PLAN PARCIAL LOS VENTORRILLOS
MODIFICACIÓN Nº 1
POLÍGONO 1
La presente memoria se elabora para modificar la norma particular de zona de las manzanas 2, 3, 7, 8, 10 y 11 del Polígono 1 del Plan Parcial Sector Ventorrillos, que actualmente están con norma Au2, aislada unifamiliar grado 2, con una parcela mínima de 400 m2., proponiendo modificarla por norma Au2(VENT) con parcela mínima de 300 m2.
Se ha detectado la imposibilidad de agotar el número de viviendas previsto en el Plan Parcial, ya que la parcela mínima de la norma Au2, de 400 m2. condiciona el número de viviendas a 69; tomando como base la medición del proyecto de compensación según el Plan Parcial saldrían:
MANZANA 1 ...... NO AFECTADA POR LA MODIFICACION
........................... Nº DE VIVIENDAS: 13
MANZANA 2 ...... SUP. PARCELA 2.280,09 m2./400 m2.
DE PARCELA MINIMA = 5,70; Nº DE VIVIENDAS:
5
MANZANA 3 ...... SUP. PARCELA 2.612,69 m2./400 m2.
DE PARCELA MINIMA = 6,50; Nº DE VIVIENDAS:
6
MANZANA 4 ...... NO AFECTADA POR LA MODIFICACION
........................... INDUSTRIAL
MANZANA 5‑1 .... NO AFECTADA POR LA
MODIFICACION ........................... Nº DE VIVIENDAS: 11
MANZANA 5‑2 .... NO AFECTADA POR LA
MODIFICACION ........................... ESPACIOS LIBRES
MANZANA 6 ...... NO AFECTADA POR LA MODIFICACION
........................... ESPACIOS LIBRES
MANZANA 7 ...... SUP. PARCELA 3.132,76 m2./400 m2.
DE PARCELA MINIMA = 7,80; Nº DE VIVIENDAS:
7
MANZANA 8 ...... SUP. PARCELA 2.817,74 m2./400 m2.
DE PARCELA MINIMA = 7,04; Nº DE VIVIENDAS:
7
MANZANA 9 ...... NO AFECTADA POR LA MODIFICACION
........................... EQUIPAMIENTO CIVICO
MANZANA 10 ..... SUP. PARCELA 3.355,30 m2./400 m2.
DE PARCELA MINIMA = 8,38; Nº DE VIVIENDAS:
8
MANZANA 11 ..... SUP. PARCELA 5.109,67 m2./400 m2.
DE PARCELA MINIMA= 12,77; Nº DE VIVIENDAS: 12
TOTAL Nº DE VIVIENDAS: 69
===========================
Como puede apreciarse, estamos en 15 viviendas por debajo del número de viviendas previstas en el Polígono 1 del Plan Parcial Sector Ventorrillos.
Por otra parte, si se quisiera agotar la edificabilidad total de las parcelas, las viviendas resultantes estarían en los 160 m2. construidos, lo que, dadas las condiciones económicas del mercado en la actualidad, hace inviable cualquier promoción de este tipo de vivienda; prueba de ello es que se ha intentado, desde hace 8 meses, una promoción de viviendas de 400 m2. de parcela y 140 m2. construidos, no obteniendo ningún resultado de ventas, lo que demuestra que la promoción debe ir dirigida a viviendas mucho más económicas. Y como consecuencia de esto, reducir la parcela mínima a 300 m2. para poder agotar el número máximo de viviendas marcado en el Plan Parcial.
El Plan Parcial que desarrolla el Sector Ventorrillos de Santa Ana se encuentra aprobado definitivamente desde el 30 de Marzo de 1.992. En dicho Plan Parcial se preveían 145 viviendas, 84 de ellas en el Polígono 1; 42 en el Polígono 2 y 19 en el Polígono 3.
Por lo tanto, la modificación que se plantea no altera el número máximo de viviendas en el Polígono 1, y por consiguiente no modifica el equilibrio interpoligonal previsto en el Plan Parcial, ni afecta a la dotación prevista de zonas verdes, aparcamientos, equipamiento social y educativo, que exige el Reglamento de Planeamiento en la Ley del Suelo; quedando el número de viviendas en:
MANZANA 1 ...... NO AFECTADA POR LA MODIFICACION
........................... Nº DE VIVIENDAS: 13
MANZANA 2 ...... SUP. PARCELA 2.280,09 m2./300 m2.
DE PARCELA MINIMA = 7,60; Nº DE VIVIENDAS:
7
MANZANA 3 ...... SUP. PARCELA 2.612,69 m2./300 m2.
DE PARCELA MINIMA = 8,70; Nº DE VIVIENDAS:
8
MANZANA 4 ...... NO AFECTADA POR LA MODIFICACION
........................... INDUSTRIAL
MANZANA 5‑1 .... NO AFECTADA POR LA
MODIFICACION ........................... Nº DE VIVIENDAS: 11
MANZANA 5‑2 .... NO AFECTADA POR LA
MODIFICACION ........................... ESPACIOS LIBRES
MANZANA 6 ...... NO AFECTADA POR LA MODIFICACION
........................... ESPACIOS LIBRES
MANZANA 7 ...... SUP. PARCELA 3.132,76 m2./300 m2.
DE PARCELA MINIMA= 10,40; Nº DE VIVIENDAS: 10
MANZANA 8 ...... SUP. PARCELA 2.817,74 m2./300 m2.
DE PARCELA MINIMA = 9,30; Nº DE VIVIENDAS:
8*
MANZANA 9 ...... NO AFECTADA POR LA MODIFICACION
........................... EQUIPAMIENTO CIVICO
MANZANA 10 ..... SUP. PARCELA 3.355,30 m2./300 m2.
DE PARCELA MINIMA= 11,10; Nº DE VIVIENDAS: 11
MANZANA 11 ..... SUP. PARCELA 5.109,67 m2./300 m2.
DE PARCELA MINIMA= 17,03; Nº DE VIVIENDAS: 16*
TOTAL Nº DE VIVIENDAS: 84
===========================
* Por su forma y diámetro inscrito, no es posible cumplir el número máximo de viviendas en estas manzanas.
Au2: La definición, ordenación y volumen son idénticos a los contemplados en el Plan General, en la ordenanza Au2, apartado 4.2.6. Pero debido a las especiales circunstancias de este Plan Parcial y a las que se alude en el apartado 1.5.2., el proyecto de compensación podrá prever parcelas mínimas de 300 m. o diámetros inscritos mínimos de 14 m. para ser asignados a propietarios cuyas parcelas origina les, reflejadas en el plano de propiedades, y escrituradas anteriormente a la fecha de redacción de este Plan Parcial, sean menores de 400 m. o no alcancen el diámetro inscrito de 16 m. La separación mínima a linderos en tales casos será 1/2 de la altura y nunca inferior a 2 m.
‑ Parcela mínima: 300 m2.
‑ Forma de parcela: Deberá quedar inscrito en ella un círculo de 12 m.
‑ Altura máxima: 1 ó 2 plantas.
‑ Índice de edificabilidad: 0,4 m2/m2.
‑ Separación a linderos: 3 m.
En proyectos unitarios, las viviendas se podrán adosar agrupándolas a lindero común, cumpliendo el resto de los parámetros para cada una de las parcelas.
Esta norma ordena las parcelas 2, 3, 7, 8, 10 y 11 del Polígono 1 del Plan Parcial Ventorrillos.
USOS
Uso característico: Vivienda unifamiliar.
La modificación que se propone no afecta al proyecto de Compensación aprobado definitivamente, ya que las parcelas de cesión al Excmo. Ayuntamiento no están afectadas por la Norma Au2 (ver punto 1.8 del proyecto de Compensación).
El coeficiente de homogeneización previsto en el Plan Parcial, y aplicado en el Proyecto de Compensación, no afecta al número máximo de viviendas.
En el proyecto de urbanización aprobado inicialmente se ha previsto la demanda de servicios públicos por encima del número máximo de 84 viviendas previsto en el Polígono 1; por lo tanto la modificación que se propone no afectan a las dotaciones previstas de abastecimiento de aguas, telefonía, saneamiento y suministro de energía eléctrica.
A esta memoria se adjunta plano de ordenación, modificando la norma Au2 por Au2 (VENT).