PLAN
PARCIAL SECTOR LOS BELONES W
TEXTO
REFUNDIDO
4.1.- NORMAS GENERALES DE EDIFICACION
4.1.1.- CONDICIONES DE VOLUMEN
4.1.2.- CONDICIONES DE ILUMINACION E HIGIENICAS
4.2.- REGIMEN URBANISTICO DEL SUELO
4.3.- NORMAS PARTICULARES DE ZONA
4.3.1.- DETERMINACIONES DE CARACTER GENERAL
4.1.3.2.- USOS CARACTERISTICOS
4.3.1.3.- REPRESENTACION DOCUMENTAL
Serán
de aplicación todos los conceptos, definiciones y parámetros que sobre este
particular figuran en el capitulo 1º del Título III de las Normas del Plan
General, a excepción de la siguiente:
"Criterios de medición
de alturas"
En edificación aislada, se entiende por
rasante de la parcela urbanizada, la del vial a que dan fachada, siendo en caso
de parcelas con fachada a dos o más calles con diferente rasante, la definida
por la línea que une a ambas.
Será
de aplicación todo lo establecido en el capítulo 2º del Título III de las
Normas de Plan General, en lo referente a la iluminación, ventilación,
servicios de la edificación y dotación de aparcamientos.
Se
deberá tener en cuenta todo lo especificado en el Capítulo 3º del Título III de
las Normas del Plan General, referente al particular.
Será
de aplicación lo establecido en el Capítulo 4º del Título 3º de las Normas
Urbanísticas del Plan General.
"Acceso a la
edificación"
El acceso a la edificación podrá hacerse
desde la vía pública, un espacio libre público o desde un espacio libre
privado. En este último caso, dicho espacio libre deberá ser colindante
directamente con un vial público y la línea de contacto entre ambas rasantes,
coincidente. La anchura, espacio libre no será inferior en ningún punto, a 5 m.
permitiendo el paso y maniobra de vehículos de bomberos, ambulancia y recogida
de basura.
Cuando debajo de los espacios libres privados
existan sótanos, los forjados de estos deberán estar calculados para soportar
el peso de vehículos contra incendios, hasta una distancia al menos de 5 m. de
una de las fachadas.
La
regulación de la utilización de los terrenos y edificaciones, según las
actividades que en ellos se puedan desarrollar, se realizará de acuerdo con lo
establecido en el Capítulo 6º del Título III de las Normas Urbanísticas del
Plan General.
Serán
de aplicación las compatibilidades que se determinan en el cuadro de usos de
las referidas normas, para cada una de las actividades, situaciones y
categorías, salvo que se prohíba expresamente en las normas particulares de
zona.
Se
determinan en esta apartado la regulación
y el uso de la edificación, para las diversas zonas que establece el
presente Plan Parcial.
Del
mismo modo que en el Plan General, las presentes Normas se estructuran en base
a los criterios:
1º.- Según el tipo de
ordenación.
2º.- Según el uso que caracteriza
el ámbito de aplicación.
Dentro
de cada norma, se incluyen asimismo, varias categorías ó grados, que se
establecen en función de sus parámetros específicos. De esta manera, existe
pues, unas correspondencias entre las presentes Normas y las del Plan General,
aunque con las características específicas de este Plan Parcial.
Como
tipos de ordenación se señalan los siguientes:
a) Tipo
de Ordenación con alineación a vial (V)
Es aquella en que la edificación se sitúa en relación
con la calle, conformando manzanas, con o sin patio de manzanas, la tipología
propia de este tipo de ordenación es la edificación agrupada entre medianera
adosada a los linderos colindantes y al frontal, salvo que en los planos se
grafíe un retranqueo. Se permiten los retranqueos voluntarios o entrantes, con
las condiciones especificas en el apartado 4.1.3.4.
La edificabilidad se establece en función de
la longitud de fachada exterior, por el fondo edificable y por el número de
plantas incluyéndose en ella los cuerpos volados permitidos.
Los parámetros específicos en este tipo de
ordenación son:
* Alineación a vial.
* Alineación de fachada.
* Anchura del vial.
* Altura máxima y número de plantas.
* Medianería.
* Manzana.
* Fondo edificable.
* Espacio libre interior de manzana.
* Retranqueo.
* Entrantes en la edificación.
b)
Tipo de Ordenación aislada (A)
Esta tipo de ordenación se caracteriza porque
la edificación se relaciona con la parcela que la soporta y con las
edificaciones de las parcelas colindantes.
Sus parámetros específicos son:
* Forma y dimensión de la parcela.
* Ocupación máxima y altura máxima.
* Separación mínima a linderos, privados o
públicos.
* Índice superficial de la edificabilidad,
aplicados sobre parcela neta.
* Separación mínima entre edificaciones.
En este tipo de ordenación se puede admitir
la edificación pareada o agrupada a linderos en los siguientes supuestos:
1.- Realización de edificaciones adosadas a
lindero común, en dos parcelas colindantes, si existe acuerdo entre los
distintos propietarios y con la inscripción de la carga consiguiente en el
registro de la propiedad.
2.- Agrupación de parcelas para agrupar
edificaciones, en los siguientes casos:
a) Proyectos unitarios, para dos o cuatro
parcelas con los linderos comunes, donde se empleen los parámetros de parcelas
mínima, ocupación y edificabilidad, para cada una de las parcelas.
b) Concentración de la superficie edificable
correspondiente a varias parcelas, de modo que la edificación resultante tendrá
adscrito comunitariamente el espacio libre privado resultante de la actuación.
En este último caso, deberá de formularse
Estudio de detalle de la actuación, que será notificado a los propietarios de
las fincas colindantes, salvo que se trate de un proyecto de conjunto de toda
la manzana.
En la agrupación de edificaciones deberá
respetarse siempre el retranqueo, como separación mínima a la alineación a vial
o espacios libres públicos.
La superficie edificable admitida en cada
parcela, puede desarrollarse en varias edificaciones principales o destinarse
parte de ella para las construcciones auxiliares. Para estas construcciones
auxiliares no rigen las determinaciones sobre reparación de las edificaciones dentro
de una misma parcela que se señalan a continuación, respetándose en todo caso,
los retranqueos que se fijan con respecto a vial, espacio libre público o
nuevos linderos.
La separación entre edificaciones dentro de
una misma parcela, ha de establecerse cumpliendo la siguiente relación.
|
H1 + H2 |
|
2 |
(según condición del P.G. para este Plan
Parcial)
Siendo H la altura del edificio.
En todo caso, la separación entre
edificaciones deberá de cumplir las dimensiones mínimas de los patios de luces.
Como
usos característicos, que comportan tipologías propias, se contemplan los
siguientes:
* Residencial unifamiliar (U).
* Residencial colectivo (C).
* Equipamientos (E).
Estos
usos caracterizan los ámbitos regidos por estas normas particulares de zona. A
los efectos de implantación de usos compatibles con los característicos, se
aplicará el cuadro de usos compatibles que figura en el apartado 3.6.3.2 de las
Normas del Plan General cuyo anexo el Título VI, con las restricciones que se
indiquen expresamente por estas normas particulares o por Ordenanzas
Municipales.
En
las zonas destinadas a equipamiento, será incompatible el uso de vivienda.
En
los planos de ordenación se identifican las zonas de la siguiente manera:
Para el uso residencial, son tres las siglas
empleadas.
* La primera, corresponde al sistema de
ordenación.
* La segunda, corresponde al uso
característico.
* La tercera, corresponde al grado asignado.
Para los equipamientos son dos las siglas
empleadas, ya que el sistema de ordenación será similar al de las zonas
colindantes. La primera, corresponde al uso característico (E) y la segunda al uso específico. La edificabilidad,
viene determinada en las normas particulares, con carácter general, o bien se
grafíe en los planos de ordenación con un índice entre paréntesis, expresado en
m2/m2, detrás de las siglas.
El
número de plantas máximo será el determinado en estas Normas, salvo que en los planos
de ordenación se grafíe específicamente el número de plantas, que se
considerará como máximo.
Según
lo anterior, se establecen las siguientes normas particulares:
VC.- Vial colectivo.
VU.- Vial unifamiliar.
AC.- Aislada colectiva.
AU.- Aislada unifamiliar.
VC.-
VIAL COLECTIVO (P.P.B)
1.- Definición:
Responde aquellas zonas de uso residencial
colectivo, agrupada entre medianeras, situada con relación a la calle formando
manzanas.
2.- Ordenación:
La edificación se ordena siguiendo la
alineación exterior formando manzanas cerradas con o sin patio manzana debiendo
adosar edificación a los linderos laterales. En los planos de ordenación se
establecen los retranqueos a vial obligatorio, que indican la situación de la
línea de edificación sin perjuicio de los entrantes permitidos, de carácter
voluntario con las condiciones establecidas en el apartado 3.3.4 de las normas
del Plan General.
3.- Volumen:
VC1.- Grado 1. (P.P.B.)
* Parcela mínima 120 m2
* Ancho mínimo lindero frontal 7 m2
*
Índice de edificabilidad 1,4
m2 (salvo que en los planos se rotule entre paréntesis detrás de las
siglas, un índice diferente.)
* Altura máxima 2
plantas
* Ocupación máxima 70 %
Cuando la planta baja se destine en su
totalidad a un uso no residencial o aparcamientos, se podrá ocupar el 100%,
aumentándose en este caso la edificabilidad en 0,3 m2/m2.
4.- Condiciones estéticas:
En manzanas abiertas, la fachada posterior
tendrá el mismo tratamiento que la principal. Los tendederos serán interiores ó
quedarán ocultos con celosías.
5.- Usos:
No se permite el uso industrial de 3ª
categoría.
6.- Ordenación:
Las edificaciones deberán ser aisladas
respecto a los viales y espacios libres públicos así como predios colindantes
respetándose en todo caso los retranqueos mínimos a viales o espacios libres
públicos, así como los nuevos linderos en el caso de que se agrupen parcelas.
Las parcelas serán de propiedad comunitaria de todos los poseedores de
viviendas, entendiendo que la zona libre de edificación no podrá cerrarse al
uso y disfrute de los mismos, así como que la conservación correrá a cargo de
estos.
Vu.-
VIAL UNIFAMILIAR (P.P.B.)
1.- Definición:
Responde a aquellas áreas de suelo urbano con
uso residencial unifamiliar, de edificación tradicional en barrios y poblados
con o sin antejardín, admitiéndose la vivienda colectiva si se contempla en un
proyecto unitario o si es resultante de la agrupación de parcelas con la
consiguiente inscripción en el Registro de la Propiedad y sin que se pierda la
tipología de vivienda unifamiliar con acceso independiente desde la vía pública
o espacio libre público.
2.- Ordenación:
La edificación se ordena siguiendo la
alineación exterior a vial, formando manzanas cerradas de edificación en
hilera, siendo obligatorio establecer el retranqueo que sitúa la línea de
edificación según se marca en los planos.
3.- Volumen:
Vu1.- Grado 1. (P.P.B.)
*
Parcela mínima 120
m2
*
Ancho mínimo lindero frontal 8
m
*
Índice de edificabilidad 0,7
m2/m2 (salvo cuando en los planos se grafíe otro índice entre paréntesis,
detrás de las siglas)
*
Altura máxima 1
ó 2 plantas
Au.-
AISLADA UNIFAMILIAR (P.P.B.)
1.- Definición:
Responde a aquellas áreas del suelo urbano
con un uso residencial unifamiliar en edificación aislada con jardines,
pudiéndose agrupar viviendas como resultado de agrupar parcelas según lo
establecido en el apartado 3.b. de las determinaciones de carácter general de
este título, pero, sin llegar a perder la tipología de vivienda unifamiliar con
acceso independiente.
2.- Ordenación:
Las edificaciones deberán ser aisladas
respecto a los viales y espacios libres públicos y a otros predios colindantes,
respetándose, en todo caso, los retranqueos mínimos a viales o espacios libres
públicos así como a los nuevos linderos en el caso de que se agrupen parcelas.
3.- Volumen:
Au 3.- Grado 3 (P.P.B.)
*
Parcela mínima 250
m2
*
Altura máxima 1
planta
*
Índice de edificabilidad 0,5
m2/m2
*
Separación a linderos 3
m.
En proyectos unitarios que abarquen manzanas
completas ó bien mediante un estudio de detalle que ordene previamente el
volumen de la misma, podrá cambiarse el tipo de ordenación, por el de viviendas
en hilera, con dos plantas. El número máximo de viviendas será el que resulte
de dividir la superficie total de la
manzana, en m2, por 190.
E1-
VOLUMETRIA ESPECIFICA (P.P.B.)
Se aplica en las manzanas donde la
edificación no puede ajustarse exactamente a una norma en todos sus parámetros
o haya que definir y ordenar el volumen de los usos a implantar en la misma.
Deberá redactarse un Estudio de Detalle que
ordene volumétricamente la parcela según lo anterior, siendo condicionantes de
la ordenación:
* El índice de edificabilidad, que será el de
la norma de referencia que aparece entre paréntesis después de las siglas de
identificación.
* El nº máximo de plantas, que será de tres
(3).
* La aproximación tipológica a la norma de
referencia.
* Las características particulares de la
manzana, de manera que los nuevos edificios, armonicen completando la
ordenación con los existentes.
EQUIPAMIENTOS
1.- Definición:
Responde a aquellas
zonas con uso de equipamiento, ya sean de carácter público, comunitario o de
carácter privado (lucrativo).
2.- Ordenación:
Las edificaciones deberán
adaptar una tipología a la de las zonas colindantes de uso residencial.
3.- Volumen:
Se establecen las
siguientes condiciones para cada uno de los tipos y usos específicos:
Espacios libres
públicos
Para las edificaciones
de carácter público o bien para las que, mediante concesión administrativa
puedan autorizarse con carácter lucrativo, se establecen como máximo los
siguientes parámetros:
* Edificabilidad: 0,02
m2/m2.
* Alturas: 10 m. ó
excepcionalmente 15 m. para aquellos elementos que requieran una altura
superior por una espacial función significativa.
* Retranqueos: los
mismos que se establezcan para las zonas colindantes.
EJ.- Zonas
deportivas
* Edificabilidad: 0,2 m2/m2.
* Altura: 10 m.
* Retranqueos: los de
las zonas colindantes.
EE.- Educativo-cultural
* Edificabilidad: 0,35
m2/m2.
* Altura: 15 m.
* Retranqueos: los de
las zonas colindantes.
EC.- Cívico, reunión
y recreo
* Edificabilidad: 0,8 m2/m2.
* Altura: la de la
manzana ó manzanas colindantes.
* Ocupación: la de la
manzana ó manzanas colindantes.
ES.- Sanitario
asistencial
* Edificabilidad: 0,6 m2/m2.
* Altura: la de la
manzana ó manzanas colindantes.
* Ocupación: la de la
manzana ó manzanas colindantes.
EG.- Genérico
* Edificabilidad: la
que se refleje en el plano, entre paréntesis (en m2/m2).
* Altura: la de la
manzana ó manzanas colindantes.
ST.- Servicios
Técnicos
* Edificabilidad .- La
reflejada en los cuadros nº 1
* Altura.- Según
necesidades funcionales
* Ocupación.- La de la
manzana o manzanas colindantes
* Se procurará integrarlos
en la edificación o que las construcciones se aproximen a la tipología de la
zona. En caso de ser aislados, se rodearán de zonas ajardinadas y pantallas
vegetales.
6.- Usos.-
Espacios libres
públicos
Espacios libres
públicos.- Comprenden los jardines, áreas de juego de niños, áreas peatonales,
paseos y plazas; y zonas deportivas públicas. En los cuadros de características
nº 1 y en los planos de ordenación, se refleja el destino concreto de cada una
de las parcelas calificadas como espacios libres, con las siglas
correspondientes entre paréntesis. Para su diseño, se estará a lo dispuesto en
el apartado 1.8.8 de la memoria, en cada uno de los tipos, que serán los
siguientes:
J.A.R.- Jardines.
A.J. - Áreas de juego de niños.
A.P. - Áreas peatonales.
P.P. - Paseos peatonales y plazas.
Z.D. - Zonas deportivas públicas.
E.J.- Zonas
deportivas
Su uso característico
es el deportivo, para la practica de esta actividad en sus diversas
modalidades.
Su utilización estará
regulada por las normas que establezcan el Ayuntamiento u organismo en el que
este delegue.
E.E.- Educativo
cultural
Comprende la zona
destinada a actividades formativas o de enseñanza, en todos sus grados o
especialidades, tanto oficiales como particulares, incluyéndose actividades
socio-culturales.
De la superficie
reservada a este uso en el presente Plan Parcial deberán destinarse 866 m2.
para guardería infantil y 5.000 m2. para la construcción de centros
de E.G.B. o equivalentes, según la nueva ley al respecto, como mínimo.
E.C.- Cívico, reunión
y recreo
Parcela reservada para
la construcción de locales y espacios destinados para el desarrollo de la vida
de relación y actividades administrativas, de carácter público.
Este uso no se
establece como obligatorio, con la superficie que se señala en los cuadros nº 1
de superficies y capacidades, en las parcelas calificadas con la norma E1,
carácter privado, permitiéndose cualquier actividad relacionada con el ocio,
incluso el hotelero.
E.S.- Sanitario
asistencial
Reservado para la
implantación de instalaciones destinadas a la presentación de servicios
médico-quirúrgico, como consultorio, centros de salud, etc.
E.G.- Genérico
Se permiten cualquiera
de los usos descritos anteriormente, incluyendo el comercial, oficinas,
hotelero, de carácter público o privado.
En las parcelas
calificadas con la norma E1, se establece como obligatorio el uso comercial,
incluyendo en el mismo la industria escaparate, con la superficie que se señala
en los cuadros nº 1 de superficies y capacidades, de titularidad privada.
A
efecto de la aplicación de lo establecido en los artículos 190 y 191 del texto
refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, las
edificabilidades y alturas mínimas serán las siguientes:
En
las normas cuya edificabilidad viene marcada por índice superficial, la mínima
será el 50% de la máxima.
El
derecho a urbanizar se adquiere por los propietarios del suelo, con la
aprobación definitiva del presente Plan Parcial. Este derecho se extinguirá sino
se han cumplido los derechos urbanísticos básicos en los plazos fijados en el
Programa de Actuación.
El
plazo máximo para solicitar la licencia de edificación de las distintas
parcelas y solares, y materializar de este modo el derecho al aprovechamiento urbanístico
adquirido por los propietarios de los mismos, será el señalado en el Programa
de Actuación.
En la
redacción de los proyectos de urbanización para la implantación de los
servicios, se estará a lo dispuesto en el apartado 1.5 de la memoria de
ordenación.
Las
líneas aéreas de media y baja tensión existentes, deberán de ser canalizadas
subterráneamente en los proyectos de urbanización, no permitiéndose ninguna
ampliación o modificación mientras esto se produzca, repercutiéndose los costes
de la manera que legalmente proceda.