1º.- Que los precios del suelo urbanizado resultantes para la edificación que se prevee realizar en el área de actuación, en los que se incluyen las cargas derivadas de la realización del Plan Parcial, son inferiores a los precios actuales de mercado.

2º.- Que las cargas derivadas de la realización del Plan Parcial son soportables económicamente por la edificación prevista, y no superan los porcentajes normales admitidos en las disposiciones vigentes.

El estudio económico que se va a realizar se refiere a la totalidad del área abarcada por el planeamiento propiamente dicho.

6.2.- PROCESO DEL ESTUDIO

Se determina el valor total de las obras a realizar para el acondicionamiento urbanístico del sector, haciendo hipótesis realistas con base en unas mediciones ponderadas sobre las soluciones previsibles para la urbanización.

Se incorpora al estudio, así mismo, el valor de las indemnizaciones por derribo de construcciones, cosechas y plantaciones, e instalaciones en general, que se producen con motivo de la actuación. Todo este proceso nos lleva a obtener unos valores resultantes de la actuación que se revierten a una unidad fundamental: la superficie de techo construible en las áreas edificables. De esta forma obtenemos unos valores medios generales de repercusión sobre el m² de techo para toda el área. Considerando el carácter eminentemente social de toda actuación urbanística, y las distintas capacidades para soportar los costes que resisten cada uno de los tipos de edificación contenidos en el Plan, se efectúa una descomposición racional del precio medio así determinado, de forma que vengan reducidas las cargas que soportan los sectores residenciales de vivienda colectiva y, por el contrario, se aumentan los que soportan las edificaciones comerciales.

Se puede llegar de esta forma a determinar para el Sector, habida cuenta de la superficie de la edificación contenida en el mismo y del uso a que se destinen, las cargas que les corresponde soportar, derivadas de la totalidad de la actuación. Por último, se establece, en cada uno de los tipos de edificación considerados, la relación de las cargas al coste total, para comprobar que los porcentajes resultantes de dicha comparación están dentro de los límites determinados por las disposiciones vigentes. A estos efectos se introduce un factor de corrección que permite englobar términos heterogéneos, como pueden ser el volumen destinado a usos comerciales y de equipo, o el volumen residencial. Un factor de ponderación adecuado puede ser 1,00 para viviendas, y 1,20 para instalaciones comerciales y de equipo administrativo.

La operación global se imagina como si todos los terrenos se comprasen, se urbanizasen y se enajenasen, por un ente ideal, sin beneficio final alguno; se determinan las cargas que se derivan del proceso previsto, y se reparten entre las unidades cuya rentabilidad se estudia y se analiza ésta.

6.3.- COSTES DE SUELO DE URBANIZACION Y DE INDEMNIZACIONES

Desconociéndose la variación de los índices de precios en el período en que se desarrollará el Plan, todos los cálculos se refieren al nivel actual de precios. Las variaciones del índice general deberán por tanto, repercutirse en su día, en la forma oportuna, en los valores de los módulos aplicables en cada momento, para mantener el equilibrio que hoy se plantea en este estudio.

6.3.1.- Valor del Suelo

Se estima un módulo medio de valor del suelo de 700 pts/m², lo cual nos da un valor total de 562.380.000 .- ptas.

6.3.2.- Costes de Indemnizaciones

Una estimación previa al Proyecto de Valoración, de los edificios, instalaciones, plantaciones y cultivos existentes en el área de actuación, permite fijar una cifra para el conjunto de las indemnizaciones que ha de provocar el proceso de urbanización de estos terrenos, con la suficiente aproximación al objeto de esta evaluación económica.

La valoración de las edificaciones y construcciones auxiliares no industriales asciende a la cantidad de 25.000.000.- ptas.

Las indemnizaciones por instalaciones industriales, incluidas las edificaciones correspondientes, suponen una cifra de 47.000.000.- ptas.

El total de indemnización por cultivos puede estimarse en 8.000.000.- ptas.

6.3.3.- Costes de Urbanización

Explanación y pavimentación

(Incluye movimiento de tierras, explanación, afirmado en vías arteriales, vías secundarias, aparcamientos, bordillos, loseta hidráulica sobre solera de hormigón y señalización horizontal y vertical).

381.700.000 Pesetas.