PLAN
PARCIAL SECTOR LOS URRUTIAS 1
5.- DIVISION POLIGONAL Y ESTUDIO ECONOMICO
FINANCIERO
5.2.- ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO
5.3.- EQUILIBRIO ENTRE UNIDADES DE EJECUCION.
APROVECHAMIENTO
5.3.1.- Equilibrio del aprovechamiento - beneficios
5.3.2.- Equilibrio de los costes de urbanización - cargas
El Sector se divide en 4 Unidades de Ejecución
atendiendo a la estructura de la propiedad y condicionantes físicos del Sector,
con objeto de facilitar al máximo la materialización y gestión del suelo.
Con una superficie de 78.218 m², linda al Norte con
límite de S.U.P.; al Sur con Avda. Unificación; al Este con Avda. Mar y Tierra;
y al Oeste con la Unidad de Ejecución 2. La superficie de la Unidad de
Ejecución abarca el propietario nº 17 y el nº 21, que deberá demostrar su
dominio sobre el C.T. existente.
A la U.E. 1 se le han adjudicado 22.458,08 m² U.P.;
el sistema de gestión será el de Compensación, conforme al art. 157 del
T.R.L.S. Esta U.E. tiene adscrita una superficie de 12.464,72 del vial Avda.
Tierra y Mar, que será costeado por la Administración, o bien, por los
propietarios, pagando o abonando su valor en parcelas edificables adjudicadas
al Ayto. de Cartagena, una vez establecida la
deuda por costos de urbanización, ya que la carga de dicho vial es
desproporcional con los gastos lógicos de un suelo U.P.
Con una superficie de 125.881 m², linda al Norte con
límite de S.U.P.; al Sur con Avda. Unificación; al Este con U.E. 1; y al Oeste con
límite de S.U.P.. La superficie de la Unidad de Ejecución abarca las
propiedades 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 11 y 22, aunque realmente sólo son 5
propietarios distintos, uno de ellos, CECOP, S.A., mayoritario, con más del
95%, lo que facilitará a este último la gestión de la U.E.
A la U.E. 2 se le han adjudicado 31.812,77 m² U.P.;
el sistema de gestión será el de Compensación, conforme al art. 157 del
T.R.L.S. Esta U.E. tiene adscrita una superficie de 3.996,33 m² del vial Avda.
Unificación, que será costeado por la Administración, o bien, por los
propietarios, pagando o abonando su valor en parcelas edificables adjudicadas
al Ayto., una vez establecida la deuda por costos de urbanización, ya que la
carga de dicho vial es desproporcional con los gastos lógicos de un suelo U.P.
Con una superficie de 10.674 m², linda al Norte con
U.E. 2; al Sur con Avda. Unificación; al Este con U.E. 1; y al Oeste con la
Unidad de Ejecución 2. La superficie de la Unidad de Ejecución abarca las
propiedades nº 10, 14, 12, 13, 15 y 16, aunque realmente son solo 3
propietarios distintos, el propietario nº 15 estaría en mayoría sobre el resto,
lo que facilitará la gestión de la U.E.
A la U.E. 3 se le han adjudicado 2.964,03 m² U.P.;
el sistema de gestión será el de Compensación, conforme al art. 157 del
T.R.L.S. Esta U.E. tiene adscrita una superficie de 1.281,80 m² del vial Avda.
Unificación, que será costeado por la Administración, o bien, por los
propietarios, pagando o abonando su valor en parcelas edificables adjudicadas
al Ayto., una vez establecida la deuda por costos de urbanización, ya que la
carga de dicho vial es desproporcional con los gastos lógicos de un suelo U.P.
Con una superficie de 49.281 m², linda al Norte con
Avda. Unificación; al Sur con Avda. de Metal; al Este con límite de S.U.P.; y
al Oeste con C/ Estribor y límite de S.U.P.. La superficie de la Unidad de
Ejecución abarca los propietarios nº 18, 19, 20 y 23 aunque son solo 3
propietarios.
A la U.E. 4 se le han adjudicado 14.059,00 m² U.P.;
el sistema de gestión será el de Compensación, conforme al art. 157 del
T.R.L.S. Esta U.E. tiene adscrita una superficie de 1.602,41 m² del vial Avda.
Unificación, que será costeado por la Administración, o bien, por los
propietarios, pagando o abonando su valor en parcelas edificables adjudicadas
al Ayto., una vez establecida la deuda por costos de urbanización, ya que la
carga de dicho vial es desproporcional con los gastos lógicos de un suelo U.P.
Los cuadros de características de las 4 Unidades de
Ejecución de este Plan Parcial se han explicitado en Anexos a esta memoria, y
se corresponden con la delimitación que figura en el plano de zonificación.
CUADROS
DE CARACTERISTICAS
El coste de las obras de urbanización se ha
realizado conforme a los "Criterios de valoración" del Excmo. Ayuntamiento
de Cartagena en cada una de las Unidades de Ejecución. Estos costes de
urbanización se incrementarán puntualmente en las U.E. que acometan a las
infraestructuras generales y coste inicial de redacción de Plan Parcial, que
asume la U.E. 1, así como las infraestructuras que dependen de otras U.E., como
es el caso de la red de baja tensión y alumbrado público de la U.E. 3, que se
suministra de la U.E. 4.
Unidad de Ejecución 1
La superficie total de la U.E. 1 es de 86.263 m², de
los cuales, 12.464,72 m² corresponden a parte del nuevo vial de la Avda. Tierra
y Mar; con el fin de no gravar en exceso los costes de urbanización, como ya
explicábamos en el punto 1.8.3. de ésta memoria, las obras de urbanización se
dividirán en:
Obras
a sufragar por la Administración: 12.464'72
m²
86.263
m²
Obras
resto U.E. 1: 73.798,28
m²
Coste de obras Urbanización de la U.E. 1
Según fórmula:
0'033 x 93.410 x 0,90 x 0,90 = 2.496'85 Pts./m²
73.798,28 x 2.496,85 = 184.263.235.- Pts.
Otros gastos de la U.E. 1
- Acometida a red de saneamiento existente 4.400.000.- Pts.
- Anulación Línea de media tensión 2.185.000.-
Pts.
- Desvío conducción aérea de media tensión. 2.560.000.- Pts.
- Torres de media tensión. 1.522.426.- Pts.
TOTAL 10.667.426.-
Pts.
- Honorarios redacción de Plan Parcial 8.611.657.-
Pts.
- Levantamiento topográfico 350.000.-
Pts.
Coste obras de
urbanización de 73.798,28 m² 214.559.744.-
Pts.
214.559.744.- Pts. = 2.907.- Pts/m²
73.789,28
m²
Coste de obras de vial a sufragar por la Administración:
Según fórmula:
0,033 x 93.410 x 0,90 x 1,10 = 3.051,71 Pts./m²
12.464,72 x 3.051,71 = 38.038.710.- Pts.
El coste total de la U.E. 1, incluyendo el vial
Avda. Tierra y Mar, sería de:
214,559.744
Pts. + 38,038.710.- Pts. = 252.598.454.- Pts.
Unidad de Ejecución 2
La superficie total de la U.E. 2 es de 130.786 m²,
de los cuales, 3.996,33 m² corresponden a parte del nuevo vial de la Avda. Unificación;
con el fin de no gravar en exceso los costes de urbanización, como ya
explicábamos en el punto 1.8.3. de ésta memoria, las obras de urbanización se
dividirán en:
Obras
a sufragar por la Administración: 3.996'33 m²
130.786
m²
Obras
resto U.E. 2: 126.789,67
m²
Coste de obras Urbanización de la U.E. 2
Según fórmula:
0'033 x 93.410 x 0,90 x 1,00 = 2.774'28 Pts./m²
126.789,67 x 2.774,28 = 351.750.045.- Pts.
Otros gastos de la U.E. 2
La U.E. 2 solo tiene los gastos propios de la
urbanización, sin ningún otro gasto adicional.
Coste obras de
urbanización de 126.789,67 m² 351.750.045.-
Pts.
351.750.045.- Pts. = 2.774.- Pts/m²
126.789,67
m²
Coste de obras de vial a sufragar por la Administración:
Según fórmula:
0,033 x 93.410 x 0,90 x 1,10 = 3.051,71 Pts./m²
3.996,33 x 3.051,71 = 12.195.640.- Pts.
El coste total de la U.E. 2, incluyendo el vial
Avda. Unificación, sería de:
351,750.045
Pts. + 12,195.640.- Pts. = 363.945.685.- Pts.
Unidad de Ejecución 3
La superficie total de la U.E. 3 es de 11.307 m², de
los cuales, 1.281,80 m² corresponden a parte del nuevo vial de la Avda.
Unificación; con el fin de no gravar en exceso los costes de urbanización, como
ya explicábamos en el punto 1.8.3. de ésta memoria, las obras de urbanización
se dividirán en:
Obras
a sufragar por la Administración: 1.281'80 m²
11.307
m²
Obras
resto U.E. 3:
10.025,20 m²
Coste de obras Urbanización de la U.E. 3
Según fórmula:
0'033 x 93.410 x 0,90 x 0,80 = 2.219'42 Pts./m²
10.025,20 x 2.219,42 = 22.250.129.- Pts.
Otros gastos de la U.E. 3
La U.E. 3, además de los gastos propios de la
urbanización, tiene un gasto de 4,147.944.- Pts. por entroncar a red de baja
tensión de la U.E. 4 y red de alumbrado de la misma U.E.; si la U.E. 3 se
ejecutara antes que la U.E. 4, los 4,147.944.- Pts. se utilizarán para un C.T.
y centro de mando propios.
Coste obras de
urbanización de 10.025,20 m² 26.398.073.-
Pts.
26.398.073.- Pts. = 2.633.- Pts/m²
10.025,20
m²
Coste de obras de vial a sufragar por la Administración:
Según fórmula:
0,033 x 93.410 x 0,90 x 1,10 = 3.051,71 Pts./m²
1.281,80 x 3.051,71 = 3.911.682.- Pts.
El coste total de la U.E. 3, incluyendo el vial Avda.
Unificación, sería de:
26,398.073
Pts. + 3,911.682.- Pts. = 30.309.755.- Pts.
Unidad de Ejecución 4
La superficie total de la U.E. 4 es de 51.946 m², de
los cuales, 1.602,41 m² corresponden a parte del nuevo vial de la Avda.
Unificación; con el fin de no gravar en exceso los costes de urbanización, como
ya explicábamos en el punto 1.8.3. de ésta memoria, las obras de urbanización
se dividirán en:
Obras
a sufragar por la Administración:
1.602'41 m²
51.946
m²
Obras
resto U.E. 4: 50.343,59
m²
Coste de obras Urbanización de la U.E. 4
Según fórmula:
0'033 x 93.410 x 0,90 x 0,80 = 2.219'42 Pts./m²
50.343,59 x 2.219,42 = 111.733.570.- Pts.
Otros gastos de la U.E. 4
- Anulación Línea aérea de baja tensión y nuevo suministro 11.805.625.- Pts.
- Anulación línea media tensión subterránea y nuevo suministro 3.534.318.- Pts.
- Incremento de potencia en el C.T. para abastecer U.E. 3 y
alumbrado público de la
misma. 4.147.494.-
Pts.
- Torres de media tensión.
TOTAL 19.487.437.-
Pts.
Coste obras de
urbanización de 50.343,59 m² 131.221.007.-
Pts.
131.221.007.- Pts. = 2.606.- Pts/m²
50.343,59
m²
Coste de obras de vial a sufragar por la Administración:
Según fórmula:
0,033 x 93.410 x 0,90 x 1,10 = 3.051,71 Pts./m²
1.602,41 x 3.051,71 = 4.890.090.- Pts.
El coste total de la U.E. 4, incluyendo el vial
Avda. Tierra y Mar, sería de:
131,221.007
Pts. + 4,890.090.- Pts. = 136.111.097.- Pts.
RESUMEN DE COSTES DE PLAN PARCIAL:
Obras de Urbanización U.U. E.E. 669.996.979.-
Pts.
Obras Urbanización viales Avda. Unificación y Avda. Tierra y Mar 59.036.122.- Pts.
Otros gastos, acometidas, anulación líneas, Plan Parcial, levan-
tamiento topográfico, etc. 43.264.464.-
Pts.
TOTAL PLAN PARCIAL 772.297.565.-
Pts.
Como veíamos en el punto 1.9.10. de esta memoria, el
aprovechamiento homogeneizado por usos, según "criterios de
valoración" del Excmo. Ayuntamiento de Cartagena, es:
U.E. 1 ................. 22.458,08 m² U.P.
U.E. 2 ................. 31.812,77 m² U.P.
U.E. 3 ................. 2.964,03 m² U.P.
U.E. 4 ................. 14.059,00 m² U.P.
Total Plan Parcial 71.294,00
m² U.P.
Si dividiéramos los m² U.P. entre su superficie,
tendríamos el aprovechamiento homogeneizado en m²/m² U.P.
El Plan Parcial tendría un coef. de aprovechamiento medio
de:
71.294 m² U.P./264.054 m² = 0,27 m² U.P./m²
Según señala el art. 145 de T.R.L.S., en los
requisitos para la delimitación de Unidades de Ejecución, no podrán delimitarse
U.E. en las que la diferencia del aprovechamiento lucrativo, ya homogeneizado
se entiende, de cada U.E. y el resultante de la aplicación del aprovechamiento
tipo sea superior al 15 por ciento de éste último.
Por tanto, las U.E. deberán estar entre estos
valores:
+ 15% ....... 0,3105
0,27 m²
U.P./m²
- 15% ....... 0'2295
U.E. 1 22.458,08 m² U.P. = 0,2871 + 6,33%
72.218 m²
U.E. 2 31.812,77 m² U.P. = 0,2527 - 6,41%
125.881 m²
U.E. 3 2.964,03 m² U.P. = 0,2776 +
2,81%
10.674 m²
U.E. 4 14.059,00 m² U.P. = 0,2852 + 5,62%
49.281
m²
La división poligonal cumple lo dispuesto en el art.
145 T.R.L.S.
No obstante,
estas diferencias de aprovechamiento en las U.E. no afectan al aprovechamiento
apropiable por los propietarios, ya que todas las U.E. tienen excesos de
aprovechamiento; el desglose de la cesión de aprovechamiento y excesos está
definida en el punto 1.9.7. del Plan Parcial.
En el equilibrio en los costes de urbanización, punto
5.2 de esta memoria, acometidas a infraestructuras, desvío de líneas
eléctricas, redacción de Plan Parcial y levantamiento topográfico..., la
relación entre el costo de las obras por m² urbanizado es el siguiente:
U.E. 1 2.780.- Pts/m²
U.E. 2 2.774.- Pts/m²
U.E. 3 2.650.- Pts/m²
U.E. 4 2.610.- Pts/m²
Como se observa, los costos de urbanización son muy
aproximados en cada una de las Unidades de Ejecución.
En primer lugar se desarrollará la Unidad de
Ejecución 1, por ser propietario único a excepción del centro de transformación
de Iberdrola, que deberá demostrar su dominio. Con el desarrollo de esta U.E.
se realizan las acometidas más importantes del sector u simultánea o
posteriormente, podrán desarrollarse el resto de U.E.
Con respecto a los plazos previstos para la gestión,
se considerarán de:
2 años para el inicio de la gestión de cada una de las U.E..
Todo ello a contar desde la fecha de la Aprobación Definitiva del Plan
Parcial.
Cada U.E. deberá desarrollar el correspondiente
proyecto de urbanización para conseguir el derecho edificatorio de cada uno de
los propietarios, así como la cesión de aprovechamiento.