PLAN
PARCIAL SECTOR LOS URRUTIAS 1
4.1.- GENERALIDADES Y TERMINOLOGIA DE
CONCEPTOS
4.2.- REGIMEN URBANISTICO DEL SUELO
4.2.1.- CALIFICACION Y USOS DEL SUELO
4.2.2.- ESTUDIOS DE DETALLE. (Punto 1.1.5 del P.G.M.O.)
4.2.4.- PROYECTOS DE URBANIZACION
4.3.1.- PARAMETROS QUE AFECTAN A LA PARCELA
4.3.2.- PARAMETROS QUE AFECTAN A LA POSICION DE LA EDIFICACION
4.3.3.- PARAMETROS DE OCUPACION
4.3.4.- PARAMETROS DE APROVECHAMIENTO
4.3.6.- CONDICIONES DE ILUMINACION E HIGIENICAS
4.3.7.- SERVICIOS DE LA EDIFICACION.
4.4.- NORMAS PARTICULARES DE ZONA
Según
contempla el Plan General, en el capítulo 3, el suelo urbanizable programado se
desarrollará a través de Planes Parciales. El límite del suelo U.P. Sector
Urrutias 1, marcado en el P.G.M.O., coincide con el del Plan Parcial
proyectado.
Es la
señalada en el plano de zonificación y viales.
Son
los señalados en el plano de zonificación.
Usos
permitidos:
En los parques públicos, jardines, áreas de
juego y recreo y peatonales, sólo se permiten los usos y actividades de
carácter público que sean compatibles con la utilización general de estos
suelos.
Se admiten usos culturales, de reunión y
recreo y los deportivos si lo son de acceso público gratuito.
El espacio para circulación de servicio
interior o aparcamiento al aire libre no podrá superar el 5% de la superficie
del área; localizándose los aparcamientos en los espacios adecuados a razón de
una plaza por cada 500 m² de espacio libre.
Condiciones
de edificabilidad:
La edificación al servicio de los parques
públicos y jardines ha de ajustarse a los siguientes parámetros, que son
considerados máximos:
1º Edificabilidad: 0,02 m2/m2.
2º Altura: 10 mts. o excepcionalmente 15 mts.
para aquellos elementos que requieran una altura mayor por su especial función
significativa.
3º Deberá respetarse los condicionamientos de
las zonas colindantes.
Concepto.
Se corresponde con las actividades que
proporcionan elementos necesarios para que la ciudad pueda cumplir las
funciones de diversa índole que requiere.
Clasificación:
4.2.1.3.1.- EDUCATIVO-CULTURAL: (Punto
3.6.3.1.1. del P.G.M.O.)
Se incluyen en él, el conjunto de espacios o
locales destinados a actividades formativas o de enseñanza en todos sus grados
o especialidades, tanto oficiales como particulares incluyéndose actividades
socio-culturales o de relación como centros de asociaciones, agrupaciones ...
etc.
Categorías:
1.-
Edificios de vivienda en planta baja o piso inferior a vivienda.
2.-
En edificios de otro uso distinto al de vivienda.
3.-
Edificios exclusivos.
4.-
Al aire libre.
Condiciones:
Su regulación se establece por las
condiciones propias de los usos de oficina, talleres, industria o espectáculos
que le sea aplicado por afinidad de actividades básicas.
Como mínimo existirán aseos diferenciados
para ambos sexos sin conexión con los locales, debiendo disponer de un
vestíbulo o zona de aislamiento.
4.2.1.3.2.- DEPORTIVO: (Punto
3.6.3.3.1.1. del P.G.M.O.)
Comprende los edificios o instalaciones
acondicionadas para la práctica y enseñanza de los ejercicios corporales
organizados.
Categorías:
1ª.- Deporte sin espectadores.
2ª.- Hasta 500 espectadores.
3ª.- De 501 a 1.000 espectadores.
4ª.- Más de 1.000 espectadores.
Situaciones:
1.- En
edificios de vivienda, en planta baja o piso inferior a la vivienda.
2.- En
edificios de otros usos distintos al de vivienda, en planta baja.
3.- En
edificios independientes.
Condiciones:
Las instalaciones deberán ajustarse al
carácter deportivo y a cuantas disposiciones vigentes le sean aplicables por
razón de la materia.
Si
prevé la presencia de espectadores se aplicarán las condiciones exigidas para
el uso de espectáculos.
4.2.1.3.3.- REUNION Y RECREO
(CIVICO): (Punto 3.6.3.1.1. del P.G.M.O.)
Comprende los locales destinados y espacios
destinados al público para el desarrollo de la vida de relación y el recreo,
como casinos, bingos, salas de fiestas, cafés, bares, tabernas y restaurantes,
kioscos y terrazas.
Categorías:
1ª.- Hasta 250 m².
2ª.- De 250 a 500 m².
3ª.- De 500 a 2.000 m².
4ª.- Al aire libre.
Situaciones:
1.- En
edificios de vivienda, en planta baja o de piso inferior a vivienda.
2.- En
edificios de otro uso distinto al de vivienda, en planta baja.
3.- En
edificios independientes.
4.- En
espacios libres de edificación.
Condiciones:
Deberán cumplir las condiciones establecidas
para el uso comercial y las instalaciones que se prevean cumplirán las de usos
industriales con las limitaciones de control ambiental correspondiente.
Ningún establecimiento puede superar entre
las 22 y las 8 h. ruidos o vibraciones superiores a los límites establecidos
para talleres.
Las actividades al aire libre en zonas
públicas sólo se admiten como uso temporal sujeto a autorización específica del
Ayuntamiento.
Deben cumplir la Reglamentación sobre
Espectáculos y la legislación sobre el juego.
Concepto:
Se incluyen los usos destinados al garaje y
servicios de automóviles, aparcamientos públicos y gasolineras.
1.- Garajes y servicios del automóvil:
Se considera como tal todo espacio destinado
a estancia permanente de vehículos, automóviles, incluyéndose los locales de
paso y espera así como los depósitos de venta de coches, los locales destinados
a la conservación y reparación del automóvil con inclusión de servicios de
lavado y engrase y las instalaciones de oficina o similares que sean necesarias
para el desarrollo de esa actividad.
Categorías:
1ª.- Con capacidad para menos de 3 vehículos.
2ª.- Con superficie menor a 600 m².
3ª.- Con superficie menor de 2.000 m².
4ª.- Sin límite.
Situaciones:
1.- Anejo
a vivienda o subterráneo, como aparcamiento propio del edificio.
2.- Planta
baja o planta inferior a la vivienda.
3.- En
edificios destinados a otros usos, en planta baja o sótano.
4.- En
edificio exclusivo.
5.- En
espacio libre de manzana.
Condiciones:
1.- Los garajes de 2ª categoría no necesitan disposiciones
especiales para acceso pudiendo utilizar el portal del inmueble cuando sea para
uso exclusivo de los propietarios, en cuyo caso tendrá una anchura mínima de 5
mts. en casco histórico cuando proceda puede permitirse una anchura no inferior
a 3,50 mts.
2.- Las rampas rectas para la categoría 2ª y superiores no
sobrepasarán el 16% de pendiente y las rampas en curva el 12% medidas por su
línea media.
3.- En categoría 3ª y 4ª dispondrán de doble acceso diferenciado
de entrada y salida de vehículos.
4.- La altura libre no podrá ser menor de 2 mts. en cualquier
punto.
5.- Todos los elementos constructivos en situaciones 2ª y 3ª
deberán ser resistentes al fuego no pudiéndose utilizar hierro al descubierto.
6.- En los garajes que se prevea permanencia de personal
laboral se instalarán aseos en la proporción establecida para usos
industriales.
7.- La ventilación se hará con suficiente amplitud para
impedir la acumulación de gases y vapores nocivos en proporción capaz para
producir accidentes, por medio de patios o chimeneas exclusivos.
Si se utiliza ventilación forzada la salida
del aire se hará de forma que no cause molestias al vecindario y a mayor altura
que los edificios colindantes.
8.- Se permiten instalaciones anejas en situaciones 2ª, 3ª 4ª
y 5ª siempre que cumplan en cuanto a la superficie ocupada y potencia instalada
con las limitaciones que fijan las normas relativas a la industria.
9.- Se autorizan talleres de reparación con las limitaciones
generales, carga de batería y en cuanto a surtidores de gasolina si cumplen el
vigente reglamento para suministro y venta de carburantes y solo en situaciones
4ª y 5ª.
10.- Cada plaza dispondrá de un espacio configurado de un mínimo
de 2,20 por 4,50 mts. La superficie de aparcamiento mínima por plaza,
incluyendo la parte proporcional de accesos, no serán nunca inferior a 20 m².
útiles.
2.- Aparcamiento de uso público:
Es el uso que incluye el área o lugar abierto
fuera de la calzada de las vías destinadas a parada por terminal o aquellos
otros situados en el subsuelo.
Categorías:
1.- En
el subsuelo de vías públicas o espacios libres de recreo y expansión así como
en el subsuelo de parques y jardines públicos.
2.- En
superficie situados perimetralmente a las vías o con áreas especiales al margen
de las mismas.
Condiciones:
1.- Cumplirán las disposiciones vigentes en la materia, además
de las que le sean de aplicación del uso de garaje.
2.- En la categoría 1ª la cubierta deberá incluir una capa de
tierra vegetal y un espesor mínimo de 1 mts. así como los sistemas de drenaje e
impermeabilización que sean precisos y el ajardinamiento de la misma.
3.- Gasolineras:
Se entiende por gasolineras una instalación
construida al amparo de la oportuna concesión que contenga aparatos para el
suministro de carburantes, gas-oil y lubricantes en la que puedan existir otros
relacionados con los vehículos de motor.
Condiciones:
1.- Son incompatibles con cualquier otro uso dentro de un
mismo edificio o parcela, salvo el uso industrial en categorías 4ª y 5ª.
2.- Se ajustarán en cuanto a emisión de ruidos, olores, etc.,
a los máximos admitidos en estas normas para el uso industrial.
Concepto:
Son los instrumentos mediante los cuales es
posible completar o adaptar las determinaciones relativas a alineaciones,
rasantes y Planes Especiales.
En ningún caso podrán reducir la anchura de
los viales ni las superficies destinadas a espacios libres, ni como
consecuencia de las previsiones sobre alineaciones originar aumentos de
volumen.
Las ordenaciones que pueden realizar no
pueden implicar aumento de la ocupación del suelo ni de las alturas máximas, ni
incremento de la densidad de viviendas.
Documentación:
a) Memoria
justificativa en la que se explicarán las razones de la formación. Contendrá un
estudio comparativo del aprovechamiento resultante de la aplicación de las
determinaciones del Plan que le da cobertura y las establecidas por el Estudio
de Detalle.
b) Planos a escala
mínima 1:500 en los que se representen gráficamente las determinaciones del
Estudio de Detalle, en su posición altimétrica y planimétrica y en la
disposición de su forma volumétrica, cuando proceda y expresen, en su caso, la
relación de estas con las anteriormente existentes.
Se
estará a lo dispuesto en los artículos 257, 258 y 259 del T.R.L.S.
Los
proyectos de compensación no podrán adjudicar parcelas inferiores a las mínimas
establecidas en las ordenanzas.
Se
estará a lo dispuesto en el Capítulo 3 de las Normas urbanísticas del P.G.O.U.
y/o Ordenanzas municipales al respecto.
Es
toda porción de suelo urbano que constituye una unidad física y predial que
resulta del proceso de desarrollo urbano.
La
parcela resultante del planeamiento no será necesariamente coincidente con la
unidad de propiedad.
Es la
parcela o agrupación de parcelas en áreas urbanas limitadas por vías públicas.
Son
las líneas perimetrales que delimitan una parcela o terreno. A efectos de
definición de la posición de la edificación los linderos se clasifican según su
localización relativa respecto a la vía pública que sirve de acceso a la
parcela en:
- Lindero
frontal: Aquel que delimita el frente de la parcela hacia la vía pública.
- Lindero
posterior o trasero: Es la linde o lindes opuestas al lindero frontal.
- Linderos
laterales: Los restantes límites que separan la propiedad respecto a los
predios colindantes.
Es la
establecida por el planeamiento en base a las características de ordenación y
tipologías edificatorias previstas para una zona.
De
acuerdo con el art. 94, párrafo 1 de la Ley del Suelo, las parcelas mínimas
serán indivisibles, cualidad que obligatoriamente debe reflejarse en la
inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad.
En
casos en que se establezcan condiciones de superficie de parcelas, se entiende
que el valor asignado a la misma corresponde a la total comprendida dentro de
su perímetro.
Es
aquella parcela o agrupación de parcelas de suelo urbano definido como apto
para la edificación, que cumplan con los requisitos del art. 82 de la Ley del
Suelo y/o con las determinaciones que imponga el planeamiento.
Las
parcelas que tengan consideración de solar y no estén afectadas por futuras actuaciones
concretas de planeamiento o de gestión determinadas por el planeamiento son
aptas para ser edificadas de forma inmediata.
Es la
línea que define el límite entre las superficies edificables y las que no lo
son. Dicha línea queda establecida por el P.P.
Los
chaflanes grafiados en los planos de ordenación, se trazarán perpendicularmente
a la bisectriz de las fachadas, salvo que en dichos planos se determine otra
cosa, de una forma concreta.
a) Alineación
actual y alineación oficial: La actual es la existente y la oficial es la
determinada por el planeamiento. (La alineación actual mientras no quedan
modificadas por el planeamiento tienen carácter de oficial).
b) Alineación
exterior e interior: La alineación exterior separa la superficie de los
viales y/o la que marca el límite entre los espacios libres públicos de las
parcelas edificables. La alineación interior o privada fija los límites de las
superficies edificables de parcela o de manzana.
En los planos se marcan las alineaciones
exteriores, no obstante se separarán los espacios libres de los predios
edificables con una acera de 1,20 m. dentro de dicho espacio libre, si nada se
establece en los planos.
c) Alineación
de cerramiento y alineación de fachada: La alineación de cerramiento marca
la posición en que se debe colocar el cerramiento o vallado de la propiedad
respecto al espacio público. La alineación de fachada es la alineación exterior
y/o interior que señala los planos de fachada de la construcción con excepción
de los vuelos admisibles.
d) Alineación de
vial: Es la alineación de fachada situada en el límite de la edificación a
lo largo de los viales, salvo los retranqueos que se marcan en los planos.
Es la
línea que determina el perfil longitudinal de un terreno o vía, respecto del
plano horizontal.
a) Rasante oficial:
Es el perfil longitudinal del viario definido por un instrumento de
planeamiento.
b) Rasante actual:
Es el perfil longitudinal del viario existente.
Si se modificase por el planeamiento la
rasante de una acera y/o vía se deberá solucionar el acceso desde la vía a la
edificación por parte de los propietarios y dentro de la propia parcela.
La rasante actual se considera
oficial si no se modifica por el planeamiento posterior.
c) Rasante natural
del terreno: Es el perfil del terreno sin que se haya producido
transformaciones.
d) Rasante
artificial: Es el perfil del terreno resultante de labores de explanación,
desmonte, relleno o cualquier otra actividad que suponga alteraciones del
terreno.
a) Si las
alineaciones de vialidad están constituidas por rectas y curvas paralelas con
una distancia constante en cualquier tramo del vial entre dos transversales, se
tomará esta distancia como anchura de vial.
b) Si las
alineaciones de vialidad no son paralelas o presentan ensanchamientos,
estrechamientos u otra irregularidad, se tomará como anchura de vial para cada
lado de un tramo de calle comprendido entre dos transversales el mínimo ancho
puntual en el lado y tramo de que se trate.
c) Se entenderá
por ancho puntual de vial para un punto de una alineación de vialidad la menor
de las distancias entre este punto y los puntos de la alineación opuesta del
mismo vial.
La
anchura de vial es la que resulta de la real afectación al uso público. Cuando
se trata de parcelas con frentes a viales de nueva apertura, la anchura vial
será la que en virtud del plan y del proyecto de urbanización se afecte
realmente al uso público y, a este efecto, se ceda y urbanice. Sólo los viales
efectivamente urbanizados o aquellos para los que se asegure la urbanización
simultánea a la edificación, servirán de parámetro regulador de las alturas de
los edificios o de los vuelos permitidos.
Es el
plano vertical, trazado paralelamente a la directriz de la fachada y tangente a
la misma en su punto más saliente. Contiene en su interior todos los elementos
constructivos del edificio situados sobre rasante. No se consideran incluidos
los vuelos admitidos cuando la línea de edificación coincida con la alineación
oficial tanto interior como exterior.
Es la
intersección del plano de fachada con la rasante del terreno o de la acera.
Es el
valor obligado medido en metros, de la distancia a que debe situarse la línea
de edificación respecto a la alineación oficial exterior o a uno cualquiera de
los linderos de parcela.
El
retranqueo puede ser una separación fija, cuando se desea obtener una posición
homogénea de los planos de fachada de las edificaciones a lo largo de una vía,
o tener el carácter de separación mínima. El valor del retranqueo se medirá
perpendicularmente al lindero de referencia en todos los puntos del mismo.
Es la
distancia medida en metros entre las líneas de edificación o los planos de
fachada de edificios situados:
a) en el interior de una misma parcela.
b) en parcelas colindantes.
c) en parcelas enfrentadas en ambos lados de
una vía.
El
valor de separación para un edificio dado se medirá, perpendicularmente a su
línea de fachada en el punto en que dicha línea se encuentre más cercana a la
línea de fachada de la edificación respecto a la cual se efectúa la medición o
entre planos de fachada con las mismas condiciones.
a) Es aquella que
determina la envolvente en cuanto a la superficie sobre la que puede asentarse
la edificación en planta según el conjunto de limitaciones que se establecen en
los planos y las condiciones de posición que determinen las normas de zona en
las Ordenanzas que le sean de aplicación.
b) Las
construcciones enteramente subterráneas pueden ocupar los espacios libres
correspondientes a retranqueos y separaciones a linderos.
c) Ningún elemento
constructivo o estructural puede rebasar la alineación oficial exterior.
d) Los cuerpos
volados en los tipos de ordenación a vial sobre el espacio correspondiente al
retranqueo obligatorio (antejardines) no computan a efectos de superficie
ocupada, con una dimensión máxima de un metro.
Se
entiende por edificación aislada la que está exenta en el interior de la
parcela sin que sus planos de fachada estén en contacto con propiedades
colindantes; guarda separaciones respecto a los predios colindantes, ocupan
parcialmente la parcela y sus paramentos exteriores tienen tratamiento exterior
de fachada.
Se
incluyen los supuestos no incluidos en el de edificación aislada. Engloba:
- Edificación
entre medianeras: Es la construida en una o varias parcelas que tiene sus
planos de fachada en contacto con el plano de fachada de una construcción
colindante, o con el lindero de una parcela adyacente.
- Edificación
pareada: Es aquella que es medianera en el lindero común a una parcela adyacente,
y exenta en los restantes.
Es la
dimensión máxima en metros, medida perpendicularmente a la alineación oficial
exterior de fachada en cada punto de la misma en edificación agrupada, en
edificación aislada se medirá desde el plano de fachada.
Es la
relación máxima entre la superficie que puede ser ocupada en planta por la
edificación y la superficie total de la parcela o terreno.
La
aplicación del coeficiente de ocupación sobre la superficie de la parcela
determina un valor máximo de la superficie de ocupación en planta.
Es la
comprendida dentro de las líneas de proyección vertical del edificio (sin
constar aleros y cornisas inferiores a 0,80 m. de vuelo), limitado por los
planos de fachada en la línea de edificación. Los patios interiores quedan
exentos del cómputo.
Los
cuerpos volados computan a efectos de superficie ocupada, excepto lo indicado
en el apartado 3.1.2.5.d. del P.G.M.O.
Son
espacios libres de parcela los terrenos no ocupables por la edificación de
propiedad y usos privados, resultantes de la diferencia ente la superficie de
parcela y la superficie ocupable. Dichos espacios no podrán ser objeto de
ningún tipo de aprovechamiento en superficie distinta al de espacio libre o
instalaciones deportivas descubiertas al servicio de la edificación principal
siempre que no rebasen la rasante natural del terreno.
Es el
parámetro expresado en metros cuadrados que define la cuantía de la
edificación, atribuido por el planeamiento a una parcela o terreno configurando
el valor de su derecho a edificar.
El
volumen mínimo que señala este Plan es el 50% del que se asigne por las Normas
Particulares a los efectos del art. 4 de la Ordenanza Fiscal del impuesto
municipal de solares y del art. 5.5a del Reglamento de Edificación Forzosa y
Registro Municipal de Solares.
Es el
valor expresado en m²/m² de la relación entre la superficie edificable y la
superficie de un terreno.
El
índice de edificabilidad se medirá en:
- En las
parcelas sobre la parcela edificable, entendiendo por tal la superficie
correspondiente a la parte comprendida dentro de las alineaciones oficiales
exteriores.
- En la manzana
se medirá sobre la superficie comprendida dentro de las alineaciones exteriores
de la misma.
- En un sector se medirá sobre la superficie total del
sector.
- En el supuesto
de que las alineaciones exteriores existentes sean rectificadas por un
instrumento de planeamiento, y no se haya delimitado una unidad de actuación,
el índice de edificabilidad se podrá aplicar sobre la totalidad de la
superficie de la parcela primitiva, exceptuando los parámetros de altura y
ocupación s es preciso, para agotar la edificabilidad que le corresponda.
Hay
que distinguir:
a) Edificabilidad
bruta: Entendiendo por tal la que es aplicable a todo el área o sector
incluidos viales y suelos de cesión obligatoria.
b) Edificabilidad
neta: Entendiendo por tal la que se aplica sobre:
- La superficie
total de la parcela.
- La suma de superficies de suelo edificable, en caso de áreas o sectores deducidos de la superficie total los viales y suelos de cesión obligatoria.
Valor
máximo expresado en m² de la edificación que puede realizarse sobre un terreno,
resultante de aplicar el índice de edificabilidad que tenga asignada a su
superficie o la que resulte de aplicar la fachada por el fondo edificable por
el número de plantas incluido vuelos permitidos, en caso de asignarse la
edificabilidad por callejero.
Cuando
una parcela de uso residencial se destine exclusivamente al uso residencial
comunitario-hotelero, se permite, con carácter extraordinario y transitorio,
mientras permanezca este uso, una aumento de edificabilidad, la cual se
establece mediante un tanto por ciento sobre la edificabilidad que permite la
norma de aplicación. Este aumento se establece solamente para los
establecimientos del grupo primero (hoteles y hoteles-apartamentos),
calificados como tales en el Decreto Regional 29/87 de 14 de mayo sobre
ordenación y Clasificación de Establecimientos Hoteleros de la Región de
Murcia, y siempre que se destine únicamente a incrementar la superficie de los
servicios a que se refieren los artículos 19 y 20 del referido Decreto
Regional.
El
incremento de edificabilidad, que en ningún caso superará el 35% de la
edificabilidad permitida en la norma de aplicación, se situará dentro de la
propia parcela, aumentando la profundidad edificable (sólo cuando se actúe por
manzanas completas) o la ocupación, disminuyendo los retranqueos y/o
construyendo hasta 2 plantas más, como máximo, de las permitidas por el Plan
General para la zona, sin que en ningún caso pueda superarse este límite.
En
todo caso, será necesaria la redacción de un Estudio de Detalle, donde además
de la justificación de la excepción de los parámetros que se propongan -
teniendo en cuenta que el aumento de ocupación no puede suponer la supresión de
retranqueos a terceros - se determinará la superficie destinada a servicios
generales (de los artículos 19 y 20 del citado Decreto Regional) y la destinada
a otros usos (los de los artículos 19 y 20 del citado Decreto Regional) y la
destinada a otros usos (los de los artículos 17 y 18 del mismo Decreto);
debiendo ser esta última superficie inferior a la máxima permitida por la norma
de aplicación sobre la parcela. Este Estudio de Detalle, justificará
igualmente, el impacto que el aumento de edificabilidad ocasione en las
infraestructuras existentes.
Previamente
a la concesión de licencia, se deberá aportar la clasificación de
Establecimiento Hotelero, así como la categoría del mismo, según la
clasificación del Decreto Regional 26/87, también, la inscripción registral de
la finca y la edificación que sobre la misma se levante, como indivisible y
como unidad de explotación.- El cambio de uso o clasificación, supondrá
automáticamente su paso al régimen de fuera de ordenación de la edificación, a
efectos de la aplicación del Reglamento de Disciplina urbanística, debiéndose
demoler la superficie edificada que exceda de la permitida por la norma de
aplicación, o bien ceder ésta para uso y dominio público.
Quedan
excluidos de esta compensación, las parcelas de uso unifamiliar.
Suma
total de las superficies que, en cada una de las plantas que integran la
edificación, quedan comprendidas dentro de los límites exteriores del edificio.
Se le denomina también superficie construida total. Podrá ser igual o inferior
a la superficie edificable de un terreno o parcela pero nunca podrá rebasarla
en cuanto ésta tiene el carácter de valor máximo de aprovechamiento.
Quedan
incluidas en el cómputo:
1.- Todas las
plantas transitables del edificio, incluyendo las plantas bajo cubierta, con
independencia del uso a que se destinen salvo aparcamientos necesarios (si
exceden computan) o instalaciones del edificio tales como calefacción,
acondicionamiento de aire, maquinaria de ascensores, cuartos de basura,
contadores, centros de transformación ... etc.
2.- Los cuerpos
volados, balcones, terrazas cubiertas, porches y plantas diáfanas, salvo que
estén cerrados sólo por uno o dos de sus lados que computarán en un 50%.
3.- Las
construcciones secundarias o auxiliares sobre espacios libres de parcela si por
la disposición de sus cerramientos y cubierta de los materiales y sistema constructivo
empleado pueda deducirse que se está consolidando un volumen cerrado y de
carácter permanente.
Quedan
excluidos:
1.- Los patios
interiores.
2.- Los soportales y
plantas diáfanas porticadas de uso público que no podrán se objeto de
cerramiento sin que suponga rebasar la superficie edificable.
3.- Las cubiertas
planas aunque sean transitables y los elementos ornamentales de remate de
cubiertas que carezcan de posibilidades de utilización.
4.- Los sótanos y
semisótanos.
Es el
valor medido en la forma indicada en el apartado anterior, para cada una de las
plantas del edificio.
Es el punto de intersección de la
rasante de acera o terreno con el plano vertical perpendicular
a la misma, trazado en el punto medio de la fachada o edificación.
Es la
distancia vertical medida desde la cota de referencia hasta el plano inferior
del forjado de cubierta o alero.
Es la
expresada en número de plantas, incluida la planta baja. Si el techo de los
sótanos o semisótanos superan la distancia de un metro sobre la cota de
referencia, se computa como una planta.
La
altura de piso es la distancia vertical entre las caras superiores de los
forjados de dos plantas consecutivas.
La
altura libre de planta se define como la distancia vertical entre la cara
superior del pavimento terminado y la cara inferior del forjado de techo de la
misma planta.
La
altura libre mínima y máxima en edificios destinados a vivienda son:
- En planta baja de 2,80 a 4 mts.
- En planta piso de 2,40 a 3 mts.
Las viviendas situadas en planta baja podrán tener una altura libre igual a las situadas en plantas superiores elevando como mínimo el nivel de pavimento 30 centímetros con respecto al pavimento del portal.
Medición
de alturas en supuestos especiales:
a) En edificación
aislada, la rasante del terreno para la medición de alturas será la de la
superficie del terreno urbanizado y medido por la línea vertical que pasa por
el centro geométrico de la planta en cada cuerpo de edificación.
Se entiende por rasante del suelo urbanizado
la comprendida en +/- 1,20 mts. de la rasante natural del terreno.
b) Cuando se deje
una planta baja diáfana en edificación aislada si el número de plantas
permitidas del edificio es igual o superior a 3 plantas dicha planta diáfana no
computa a efectos de número de plantas. En edificación con ordenación a vial se
deberá establecer lo anterior por un Plan Parcial o Estudio de Detalle.
En este caso sólo podrá cerrarse
en planta baja del 20% de la superficie ocupada.
Se
permiten:
1.- El forjado de
techo de la última planta de piso.
2.- Las pendientes
de azoteas y cubiertas.
3.- Los remates de
las cajas de escalera, ascensores, depósitos y otras instalaciones que, en todo
caso no pueden rebasar un plano de 45º desde los bordes de forjado de fachadas
exteriores.
4.- Los antepechos
de azoteas o faldones verticales de cubiertas no superarán la altura de 1,50 m.
medida desde la cara superior del último forjado.
5.- Las chimeneas de
ventilación o evacuación de humos con las alturas que se determinan por las
Normas tecnológicas de la edificación.
6.- Los paneles de
captación de energía solar y las antenas de T.V. y radio.
No se
permite el desdoblamiento de la planta baja en dos plantas, según la modalidad
de semisótano y entreplanta.
Los altillos o
planta baja partida se permiten en la planta baja cuando formen parte del local
situado en ella y no tengan acceso independiente del exterior.
Se
separarán un mínimo de 3 metros de la fachada que contenga el acceso principal
al edificio, al menos en un 50% de su anchura.
Se
autorizan cuando su uso quede vinculado a aparcamientos, instalaciones o
dependencias del edificio.
En
ningún caso se autorizará la instalación de industrias, o talleres que no
guarden relación con el edificio.
No se
permite el uso de vivienda ni hotelero ni sanitario-asistencial, sin embargo se
podrán autorizar otros si el local está dotado de medidas de seguridad que
cubran los riesgos de incendio y explosión y se facilite el desalojo de
personas.
Su
altura libre mínima es de 2,20 metros.
1.- Toda vivienda
deberá tener como mínimo una pieza habitable a fachada y ésta una longitud no
inferior a 4 metros.
2.- Todas las
viviendas deberán disponer de luz y ventilación directas en todas las piezas
habitables, entendiéndose por luz y ventilación directa la que se toma de la
vía pública o espacios libres, patio de manzana o patio de luces.
3.- La superficie de
los huecos de iluminación no será inferior para cada habitación a la
establecida por las normas de habitabilidad vigentes.
4.- La ventilación e
iluminación mediante medios técnicos, sin utilización de patio de luces o
patios de ventilación, se admitirá para dependencias y piezas auxiliares de las
viviendas no destinadas a dormitorios y estancias cuando se aseguren las
condiciones higiénicas y esté autorizado por las normas estatales y municipales
sobre condiciones sanitarias e higiénicas de las viviendas.
Es
todo espacio no edificado, a cielo abierto, rodeado de edificación y cuya
función principal es la de proporcionar luz y ventilación adecuada a las
dependencias de la edificación que lo circundan.
Podrán
adosarse a los linderos aunque no exista edificación.
La
altura del patio se medirá desde el nivel del piso del local de cota más baja
que tenga huecos de luz y ventilación al mismo, hasta la coronación de los
mismos incluido el antepecho de fábrica si lo hubiera.
Las
dimensiones de los patios en función de la altura y del destino de las piezas
que abren huecos a ellos:
Uso del local Diámetros mínimos Superficie mínima
Dormitorios y estancias 0,30 H. H²/8
Cocinas 0,20 H. H²/10
Otros 0,15 H. H²/20
Se
fija un mínimo de 3 mts. para luces rectas y diámetros de 9 m² para la
superficie, salvo en el caso de dormitorios, que el mínimo será de 12 m²., si
la edificación supera una planta. Quedan exentos del cumplimiento del diámetro
mínimo los patios de edificios entre medianeras con fachadas inferiores a 6
mts., los dormitorios deberán tener luces rectas iguales o superiores al
diámetro mínimo establecido para ellos.
Los
patios abiertos a fachada cumplirán las siguientes condiciones: La longitud L
del frente abierto no será inferior a 1/6 de la altura, con un mínimo de 3 mts.
La
profundidad del patio abierto, medido normalmente al plano de fachada, será
como máximo igual a vez y media el frente abierto de fachada cuando al patio de
dormitorios o estancias, y dos veces el frente abierto de fachada, cuando al
patio de otras habitaciones que no sean dormitorios o estancias.
Es el
espacio libre central de manzana definido por los planos interiores de fachada.
Las
dimensiones del patio de manzana pueden establecerse acotando su medida entre
planos de fachada opuestos o fijando el fondo edificable máximo. En todo caso
se definirá estableciendo una alineación oficial interior.
Es el
espacio libre interior a la parcela cuya dimensión se puede establecer como
diferencia entre la profundidad de la parcela y el fondo edificado.
Son
patios mancomunados los que sean comunes a los inmuebles colindantes, y así
conste en escritura pública.
Dicha
comunidad no podrá extinguirse sin autorización del Ayuntamiento en tanto
subsista alguna de las edificaciones cuyos patios requieran la superficie
mínima expresada en el punto 3.2.2.2. del P.G.M.O.
Los
patios mancomunados podrán separarse en planta baja mediante rejas o celosía,
nunca por muros de fábrica.
Los
patios no podrán ser ocupados por construcciones, salvo que expresamente se
admitan por las normas de zonas.
a) Las distancias
mínimas entre muros del patio de luces no podrán reducirse con salientes u
otros elementos o servicios, como son los lavaderos.
b) La altura del
patio de luces a efectos de la determinación de su superficie se medirá en
metros desde la planta más baja que lo precise como patio de luces hasta la
coronación del cerramiento.
c) El pavimento
del patio de luces, estará, como máximo, un metro por encima del nivel del
suelo de la dependencia a ventilar o iluminar.
Todo
edificio deberá contar en su interior con servicio de agua corriente potable
con dotación suficiente para las necesidades propias del uso, debiéndose a tal
efecto, salvo para edificios de vivienda unifamiliar establecerse un sistema de
reserva de agua con capacidad para el abastecimiento de un día.
La
instalación del servicio, acometida, contadores, etc., se regirá por el
Reglamento-Ordenanza del Servicio Municipal de Aguas.
La
capacidad de abastecimiento de las dotaciones de agua fría y caliente debe
cumplir las condiciones exigidas por las Normas Técnicas de Diseño de V.P.O.
Cualquier
explotación de acuíferos fuera de la red general de abastecimiento deberá
contar con una autorización expresa de la Administración competente, a fin de
garantizar las debidas condiciones tanto sanitarias como técnicas de la
explotación.
Los
proyectos de urbanización estudiarán la posibilidad de realizar redes
separativas de aguas pluviales, en el bien entendido que ésta posibilidad
estará condicionada a la autorización de la Demarcación de Costas para su
vertido al Mar Menor, o sistema alternativo, en este caso, a compensar con
excesos de aprovechamiento medio.
a) Las
instalaciones de saneamiento deben entroncarse al alcantarillado.
b) Si el desagüe no
vierte directamente al colector municipal deberá preverse el correspondiente
sistema de depuración, en fosa séptica o estación depuradora que deberá cumplir
con las condiciones de vertido que se imponen por el Plan General.
c) Las bajantes
contarán con ventilación por su extremo superior para evitar succiones.
d) En todo caso, se
estará a lo dispuesto en la Ordenanza Municipal de Alcantarillado.
e) En caso de que
las características de los residuos producidos por la actividad, o por su
ubicación, no deban ser recogidos por el Servicio Municipal de limpieza, deberá
procederse a su traslado directamente a vertederos autorizados por el
Ayuntamiento, por cuenta del titular de la actividad.
Se
prohíbe la salida libre de humos por fachadas, patios comunes, balcones, y
ventanas.
Todo
tubo o conducto de chimenea estará provisto de aislamiento y revestimiento
suficiente para evitar que la radiación del calor se transmita a las
propiedades contiguas y que el paso y salida de humos cause molestias o
perjuicio a terceros.
Todos
los edificios de nueva construcción cuyo uso no sea el de vivienda unifamiliar
contarán con un local para los cubos de basura, su capacidad de recogida y
almacenamiento irán en función de las necesidades de los usuarios.
1.- Todos los
edificios contarán con instalación interior de electricidad, bien mediante
conexión a la red general, bien por medio de fuentes de generación propias.
Para la concesión de licencias
se debe justificar el cumplimiento de las determinaciones del Reglamento
Electrotécnico para baja tensión y demás disposiciones aplicables.
2.- En todo edificio
de nueva construcción se exigirá la puesta a tierra de las instalaciones y
estructura del edificio.
3.- Las
instalaciones de gas en edificios cumplirán la normativa estatal municipal y
las de la compañía suministradora.
4.- Cuando la fuente
de energía utilizada sean los derivados del petróleo, además del estricto
cumplimiento de normas sobre contaminación el Ayuntamiento, a través del
Servicio correspondiente vigilará la instalación de los depósitos de
almacenamiento de combustible.
5.- Las calderas y
quemadores que utilicen el carbón o la leña como fuente de energía cumplirán
con la normativa propia y contará con los filtros y medidas correctoras
suficientes para reducir al mínimo la emisión de humos, gases y otros
contaminantes atmosféricos.
6.- Los paneles
fotovoltáicos de generación eléctrica o producción de agua caliente deberán
situarse de manera que se cumplan las condiciones estéticas adecuadas. No serán
visibles desde la vía pública a no ser que estén incorporados a los elementos
de cierre de la edificación. Deberán estar anclados de forma que admitan
vientos de 120 Km/hora, sin desprendimientos de placas.
1.- Todos los
edificios de nueva construcción y destino distinto del de vivienda unifamiliar
deberán construirse con previsión de las canalizaciones telefónicas con
independencia de que se realice o no la conexión con el servicio.
2.- La antena
colectiva de T.V. es de obligatoria instalación en edificaciones de más de diez
viviendas o en número de plantas superiores a tres.
3.- Se instalarán
pararrayos con carácter obligatorio en edificios o estructuras de altura
superior a 22 m. en aquellos edificios o instalaciones donde se manipulen
sustancias tóxicas, radiactivas, explosivas o fácilmente inflamables, en los que
el índice de riesgo NTE sea superior a 27 unidades y en aquellos en que, por
sus caracterísiticas topográficas, urbanísticas o del propio edifico, solo o en
relación con el entorno, se precise. Así mismo, serán preceptivos en edificios
con anuncios luminosos en su coronación.
Se
autoriza la ventilación forzada en locales no vivideros. En el uso residencial
se entienden no vivideros los vestíbulos, pasillos y elementos de distribución,
despensas, vestidores y cuartos de armario, así como los aseos y cuartos de
baño y cocinas.
La
previsión de instalación de aire acondicionado no puede disminuir las
condiciones de iluminación y ventilación natural precisas para cada uso.
El
aire enrarecido procedente de la renovación de locales deberá evacuarse por
conducto exclusivo a cubierta para locales con superficie superior a 200 m² así
como el aire caliente procedente de la refrigeración de condensadores, si su
volumen supera 1 m3/seg. Para volúmenes más pequeños y para extractores de
aire, el centro de la rejilla de evacuación deberá estar, como mínimo a 3 m.
sobre el nivel de la vía pública y a 2 m. de ventanas de terceros siguiendo la
poligonal más corta por cerramientos de fachada. Los aparatos de aire
acondicionado o extractores constarán con aislamiento contra ruidos y
vibraciones y no podrán verter sustancias o agua de condensación directamente a
la vía pública.
1.- Con
independencia de que, por las necesidades del uso a que se destinen sea
requisito la instalación de ascensor sea cual sea la altura del edificio, es
exigible la instalación del ascensor en los edificios destinados a cualquier
uso cuando la cota del forjado de piso de la última planta se encuentre a 1,50
metros o éste tenga 4 o más plantas sobre la rasante de la acera en el eje de
la entrada del edificio.
2.- El número y
condiciones de aparatos en función de las características del edificio serán
fijadas en las instrucciones de diseño de la Norma Técnica correspondiente.
3.- El acceso al
ascensor en planta baja no estará a cota superior a 1,50 mts., respecto de la
rasante de la acera en la entrada del edificio.
1.- Toda edificación
de nueva construcción destinada a cualquier uso deberá contar con una dotación
de aparcamiento obligatorio que no podrá ser inferior a:
a) Plaza de aparcamiento por vivienda.
b) 1 plaza por cada 100 m² de superficie
edificada adscrita a otro uso.
c) En edificios
industriales, el mayor valor de los resultantes de aplicar una plaza por cada
100 m² de superficie edificada o una plaza por cada 10 puestos de trabajo.
2.- El
aparcamiento podrá situarse:
a) En el interior de la parcela.
b) En el interior de la edificación.
c) Bajo rasante en patios de manzana o
espacios libres privados.
d) En edificio exclusivo como dotación
comunal a los usuarios de un área.
3.- Las dimensiones
mínimas por plaza de aparcamiento es de una superficie rectangular mínima de
2,20 x 4,50 mts., siendo la superficie de aparcamiento mínima por plaza
incluyendo rampas de acceso, áreas de maniobra, isletas y aceras ... de 20 m²
útiles.
4.- La provisión de
plazas de aparcamiento obligatorio es independiente de la existencia de garajes
de propiedad privada e intención lucrativa.
5.- Los titulares de
licencias de construcción de los edificios a que se refiere este epígrafe
deberán presentar, a los efectos de obtención de la licencia de primera
ocupación, escritura pública debidamente inscrita en el Registro de la
Propiedad en que conste la reserva de los espacios para aparcamientos así como
el régimen dominical que los regule.
6.- En los locales comerciales, industriales, equipamiento o
con destinos semejantes que se instalen en edificios existentes que no cuenten
con provisión de aparcamiento, podrá autorizarse que las plazas se encuentren
en otros edificios o en aparcamientos privados situados en un radio de acción
inferior a 200 mts. del local.
7.- En zonas cuyas características del soporte viario,
tipología o accesibilidad y aparcamientos públicos en el área no sea necesario
o pueda suponer lesión para el medio ambiente o imagen urbana se podrá
excepcionar la exigencia de aparcamiento.
8.- No se considera
como plaza de aparcamiento aquellos espacios que aún cumpliendo las condiciones
necesarias carezcan de acceso libre.
9.- La exigencia de
aparcamiento es de aplicación a los edificios que sean objeto de ampliación de
la superficie edificada. La previsión será la que corresponde a la ampliación.
El
fomento y defensa de la imagen urbana corresponde al Ayuntamiento por lo que se
podrá denegar cualquier actuación que resulte inconveniente o lesiva para la
imagen de la zona, siendo, por tanto, aplicables las observaciones que a este
respecto prescriba la Corporación y las siguientes normas:
0.- Proyecto:
Se deberán presentar planos de alzado o
fachadas con descripción detallada del tratamiento de las mismas así como de
los materiales a emplear.
1.- Materiales:
En la construcción se emplearán materiales de
buena calidad, quedando prohibidos los que por su blandura, permeabilidad o mal
estado perjudiquen el decoro y ornato de la vía pública. No se autorizan
materiales que puedan suponer riesgo físico o para las personas en caso de
desprendimientos.
2.- Adecuación:
En los sectores edificados, la composición y
el diseño debe responder a las características dominantes del ambiente en el
que se emplazan. A tal fin se pondrá especial cuidado en armonizar cubiertas,
cornisas, niveles de forjados, dimensiones de huecos, composición, materiales,
color y detalles constructivos.
3.- Tratamiento:
Se construirán como fachadas todos los
parámetros de un edificio visibles desde la vía pública. En particular, cuando
se trate de edificios contiguos con diferentes alturas es obligatorio tratar
como fachada el paramento que por tal efecto queda visto, el cual deberá
retirarse del lindero para poder establecer en él aberturas si ello fuera
necesario para conseguir una composición adecuada.
4.- Conservación:
Es obligatorio para los propietarios la
conservación, limpieza y decoro de las fachadas, así como las medianerías al
descubierto, las entradas y escaleras y en general, los espacios visibles desde
la vía pública, siempre que sea necesario o cuando por motivos de ornato
público se le ordene por la autoridad municipal; esto mismo será aplicable con
respecto a alas chimeneas, depósitos, patios, conductos de agua, y demás
instalaciones complementarias de la edificación.
5.- Tendederos:
Toda vivienda de nueva planta contará con
tendedero tratado de forma tal que la ropa en ellos dispuesta no sea vista
desde la vía pública, así como los depósitos de agua que deberán tratarse
igualmente.
1.- Se declara la composición estética libre, aunque, de
acuerdo con el apartado anterior debe armonizar con el conjunto colindante
evitando efectos discordantes entre las fachadas de una misma manzana, calle o
plaza.
2.- No podrán
instalarse en las fachadas ningún tipo de material o elemento que pueda suponer
riesgo para los viandantes.
3.- Se podrá
modificar las características de una fachada existente, de acuerdo con un
proyecto adecuado, que garantice un resultado homogéneo del conjunto
arquitectónico.
Para
poder autorizar el cerramiento de terrazas existentes, en casos en que la norma
de zona lo permita, se deberá presentar un proyecto de conjunto de la fachada
por parte de la propiedad del edificio en cuestión.
La
construcción y la modificación de fachadas en planta baja requerirá la toma en
consideración y adecuación al conjunto del edificio tanto en lo que atañe al
diseño como en materiales y solución constructiva.
1.- Se permiten los
entrantes voluntarios de las construcciones si no dejan medianerías al
descubierto, excepto donde se prohíben por las normas particulares de zona.
2.- Pos razones de
ornato, el Ayuntamiento podrá elaborar un criterio de estética y de diseño,
asimismo, por la misma razón se podrá asumir por parte del Ayuntamiento la
ejecución de obras de medianería en determinados espacios públicos de
importancia visual y estética en común acuerdo con los propietarios.
3.- Cuando una obra
de nueva edificación colinde con una medianería que no sea previsible su
desaparición o que vista incluso como consecuencia de la misma obra, podrá
cargarse a ésta el tratamiento adecuado del paramento medianero de acuerdo con
la nueva ordenación resultante.
Las
instalaciones tales como aparatos de refrigeración, acondicionamiento,
evacuación de humos, así como cualquier otro (toldos, persianas, alicatados,
anuncios) deberá estar en consonancia con la edificación y su entorno.
A tal
efecto, en la solicitud de licencia se presentarán fotos del estado actual de
la fachada, descripción de los materiales a utilizar, estructuras, colores y
presupuesto que comprenda los acabados necesarios para restauración de la
fachada, así como planos, en caso de fuerte impacto en la fachada, pudiendo ser
exigibles por el Ayuntamiento las operaciones de limpieza o pintura que estime
procedentes, así como la fianza correspondiente.
En
edificación aislada, los aleros y cornisas inferiores a 0,80 mts., no cuentan a
efectos de ocupación.
Vallado
de solares.
El cerramiento debe situarse en la alineación
oficial; a tal efecto, al producirse la apertura de nuevas vías, los
propietarios de terrenos y solares tendrán que solicitar en el plazo de un mes,
desde la apertura de las mismas, la alineación correspondiente y la licencia
para construir la valla.
En casos de derribo, si no se edifica el
solar inmediatamente, será obligatorio cercar los solares resultantes y retirar
la valla de obra.
Cerramiento
de parcelas y terrenos sin edificar:
En edificación aislada el cerramiento de
parcelas a vías o espacios públicos se resolverá:
Con elementos ciegos de 1 m. de altura
máxima, completados con protecciones diáfanas estéticamente admisibles,
pantallas vegetales o elementos semejantes, hasta una altura máxima de 2,30
mts... o, de 1 m. de máximo, si la edificación tiene 3 o más plantas,
adecuándose en todo caso a las características de la zona.
En ningún caso se permite el cerramiento con
elementos punzantes o cortantes que puedan causar lesiones a personas o
animales.
En edificación aislada, los cerramientos de
parcela que no den frente a vías o espacios libres públicos podrán cercarse con
cerramientos ciegos de 2,30 mts. de altura, con independencia de su longitud.
Cerramiento
de Locales Comerciales:
Se permiten los cerramientos provisionales
estéticamente admisibles, durante el plazo de dos años a partir del final de
obra, pudiendo el Ayuntamiento prorrogar dicho plazo por una sola vez y por la
mitad del tiempo, siempre que concurran razones objetivas a juicio de la
Corporación.
Superado dicho plazo, se dará al cerramiento
el tratamiento de fachada.
El
arbolado existente en el espacio viario, aunque no se califique como zona verde
o espacio de recreo y expansión, deberá ser protegido y conservado. En las
franjas de retranqueo obligado y entrantes permitidos lindante con vía pública
será preceptiva la plantación de arbolado y/o jardinería independientemente del
uso a que se destina la edificación, admitiéndose los aparcamientos al aire
libre. Deberá respetarse el arbolado existente. Cuando sea necesario quitarlo
por necesidades urbanísticas se deberán reponer mediante trasplante o nueva
plantación.
Este
tipo de ordenación se caracteriza porque la edificación se relaciona con la
parcela que la soporta y con las edificaciones en parcelas colindantes.
Sus
parámetros específicos son:
- Forma y dimensiones de la parcela.
- Ocupación máxima en planta y altura máxima.
- Separaciones mínimas o linderos privados o
públicos.
- Índice de edificabilidad sobre parcela.
- Separación mínima entre las edificaciones.
En
este tipo de ordenación se puede admitir la edificación pareada o agrupada a
linderos en los siguientes supuestos.
1.- Si existe
acuerdo entre propietarios de fincas colindantes con la consiguiente
inscripción en el Registro de la Propiedad de la cara consistente en realizar
las construcciones adosadas al lindero común.
2.- Se permite la
agrupación de parcelas para agrupar edificaciones en los siguientes casos:
a) Si se trata de edificaciones pareadas, de proyecto
unitario y se construyen simultáneamente.
b) Si se concentra la superficie edificable correspondiente
a varias parcelas de modo que la edificación resultante tenga adscrita comunitariamente
el espacio libre que resulte de la actuación.
En situación deberá cumplirse:
1.- La superficie de
la actuación no podrá ser inferior al resultado de multiplicar la parcela
mínima por el número de viviendas de la comunidad, en caso de estar la
actuación destinada a implantar un uso de viviendas, rigiéndose análogamente
para otros usos.
2.- Deberá
formularse Estudio de Detalle de la actuación, que será notificado a los
propietarios de las fincas colindantes.
3.- El espacio común
que resultare de la actuación se deberá escriturar en régimen de pro indiviso.
En la
agrupación de edificaciones se respetará siempre el retranqueo como separación
mínima a la alineación a vial o espacios libres públicos. En este tipo de
ordenación, la superficie edificable permitida en cada parcela puede
desarrollarse en una o más edificaciones principales o destinarse parte para
construcciones o edificaciones auxiliares, para estas construcciones auxiliares
no rigen las determinaciones sobre separaciones entre edificaciones en una
misma parcela que se señalan por estas Normas, respetándose en todo caso, los
retranqueos que se fijan con respecto al vial o espacio libre público, o
linderos nuevos.
La
separación entre edificaciones de una misma parcela ha de establecerse
cumpliendo la siguiente relación:
H1 + H2
3
con
un mínimo de 3 mts., siendo H la altura del edificio.
1.- Definición:
Responde a aquellas áreas de suelo con un uso
residencial unifamiliar en edificación aislada con jardines, pudiéndose agrupar
viviendas como resultado de agrupar parcelas según lo establecido en el
apartado 4.4.1. pero sin llegar a perder la tipología de vivienda unifamiliar
con acceso independiente.
2.- Ordenación:
Las edificaciones deberán ser aisladas
respecto a los viales y espacios libres públicos y a otros predios colindantes,
respetándose, en todo caso, los retranqueos mínimos a viales o espacios libres
públicos así como a los nuevos linderos en el caso de que se agrupen
parcelas.
3.- Volumen:
Se establecen los siguientes parámetros:
- Parcela mínima: 400 m².
- Forma de parcela: Deberá quedar
inscrito en ella un círculo de 13 mts. de diámetro.
- Altura máxima: 2 plantas (7 mts.)
- Índice de edificabilidad: 0,4371
m²/m².
- Separación a
linderos: 2/3 de la altura y siempre que no sea inferior a 3 mts., que se
aplicará dicho valor como separación mínima.
- Ocupación máxima: No se fija.
Se permite, en proyecto unitario, la
agrupación de la edificabilidad en uno o varios cuerpos de edificación, siempre
que se respete el acceso independiente de las viviendas; deberá adscribirse
comunitariamente el espacio libre que resulte de la actuación.
Las manzanas 22, 43 y 48 podrán adosarse al
lindero señalado en el plano de zonificación, debiendo evitar producir
medianeras.
Para actuaciones de conjunto que incluyan más
de una vivienda, deberá redactarse estudio de detalle. Se fija un número máximo
de viviendas de 1 vivienda cada 230 m² de parcela.
Los estudios de detalle fijarán las
siguientes condiciones:
a) Anchura mínima
de viales interiores de acceso rodado a las edificiaciones será de 7 metros.
b) La longitud
máxima de fachada para cada volumen edificado será de 37,5 m.
c) El criterio de
ordenación será la busqueda de la máxima permeabilidad evitando la aparición de
barreras arquitectónicas.
6.- Usos:
Usos característico: Vivienda unifamiliar o
bloque de viviendas con acceso independiente para cada una de las viviendas.
Este
tipo de ordenación se caracteriza por la existencia de un índice de
edificabilidad asignado a la superficie en que rige dicho tipo de ordenación
pero su distribución la efectúa mediante un plan de conjunto que puede ser un
Estudio de Detalle.
La
distribución de la edificabilidad neta se fija mediante la asignación a cada
parcela destinada a la edificación privada del índice de edificabilidad bruta
correspondiente, que asigna este Plan a través de conjunto.
La
ordenación que señala el plan de conjunto establece el diseño urbano propio del
área, respetando las condiciones volumétricas y uso asignado.
El
Plan de conjunto podrá optar por ordenar la edificación según los parámetros
del tipo ordenación de edificación aislada o con alineación a vial o bien
adoptando soluciones mixtas complejas sin que, en ninguno de los casos, pueda
superarse el volumen del área.
Deberá
redactarse un Estudio de Detalle que ordene volumétricamente la parcela acorde
con la edificación de la manzana o entorno. Son condicionantes de la
ordenación:
- El índice de edificabilidad
asignado, exceptuándose el resto de parámetros de la norma de referencia.
- El número máximo de plantas será de
5 (cinco).
- Tender a una aproximación tipología
de la ordenación que señala la norma de referencia.
Los
Estudios de Detalle exigibles se realizarán por parcelas o solares concretos,
salvo en el caso en que se hubiere edificado toda la manzana mediante un
proyecto de conjunto, en el que el Estudio de Detalle deberá referirse a la
totalidad de la manzana.
La norma
de referencia es la Ac4 del Plan General.
Cuando
una parcela o solar pueda edificarse según todos los parámetros de la Norma de
referencia, la edificación se ajustará a aquella sin precisar Estudio de
Detalle.
Se
permitirá, para el uso hotelero, un aumento de edificabilidad y alturas,
conforme se dispone en el punto 4.3.4.4. de estas Normas.
En el
plano de ordenación se han marcado los equipamientos, conforme al art. 10 del
R.P., EE (equipamiento docente); EJ (equipamiento deportivo) y EC (equipamiento
cívico social); todos ellos de titularidad pública. EG (equipamiento genérico
de uso comercial), de titularidad privada.
- Parcela mínima: 12.000,00 m²
- Altura máxima: 2 plantas ó normas de M.E.C.
- Índice de edificabilidad: 0'35 m²/m² ó
normas de M.E.C.
- Ocupación: No se fija.
- Separación a linderos: 3 mts.
- Parcela mínima: La grafiada en los planos
de ordenación.
- Altura máxima: 2 plantas; en pabellones
cubiertos 10 m. a cara inferior de soportes de cubierta.
- Índice de edificabilidad: 0'8 m²/m²
- Ocupación: No se fija.
- Separación a linderos: No se fija.
- Parcela mínima: La grafiada en los planos
de ordenación.
- Altura máxima: 2 plantas.
- Índice de edificabilidad: 1'00 m²/m²
- Ocupación: No se fija.
- Separación a linderos: No se fija.
- Parcela mínima: La grafiada en los planos
de ordenación.
- Altura máxima: 2 plantas.
- Índice de edificabilidad: 1'00 m²/m²
- Ocupación: No se fija.
- Separación a linderos: No se fija.