regional 5/1995, ya que la anchura de los itinerarios peatonales es siempre superior a 1,50 m., la anchura de las calzadas de un solo sentido es mayor de 4 m. y las de doble dirección, mayor de 7 m.

1.5.1.1.- CONEXIÓN CON EL EXTERIOR

Tal como se ha dicho anteriormente, el esquema viario se apoya en la carretera MU 312, de la cual parte la de acceso a Cala Reona, coincidiendo la intersección con el nudo de conexión con la autovía a la Manga. De la misma manera, la conexión con la Urbanización Cala Flores se realiza mediante la prolongación del vial principal de dicha urbanización, hasta la carretera de Cala Reona.

1.5.1.2.- SECCIÓN DE LA RED

En el plano nº 3.4.2. se reflejan las diferentes secciones para cada uno de los tipos de viario. Las anchuras de las aceras serán como mínimo de 1,5 m.

1.5.1.3.- BASES GENÉRICAS DE CALCULO

Las características de los firmes y pavimentos serán las correspondientes a tráfico ligero y unas condiciones de la explanada del tipo El, que según Instrucción de Carreteras y para firmes flexibles y base granular son: Sub-base-20 cm. de zahorra natural; Base -15 cm. de zahorra artificial; Pavimento de aglomerado asfáltico en caliente tipo rodadura, o 4+4 cm en el caso de simultanear las obras de urbanización con las de edificación, extendiendo la última capa de rodadura, una vez terminadas estas.

1.5.2.- RED DE SANEAMIENTO

Se plantea la red para fecales, para dar servicio a las distintas parcelas que se contemplan en la ordenación propuesta. La evacuación las pluviales procedentes de las cubiertas y de las parcelas se realizará hacia la vía público donde se colocarán tragantes en los puntos necesarios para su recogida y conducción hacia el paso de aguas existente en la carretera MU 312.

Toda la instalación se realizará con tubería de 300 mm. D.I. mínimo, de cemento, unión por junta de goma y campana, con pozos de registro situados en los cambios de dirección y en tramos rectos cada 50 metros como máximo.

1.5.2.1.- CONEXIÓN CON EL EXTERIOR

La Unidad de Ejecución nº 2 podrá entroncar directamente en el colector de Cala Flores. Para el resto deberá realizarse un colector hasta entroncar el pozo nº 59 del colector III del Proyecto de Saneamiento de la Zona Sur del Mar Menor. En el plano nº 2.5.2. vienen reflejadas la situación de estos colectores

1.5.2.2.- DESCRIPCIÓN RED INTERIOR

En el plano nº 3.5, se refleja el esquema de la red de saneamiento que se ha diseñado en función de las pendientes de los viales.

1.5.2.3.- BASES GENÉRICAS DE CALCULO

Se realiza en función del consumo de agua 250 L/hab/día, con un coeficiente de admisión de 0,8, nº de hab/viv= 4, parte del consumo en 10 horas, conforme a la Ordenanza Municipal de Proyectos de Urbanización.

1.5.3.- RED DE AGUA

1.5.3.1.- CONEXIÓN CON EL EXTERIOR

Existe una tubería de fundición de Ø 150 mm. entroncada en la general de Ø 250 mm que discurre por la calle Dr. Cerrada., la cual se instaló por los promotores del Centro Comercial Upper, para dar servicio al mismo y con la intención de que fuese válida para el desarrollo posterior de zona.

1.5.3.2.- DESCRIPCIÓN RED INTERIOR

En el plano nº 3.6 se refleja el esquema de la red de aguas, la cual se plantea de forma mallada, con tuberías a ambos lados de las calles para que las acometidas no crucen las calzadas.

Las tuberías serán de tipo "D", de presión nominal 12 Atmósferas. De no establecerse otra cosa en el plano de coordinación de servicios, irán por las aceras, a 20 centímetros del bordillo y a 70 centímetros de profundidad, separadas en todo caso, en el plano horizontal y vertical, de otras conducciones. Los cruces de calzadas se realizarán con tubería de fundición dúctil e irán protegidos. Las válvulas a instalar serán de compuerta, con husillo de acero inoxidable. Las bocas de riego serán de 40 mm. tipo compactas, de fundición. Las acometidas se realizarán con polietileno 10 atmósferas de presión de trabajo. Las llaves de corte tendrán dispositivo antirretorno, de asiento inclinado. Todas las piezas especiales de fundición, serán homologadas para tuberías de fibrocemento.

1.5.3.3.- BASES GENÉRICAS DE CALCULO

Los cálculos de tuberías se realizarán por la formula de Scimeni.

Para el cálculo de mallas se empleará el método de Hardy Cross, aplicando la formula de Hazen Williams.

1.5.3.4.- CAUDALES TOTALES A PREVER

Los caudales totales se calcularán de acuerdo con las dotaciones máximas previstas en el apartado 1.3.2.2. de las Normas Urbanísticas del Plan General. A efecto de la dotación contra incendios se considera que la zona en cuestión está comprendida en el grupo II.

1.5.4.- RED DE ENERGÍA ELÉCTRICA

1.5.4.1.- CONEXIONES CON LAS REDES GENERALES

Según se describe en la memoria de información, la red aérea de media tensión que, partiendo de la subestación de Iberdrola, alimenta a la urbanización Cala Flores y a Cala Reona. sobrevuela los terrenos del Sector, paralelamente a la valla de Marina Center. En la citada línea, que debe ser transformada en subterránea, se anillarán los centros de transformación de la zona oeste, reforzándola convenientemente, de acuerdo con las previsiones de carga totales. La acometida al centro comercial Upper se realizó en media tensión, de forma subterránea desde la citada línea general que parte de la subestación, dando servicio a un CT de abonado.

1.5.4.2.- REDES DE MEDIA TENSIÓN

Toda la red de media tensión será subterránea desde el punto de entronque, tanto por soterramiento de las líneas existentes como las nuevas que se instalen cerrando los anillos, tal como figuran en el plano 3.8.

1.5.4.3.- CENTROS DE TRANSFORMACIÓN

Los centros de transformación se instalarán, en las parcelas señaladas para tal fin en los planos de ordenación. Serán del tipo P.B., con caseta de obra, cuyo diseño debe ser acorde con la tipología de la zona. Se rodearán además de pantallas vegetales para integrarlos en el entorno.

1.5.4.4.- REDES DE BAJA TENSIÓN

La red de baja tensión será subterránea, en anillos cerrados, partiendo de los CT, seccionados en los puntos de mínima tensión, según los cálculos pertinentes. Las secciones de dichos anillos vendrán en función de la previsión de carga de cada circuito.

En los puntos de suministro, se colocarán armarios de seccionamiento, según normas de homologación de la empresa suministradora.

Las líneas irán enterradas en zanjas homologadas, según las normas de la empresa suministradora y las normas municipales al respecto, debiendo respetarse las distancias a otras conducciones.

1.5.4.5.- BASES GENÉRICAS DE CALCULO

El cálculo de las redes se realizará según el Reglamento de Líneas de Media y Baja Tensión. La potencia se calculará considerando 5 kw por vivienda y 100 w por cada 100 m² de local comercial.

1.5.5.- RED DE ALUMBRADO

1.5.5.1.- CLASIFICACIÓN DEL VIARIO

En el plano 3.8 se establece la clasificación del viario para los distintos niveles de iluminación.

1.5.5.2.- NIVELES DE ILUMINACIÓN

CATEGORÍA NIVEL COEFICIENTE POTENCIA

DE LA LUMINOSO UNIFORMIDAD INSTALADA

VÍA MÍNIMO MÍNIMO MÁXIMA

Primer orden 25 Lux medio 0,65 3 w/m²

general 0,35

Segundo orden 20 Lux medio 0,55 2 w/m²

general 0,30

Tercer orden 16 Lux medio 0,5 1,5 w/m²

general 0,25

Parques

jardines y

plazas 10 Lux - 1 w/m²

1.5.5.3.- SITUACIÓN CENTROS DE MANIOBRA

Los centros de maniobra se procurará instalarlos junto a los C.T. o lo más cerca posible de los mismos.

1.5.5.4.- CARACTERÍSTICAS DE LAS REDES

En el plano 3.9 se ha grafiado el esquema de la red de alumbrado así como la situación aproximada de las luminarias. En la distribución definitiva que se realice en los proyectos, se tendrá en cuenta no situar una farola a menos de 5 metros de las esquinas, sin superar por ello las distancias máximas resultantes del cálculo, en función de la intensidad y uniformidad previstas.

Las redes deberán ser subterráneas; para la ejecución de las zanjas se tendrá en cuenta las normas técnicas en vigor y las Ordenanzas Municipales al respecto.

En los proyectos de urbanización se debe especificar, de forma explícita, que no se realizarán empalmes ni derivaciones subterráneas, ni siquiera en las arquetas, utilizándose para este fin, solamente la base de las farolas. Según se establece en el punto 1.3.2.4 de las Normas Urbanísticas del Plan General, el alumbrado a instalar deberá estar provisto de un dispositivo de reducción de alumbrado (REDUCTOR DE FLUJO). El reductor de flujo será del tipo que emite máxima luminosidad, cuando existe tensión en el hilo de mando.

La realización de la instalación deberá hacerse por empresa responsable y legalmente autorizada y así se deberá justificar en el acta de replanteo.

1.5.6.- RED DE TELEFONÍA Y OTROS SERVICIOS

Los proyectos de urbanización deberán incluir la separata correspondiente donde se contemplen las canalizaciones que sea necesario realizar para dotar de servicio telefónico a todas las parcelas sin tendido aéreo alguno sobre el dominio público, con informe favorable de la compañía Telefónica de adecuación a sus normas.

Cualquier otro servicio que se pretenda colocar, cuyas canalizaciones o líneas discurran por el dominio público, deberán ser subterráneas y se estudiará su incidencia en los planos de coordinación de servicios, para las distintas secciones de calle.

1.5.7.- ESPACIOS LIBRES

De acuerdo con lo establecido en el artículo 3 y 4 del anexo del Reglamento de Planeamiento, dentro del sistema de espacios libres previsto en el presente ámbito de ordenación, se ha especificado para cada una de las parcelas señaladas como tal, el destino concreto, según la siguiente sub-clasificación:

Jardines; Áreas peatonales, paseos y plazas; Zonas deportivas públicas.

En el plano 3.1 de estructura urbana se refleja el sistema de espacios libres del ámbito de ordenación y en los cuadros nº 1 de características, el destino concreto de cada una de las parcelas calificadas como espacio libre.

1.5.7.1.- CONDICIONES GENERALES PARA LOS PROYECTOS

En los proyectos de urbanización se incluirá la separata correspondiente de jardinería, de acuerdo con lo establecido en el apartado 1.3.2.5 de las Normas Urbanísticas del Plan general, en cuanto a documentación y determinaciones.

1.5.7.2.- JARDINES

1.- DEFINICIÓN.- Se considerarán jardines aquellos espacios libres en los que la superficie destinada a plantación de espacios vegetales, es superior al 60% de la total, pudiendo destinarse al resto no ocupado por la jardinería a paseos y zonas peatonales, ya sea pavimentadas o en tierra batida.

2.- DISEÑO.- Se deberán tener en consideración la tipología y características del entorno, forma y topografía del terreno, rasantes de los viales colindantes, etc. Se tenderá a dar el máximo relieve y movimiento, resaltando la altura de los parterres, mediante el volumen adecuado de las tierras, con una pendiente mínima de los 10% cuando su destino sea la plantación de gramíneas o especies tapizantes. Se tendrá en cuenta la legislación sobre supresión de barreras arquitectónicas.

Cuando las dimensiones y forma del espacio libre lo permita, se deberá incluir en el diseño una zona de juego de niños, con el mobiliario correspondiente.

3.- ESPECIES VEGETALES.

Preferiblemente se proyectarán especies vegetales autóctonas ó aquellas de probada adaptación a la zona, de acuerdo con las normas del Servicio de Parques y Jardines.

4.- INSTALACIONES.

* Alumbrado público.- Se proyectará la instalación de alumbrado para la intensidad luminosa de 10 lux, con las luminarias adecuadas de acuerdo con el entorno y el diseño adoptado así como las ordenanzas municipales al respecto.

* Riego.- Se proyectará sistema de riego por goteo para el arbolado y por aspersión en las praderas de gramíneas o especies tapizantes, con su correspondiente sectorización y llaves de corte. Como refuerzo se proyectarán igualmente bocas de riego a razón de una por cada 400 m². Toda la instalación se centralizará en una arqueta de maniobra, con un seno para instalación de un contador. Se deberán tener en cuenta las normas municipales al respecto.

5.- MOBILIARIO.- Se preverá la instalación de papeleras y bancos en los pasos y zonas peatonales así como juegos infantiles, en proporción a las dimensiones, de acuerdo con los criterios del servicio Municipal de Proyectos y Obras de Urbanización.

1.5.7.3.- AREAS PEATONALES, PASEOS Y PLAZAS

1.- DEFINICION.- Son aquellos espacios libres donde la superficie con posibilidad de tránsito u ocupación de las personas, es superior al 40% de la total, debiendo estar esta superficie pavimentada, salvo la zona que se destine a juego de niños.

2.- DISEÑO.- Se deberán tener en consideración las características del entorno, forma y topografía del terreno así como rasantes de los viales colindantes, disponiéndose los espacios de tal manera que puedan cumplir con su función, como zona de reunión y relación. Se tendrá en cuenta la legislación sobre supresión de barreras arquitectónicas.

En los paseos peatonales, cuya anchura sea igual o superior a 2 metros se deberá disponer arbolado en alcorques, cada 10 metros. En las plazas, los parterres y alcorques, se dispondrán de forma que configuren espacios funcionales de acuerdo con su uso, en una proporción mínima del 10% de su superficie total.

3.- ESPECIES VEGETALES.-

Al proyectar las especies para los parterres y alcorques, se seguirá el mismo criterio que en los jardines.

4.- INSTALACIONES.-

Riego.- Se proyectarán redes de riego por goteo para los alcorques y difusores en los parterres. Las bocas de riego se dispondrán estratégicamente para el baldeo, a razón de una boca por cada 500 m². Toda la instalación se centralizará en una arqueta de mando, con un seno para contador. Se deberán tener en cuenta las normas municipales al respecto.

Alumbrado público.- Se proyectará la instalación de alumbrado, para la intensidad luminosa de 15 lux., con luminarias adecuadas de acuerdo con el entorno y el diseño adoptado, así como las ordenanzas municipales al respecto.

5.- MOBILIARIO.-

Se preverá la colocación de papeleras, bancos y demás mobiliario urbano, de acuerdo con el diseño y tamaño de los espacios, de acuerdo con los criterios del servicio de Arquitectura Municipal.

1.6.-DELIMITACIÓN DE UNIDADES DE EJECUCIÓN. SISTEMA DE GESTIÓN.

1.6.1.- PONDERACIÓN EN UNIDADES DE VALOR HOMOGÉNEO

A efectos de justificar el equilibrio de beneficios y cargas entre las unidades de ejecución y de valorar el aprovechamiento de cesión al Ayuntamiento, se realiza la ponderación del mismo en unidades de valor homogéneo:

1.6.1.1.- COEFICIENTES Y CRITERIOS DE VALORACIÓN

Se establecen los coeficientes de ponderación de manera similar a los utilizados por este Ayuntamiento en los criterios de valoración aprobados por acuerdo de C.G de 30.12,92 y que son los siguientes.

* Coeficiente de situación y de calles.

Se establece que este coeficiente es la unidad ya que no existen elementos relevantes ni se crean centros de actividad en la actuación que puedan influir en diferencias de valor a considerar.

* Coeficientes de tipología.

At1 -------------- 1,4

At2 -------------- 1,05

* Coeficientes de uso.

- Uso terciario .. 0,90

- Uso equipamientos 0,5

1.6.1.2.- UNIDADES DE VALOR HOMOGÉNEO

NORMA USO SUPERFICIE COEF COEF COEF. U.V.H.

EDIFICABLE TIPO USO POND.

At1 TE 30.343,60 1,4 0,9 1,26 38.232,93

At2 TE 6.046,92 1,05 0,9 0,945 5.714,34

ST EQ 76,80 1,0 0,5 0,5 38,40

TOTALES 36.467,32 43.985,67

1.6.1.3.- APROVECHAMIENTO MEDIO HOMOGENEIZADO

Para establecer un valor de la unidad de aprovechamiento del sector, que sea equiparable con los valores resultantes en otras zonas del término municipal, se han empleado unos coeficientes de ponderación similares a los aprobados por el Ayuntamiento, para los distintos usos y tipologías. De esta manera obtenemos un resultado que refleja, unitariamente, el valor de la superficie construible del uso y tipología característico en el término municipal de Cartagena, por cada metro cuadrado de suelo del ámbito de actuación, que vamos a llamar "aprovechamiento medio homogeneizado" del área de actuación CP 3.

Superficie del Sector 94.373 m².

Superficie S.G 9.876 m²

Unidades valor homogéneo 43.985,67

Aprovechamiento medio hom. = --------------------------------------- = ---------------- = 0,4219

S. Sector + S. general 104.249,00

1.6.2.- LIMITES Y SUPERFICIES

Se han delimitado dos Unidades de Ejecución para diferenciar la zona donde existen instalaciones que quedan fuera de ordenación por las determinaciones del presente instrumento de planeamiento, del resto del ámbito, en el cual, la mayor parte del terreno está vacante y las dos instalaciones que existen se adecuan a dichas determinaciones. El límite entre ambas coincide con el límite de propiedad.

UNIDAD DE EJECUCION Nº 1.-

El ámbito de esta unidad de ejecución, incluye la mayor parte de los terrenos, siendo sus linderos los siguientes: por el Norte, con la carretera MU 312; por el Sur, con el P.P. Cala Flores; por el Este, con la Unidad de Ejecución nº 2; y por el Oeste, con la carretera de acceso a Cala Reona. La superficie del sector incluida dentro de la misma es de 85.489 m² y la de los sistemas generales de 9.876 m², lo que suma un total de 95.365 m².

UNIDAD DE EJECUCION Nº 2.-

Abarca el resto del ámbito de ordenación, siendo los límites los siguientes: por el Norte, la carretera MU 312; por el Sur, con el P.P. Cala Flores; por el Este, con la calle Doctor Cerrada, del citado P.P. y por el Oeste, con la Unidad de Ejecución nº 1. su superficie es de 8.884 m².

1.6.3.- JUSTIFICACION DE LA AUTONOMÍA TÉCNICA ECONÓMICA DE CADA UNIDAD.

Las unidades nº 1 y 2, son totalmente autónomas, dado que la estructura urbana que se ha planteado se apoya en la carretera MU 312.

Los esquemas de instalaciones, se han proyectado de forma autónoma e independiente, tanto entre las unidades de actuación entre si, como entre estas y las zonas urbanas colindantes.

En consecuencia con lo anterior, la ejecución de cada una de las Unidades se puede realizar de manera independiente, tanto técnica como económicamente puesto que, según se justifica a continuación, las diferencias en la ejecución de los servicios se compensan con las diferencias de aprovechamiento.

1.6.4.- JUSTIFICACION DEL EQUILIBRIO DE BENEFICIOS Y CARGAS

1.6.4.1.- APROVECHAMIENTO HOMOGENEIZADO DE CADA UNIDAD DE EJECUCION

U.E. Nº 1

Nº NORMA USO SUP. COEF COEF COEF. U.V.H.

EDIFIC. TIP. USO POND.

1 At1 TER 7.963,80 1,4 0,9 1,26 10.034.390,00

1 ST EQUI 51,20 1,0 0,5 0,5 25,60

2 At1 TER 19.003,00 1,4 0,9 1.26 23.943,78

2 ST EQUI 25,60 1,0 0,5 0,5 12,80

3 At1 TER 3.376,80 1,4 0,9 1,26 4.254,79

30.420,40 38.271,36

U.E. Nº 2

Nº NORMA USO SUF. COEF COEF COEF. U.V.H.

EDIFIC. TIPO USO POND.

1 At2 TER 6.046,92 1,05 0,9 0,945 5.714,34

6.046,92 5.714,34

1.6.4.2.- JUSTIFICACIÓN DEL EQUILIBRIO DE BENEFICIOS Y CARGAS

BENEFICIOS Y CARGAS:

- Aprovechamiento medio homogeneizado del Sector 0.4219

- Valor de la unidad de aprovechamiento del uso y tipología característico.

Uso Residencial 12.778 ptas.

Uso Terciario 12.778 x 0,9 = 11.500 ptas.

- Valor unitario de la urbanización, por unidad de aprovechamiento homogeneizado

Importe total urbanización 122.831.500 ptas.

Total U.V.H. 43.985,67

Valor unitario 2.792,53 ptas/U.V.H.

UNIDAD DE EJECUCIÓN Nº 1

BENEFICIOS Y CARGAS	LE CORRESPONDEN		RESULTAN		DIFERENCIAS
	UNIDADES VALOR H.	IMPORTE PESETAS	UNIDADES VALOR H.	IMPORTE PESETAS	APROVECH.	PESETAS
BENEFICIOS	95.365X0,4219 40.234,49	462.696.635	38.271,36	408.714.714	- 1.963,13	- 22.575.995
COSTES	40.234,49x2,792	112.356.030	---	95.405.100	---	- 16.950.930

UNIDAD DE EJECUCIÓN Nº 2

BENEFICIOS Y CARGAS	LE CORRESPONDEN		RESULTAN		DIFERENCIAS
	UNIDADES VALOR H.	IMPORTE PESETAS	UNIDADES VALOR H.	IMPORTE PESETAS	APROVECH.	PESETAS
BENEFICIOS	8.884X0,4219 3.748,16	43.103.840	5.714,34	65.714.910	+ 1.966,18	22.611.070
COSTES	3.3748,16x2.792	10.466.849	---	27.426.400	---	16.961.550

La Unidad de Ejecución nº 1 tiene menos aprovechamiento del que le corresponde, pero también menos cargas de las que le corresponderían.

Con la Unidad de Ejecución nº 2, ocurre lo contrario

JUSTIFICACIÓN DEL EQUILIBRIO

Para poder comparar los aprovechamientos de las unidades de ejecución, de una manera real, se deben tener en cuanta las diferencias en las cargas de urbanización, para lo cual transformamos, su importe en pesetas, en unidades de valor homogéneo, descontando o sumando estas del aprovechamiento resultante en cada una de las U.E., con lo que obtendremos el "aprovechamiento efectivo" de las mismas.

§ - Diferencias cargas de urbanización (media) 16.960.000 ptas.

§ Equivalencia de esta importe en U.V.H., teniendo en cuanta que el valor unitario de estas es de 11.500 ptas.

16.969.000/11.500 = +/- 1.475.- U.V.H.

§ - Aprovechamiento efectivo UE nº 1 39.746 U.V.H.

§ - Aprovechamiento efectivo UE nº 2 4.239 U.V.H.

§ - Aprovechamiento medio efectivo de la UE nº 1.- 39.746/95.365 = 0,417

§ - Aprovechamiento medio efectivo de la UE Nº 2.- 4.239/8.884 = 0.477

Las diferencias entre los aprovechamientos efectivos de las dos unidades de ejecución, con respecto al aprovechamiento medio del sector, son inferiores al 15% que, como máximo, debe existir entre estas, con relación al aprovechamiento medio del Sector, según estable el artículo 36 del Reglamento de Gestión Urbanística.

1.6.5.- APROVECHAMIENTO DE CESIÓN AL AYUNTAMIENTO DE CARTAGENA

De acuerdo con lo establecido en el artículo 18.4 de la Ley 6/1998 sobre régimen del suelo y valoraciones, el aprovechamiento de cesión al Ayuntamiento de Cartagena será:

10 % s/43.985,67 = 4.398,56 U.V.H.

1.6.6.- SISTEMA DE GESTIÓN

Dentro del ámbito de actuación existen zonas edificadas y zonas vacantes. Entre las primeras hay que distinguir: la zona de la estación de servicio, que tiene una cierta complejidad, respecto al régimen de propiedad y de usos; la del Cetro Comercial Uper y la de la nave destinada a exposición y venta de barcos. La construcción del Centro Comercial se realizó por el trámite previsto en artículo 16,3 del TR LS del 92, vigente en ese momento, previa presentación de un Avance de planeamiento, justificando la no interferencia del futuro desarrollo urbanístico de la zona. En base al mismo, la concesión de la licencia se condicionó a la cesión, para el uso público, de los viales y espacios libres previstos en dicho avance, así como a su urbanización, como una gestión parcial y anticipada del Sector, según lo estipulado en el convenio firmado al respecto entre el propietario y este Ayuntamiento.

El sistema de actuación, será el de COOPERACIÓN.

En la UE nº 1, se deberán de tener en cuenta las condiciones del convenio firmado entre el Ayuntamiento y la mercantil DASA, respecto a las cesiones y urbanización realizadas, tanto de las obras correspondientes a dicha unidad de ejecución como de las infraestructuras generales, dado que la acometida de agua se realizó con tubería de fundición de diámetro 150 mm. con el fin de servir para la futura urbanización.

En la UE nº 2, correspondiente a la estación de servicio, de no ser posible realizar la reparcelación por el procedimiento general, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 74 del RGU, la reparcelación será económica.

1.7.- SÍNTESIS Y CUADROS DE CARACTERÍSTICAS

1.7.1.- CUADROS POR UNIDADES DE EJECUCION

UNIDAD DE EJECUCION Nº 1

Nº MANZ.	NORMA	USO	SUPERFICIE MANZANAS M²	SUPERFICIE EDIFICABLE PRIVADA	Nº APAR.
1	At1	TER.	13.273	7.963,80	40
1	ST	EQUI	32	25,60
1	ST	EQUI	32	25,60
2	At1	TER.	38.006	19.003,00	95
2	ST	EQUI.	32	25,60
3	At1	TER.	5.628	3.376,80	17
TOTAL PRIVADO			57.005,00	30.420,40	152
3	EG	EQUI.	4.560
TOTAL EQUIP. PÚBLICOS			4.560,00
3	EL	JAR	3.883
4	EL	JAR	3.760
5	EL	JN	2.320
6	EL	JN	2.566
TOTAL EL			12.529,00
VIARIO Y APARC.		S.L.	11.395,00
TOTAL UE 1			85.489,00	30.420,40	152
	VIALES	S.G.	9.876
TOTAL UE 1 CON S.G.			95.365,00

UNIDAD DE EJECUCION Nº 2

Nº MANZ.	NORMA	USO	SUPERFICIE MANZANAS M²	SUPERFICIE EDIFICABLE PRIVADA	Nº APAR.
1	At2	TER.	5.590	6.037,02	30
TOTAL PRIVADO			5.590	6.037,02	30
4	EL	AP	1.131
TOTAL PEATONAL			1.131
VIARIO Y APARC.		S.L.	2.163
TOTAL UE 2			8.884	6.037,02	30

1.7.2.- RESUMEN DE SUPERFICIES

SECTOR

U.E.1 U.E.2 TOTALES

Parcelas uso terciario m² 56.909 5.590 62.510

Servicios técnicos m². 96 - 96

Equipamientos públicos m² 4.560 - 4.560

Espacios libres y peatonales m² 12.529 1.131 13.660

Viario y aparcamientos m² 11.395 2.163 13.547

TOTALES 85.489 8.884 94.373

SISTEMAS GENERALES ADSCRITOS

Viario 9.876 - 9.876

TOTALES 95.365 8.884 104.249

1.7.3.- RESUMEN DE CAPACIDADES

U.E. 1 U.E. 2 TOTALES

Superficie edificable uso terciario m2 30.343,60 6.046,92 36.390,52

Superficie edificable dotacional privado 76,8 - 76,80

TOTALES 30.420,40 6.046,92 36.467,32

1.7.4.- RESUMEN DE LAS CARACTERÍSTICAS DEL PLAN PARCIAL

MAGNITUDES DEL P.A.U.

Superficie Total del Sector....................................................................................... 94.373 m²

Sistema generales adscritos ..................................................................................... 9.876 m²

Aprovechamiento medio 0.35 m²/m²

Sup. edificable total .................................................................................................... 36.487 m²

MAGNITUDES PLAN PARCIAL

SUPERFICIE EDIFICABILIDAD

P. RESULTANTES COMPUTABLE

* PRIVADO LUCRATIVO

Parcelas U, Terciario 62.510 36.390,52

Parcelas Servicios T. 96 76,80

*.PUBLICO; DEMANIAL Y PATRIMONIAL

Parcelas Equipamiento 4.560

Espacios libres 13.660

Viales y Aparcamientos 13.547

94.373 m2 36.467,32 m2

APROVECHAMIENTO

* Aprovechamiento medio del Área .... 0,35

* Índice de Edificabilidad medio .....0,35 m²/m²

* Edificabilidad correspondiente a los terrenos incluidos en el Sector 94.373 x 0,35 = 33.030,55 m²

* Edificabilidad correspondiente a los terrenos de los S.G. 9.876 x 0,35 = 3.456,60 m²

36.487,15 m²

1.7.5.- JUSTIFICACION DEL CUMPLIMIENTO DE LOS ESTÁNDARES DEL ANEXO DEL REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO.

1.7.5.1.- SUPERFICIES SEGÚN R.P.

- Espacios libres: 10 % S/Sup. Sector 10 % de 94.373 = 9.437,3 m²

(60 % , mínimo, destinado a jardines)

- Equipamiento de interés público y social: 4 % S/Sup. Sector 4 % de 94.373 = 3.774,9 m²

- Aparcamientos: 1 x cada 100 m² edificables. 36.467,32 / 100 364 ap.

1.7.5.2.- SUPERFICIES SEGÚN P.P.

manzana nº superficie

parcela

m²

* Espacios libres EL-JAR 3 3.883,00

EL-JAR 4 3.760,00

EL-JN 5 2.320,00

EL-JN 6 2.566,00

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Total 12.529,00

* I. P. y Social EG 3 4.560,00

Total 4.560,00

* Aparcamientos

1 aparcamiento c/ 200 m² edificables.- 36.467,32/200 = 182 aparcamientos

En superficie en playas o bandas laterales 381 aparcamientos

Total 563 aparcamientos

El 2 % de estos aparcamientos estará adaptado, con las dimensiones mínimas para el uso de minusválidos; 3,3 m.x 4,50 m.

1.7.5.3.- CUADRO COMPARATIVO

SEGÚN SEGÚN

P.P. R.P.

(SUELO) (SUELO)

* Espacios libres 12.529,00 m² 9.437,30 m²

* Social 4.560,00 m² 3.774,90 m²

(UNIDADES) (UNIDADES)

* Aparcamientos 563 364

Las reservas de suelo que se realizan en el presente Plan Parcial para espacios libres y equipamientos, cumplen con lo establecido en el Anexo del Reglamento de Planeamiento para el uso de que se trata.