Para establecer la viabilidad de la actuación, procede efectuar una evaluación de la implantación de los servicios y de la ejecución de las obras de urbanización, referidas, como indica el apartado 2 del articulo 55 del Reglamento, a las siguientes obras y servicios.

Explanación, pavimentación, señalización y jardinería.

Redes de abastecimiento de agua, riego e hidrantes contra incendios.

Red de alcantarillado.

Redes de distribución de energía eléctrica y alumbrado público.

Otras redes o canalizaciones de servicios que prevea el Plan

Establecimiento de servicios públicos de transporte y recogida de basuras, si procede.

Obras especiales, como pasos a distinto nivel, desviación de redes de servicio existentes y otras.

Indemnizaciones procedentes por el derribo de construcciones, destrucción de plantaciones y otras obras de instalaciones que exija la ejecución del Plan.

Además de todo lo anteriormente expuesto, las bases del concurso del PAU PL-1 dicen textualmente en su base CUARTA sobre obligaciones del adjudicatario:

“El adjudicatario del PAU realizará a su costa íntegramente la urbanización de todos los viarios públicos incluidos en su ámbito así como en el del Plan Parcial que lo desarrolle. La obligación de Urbanizar tendrá la extensión contemplada en el articulo 63 del Reglamento de Gestión Urbanística”.

“Se realizarán las conexiones o enlaces con la F-34 de acuerdo con lo que establezca la Dirección Regional de Carreteras de la Comunidad Autónoma. Los terrenos del sistema general viario, no ocupados por las calzadas tendrán tratamiento de jardinería, hasta completar la anchura de 44m”.

“Se realizarán las obras necesarias para el encauzamiento de la rambla, de acuerdo con el estudio y proyecto que se presente”.

“La urbanización del viario propio del Plan Parcial estará totalmente finalizada en cada polígono en que se divida aquel para su ejecución, antes de la ocupación de cualquier vivienda o edificación en el ámbito del polígono respectivo”.

“Será también obligación del adjudicatario del PAU el acondicionamiento de los espacios libres públicos cuyos proyectos de jardinería y arbolado deberán integrarse en los respectivos Proyectos de Urbanización con el mismo ritmo de ejecución establecido en los párrafos anteriores para las obras de urbanización”.

Por todo ello el presente estudio económico financiero incluirá en su capitulo de varios estas especificaciones concretas de obligado cumplimiento por la adjudicación del PAU PL-1.

Conviene dejar claro que el momento actual del mercado inmobiliario no se corresponde en absoluto con el existente en el momento de redacción de las bases del PAU, que se desconoce el futuro del mismo, aunque se presumen muy negativo, y que la viabilidad del desarrollo del Planeamiento pasa en todo momento por la posibilidad y existencia de ventas de terreno urbanizado o viviendas, por lo que todo este estudio económico financiero no deja de ser un avance que deberá ser reconsiderado tanto cuantitativamente en todo momento, alterándose los plazos de ejecución, o acoplándose a las necesidades de venta en cada momento para adecuar el mismo a la realidad del mercado.

La evaluación de la implantación de los Servicios Urbanísticos y demás obras necesarias e indispensables para obtener, en definitiva, solares edificables y constitutivos de suelo urbano, se ha desglosado por materiales y capítulos, englobando cada unidad de obra con las que le son afines, para obtener así los resultados que a continuación se detallan:

6.2. MEDICIONES Y VALORACIÓN

6.2.1. INFRAESTRUCTURAS Y CONEXIONES CON EL EXTERIOR

1Ud. De intersección formando isleta de acceso, con carriles de giro y espera, vías de aceleración y deceleración en la carretera de los Nietos a los Urrutias

5.996.250 5.996.250

6.500ml. de conducción de saneamiento desde el equipo de bombeo de aguas fecales hasta punto de vertido

5.125 33.312.500

1Ud. Equipo de bombeo de aguas fecales desde el punto inferior de red de saneamiento hasta punto de vertido

10.250.000 10.250.000

1Ud. Depósito de acumulación de aguas residuales en días de grandes avenidas por pluviales de recogidas en red de fecales

5.125.000 5.15.000

1Ud. De conexión con la conducción de abastecimiento de la zona sur del Mar Menor

102.500 102.500

3.500ml. de conducción desde el punto de acometida hasta depósito regulador a base de tubería de fibrocemento presión con uniones tipo Gibault, incluso pp. De pasos reforzados bajo caminos, apertura y tapado de zanjas

6.650 23.275.000

1Ud. Depósito regulador de suministro, incluso válvulas de retención, reductores de presión y regulación

25.625.000 25.625.000

3.500ml. de red de conexión aérea en línea de 20Kw desde punto de conexión hasta transformador dentro del sector

2.050 7.175.000

1Ud. De red de alimentación desde el centro de los Urrutias hasta el pie de la urbanización según acuerdo o convenio con la Cía. Telefónica

5.125.000 5.125.000

TOTAL INFRAESTRUCTURAS Y CONEXIONES EXTERIORES 115.986.250

6.2.2. EXPLANACIÓN Y PAVIMENTACIÓN

1Ud. De encuentro de vial con la calle de los Cipreses de la urbanización Estrella de Mar

102.500 102.500

1.575ml. de vía de 17m de anchura compuesta por dos carriles de 3.50m de anchura, cos franjas de aparcamiento de 2.5m y dos aceras de 2.50m, con cajeado de desmonte y terraplén, bordillo, firmes correspondientes a sus características, arbolado, etc.

20.500 32.287.500

697ml. De vía de 12.50m de anchura formada por dos carriles de 3.50m de anchura, una franja de aparcamientos de 2.50m y dos aceras de 1.50m con cajeado en desmonte y terraplén, bordillos, firmes correspondientes a sus características, arbolado, etc.

15.400 10.733.800

3.225ml. de vía de 10m de anchura formada por dos carriles de 3.50m de anchura y dos aceras de 1.50m, con cajeado en desmonte y terraplén, bordillos, firmes correspondientes a sus características, arbolado, etc.

12.700 40.957.500

260ml. De avenida de 20.00m de anchura formada por dos carriles de 5.00m de anchura, dos aceras de 1.50m y un paseo peatonal central de 7.00m, con cajeado en desmonte y terraplén, bordillos, firmes correspondientes a sus características, arbolado, etc.

25.600 6.656.000

3Ud. De plaza distribuidora de tráfico de 40m de diámetro con rotonda central ajardinada, bordillos, cajeados, firmes correspondientes, etc.

5.125.000 15.375.000

1Ud. De ídem, ídem de 25.00m de diámetro.

2.050.000 2.050.000

4Ud. De ídem, de ídem en fondo de saco.

1.025.000 4.100.000

4.050m2. de playa de aparcamiento junto al paseo marítimo, con cajeado, movimiento de tierras de explanación, firmes adecuados, bordillos, arbolado, etc.

2.600 10.530.000

660ml. De vía peatonal de 7.00m de anchura, con cajeado en desmonte y terraplén, bordillos, firme adecuado, arbolado, etc.

10.250 6.765.000

1Ud. De plaza peatonal incluso movimiento de tierras, bordillos, firmes adecuados, arbolado, etc.

1.540.000 1.540.000

1pa. De señalización y balizamiento de la red viaria.

2.050.000 2.050.000

TOTAL EXPLANACIÓN Y PAVIMENTACIÓN 133.147.300

6.2.3. SANEAMIENTO

6.750ml. de tubería de PVC estanco de diferentes diámetros, incluso excavación y relleno de zanjas colocado a una profundidad no inferior a un metro, con pendientes comprendidas entre el 1% y el 3% con pp. de pozos de conexión, tragantes de aguas pluviales y de escorrentía, con decantadores de arena, en red de saneamiento de pluviales con vertido a rambla o cauces naturales.

4.100 27.675.000

5.880ml. de ídem, de ídem, en red de saneamiento de aguas residuales desde acometidas de viviendas a equipo de bombeo.

5.125 30.135.000

TOTAL SANEAMIENTO 57.810.000

6.2.4. ABASTECIMIENTO Y DISTRIBUCIÓN DE AGUA, RIEGO E HIDRANTES.

5.370ml. de tubería de hierro fundido o similar de diámetros comprendidos entre 60 y 200mm según esquemas con uniones mediante juntas Gibault, incluso excavación, relleno y apisonado de zanjas, con una profundidad mínima de 40cm bajo la rasante y máxima de 1m, sobre solera de hormigón, incluso pp. de codos y piezas especiales, tes, derivaciones, cambios de sección, llaves de compuerta, etc. Probado para una presión máxima de 10atm.

5.125 27.521.250

1.800ml. de tubería de hierro fundido similar de diámetros comprendidos entre 100 y 40mm en red de riego según los esquemas y características del punto anterior.

5.125 9.225.000

200Ud. De boca de riego, incluso arqueta y accesorios a 50m de interdistancia y su instalación.

10.250 2.050.000

50Ud. Columna para servicio contra incendios, debidamente protegidas y situadas estratégicamente en todo el polígono, totalmente instaladas.

20.500 1.025.000

300Ud. De acometida a viviendas totalmente ejecutada.

30.750 9.225.000

TOTAL ABAST. Y DISTRIBUCIÓN DE AGUA, RIEGO E HIDRANTES 49.046.250

6.2.5. INSTALACIÓN ELÉCTRICA

8Ud. De transformador en B.T. enterrado o aéreo, según los modelos oficiales aprobados por los organismos competentes (incluso las redes de interconexión en alta tensión) para las potencias de consumo requeridas en la implantación.

2.562.500 20.500.000

4.190ml. de distribución de energía eléctrica en 20kw incluso zanjas, colocación de mangueras entubadas, galápagos, conexiones y derivaciones con vaciado y relleno de excavaciones y apisonado de tierras, arquetas, etc.

3.600 15.084.000

5.200ml. de líneas de distribución de energía eléctrica en tensión de consumo (220-380v) incluso zanjas, colocación de mangueras entubadas, galápagos en las conexiones y derivaciones con vaciado y relleno de las excavaciones y apisonado de tierras, arquetas, etc.

2.600 13.520.000

300Ud. De acometida a viviendas totalmente ejecutada incluso armario.

30.750 9.225.000

TOTAL INSTALACIÓN ELÉCTRICA 58.329.000

6.2.6. ALUMBRADO

6.830ml. de línea de distribución de energía eléctrica para alumbrado público, incluso zanjas, colocación de mangueras entubadas, galápagos, conexiones y derivaciones con vaciado y relleno de las excavaciones y apisonado de tierras, arquetas, etc.

2.600 17.758.000

8Ud. De centro de mando totalmente instalado.

276.750 2.214.000

320Ud. Punto de luz de 1x150w vapor de sodio alta presión, sobre báculo de 8m y 1 de vuelo, incluso cimentación, puesta a tierra, etc. en iluminación de vías de circulación rodada.

71.750 22.960.000

80Ud. Punto de luz de 1x150w vapor de sodio alta presión, sobre columna de 4m de altura y globo de polietileno en iluminación de zonas peatonales incluso cimentación, puesta a tierra, etc.

41.000 3.280.000

TOTAL ALUMBRADO 46.212.000

6.2.7. TELEFONÍA

6.220ml. de canalización para el suministro del servicio telefónico mediante conducto de PVC según normas de la Cía. Telefónica incluso pp. de arquetas derivación y registro, acometidas, excavación y relleno de zanjas, apisonado, etc.

3.600 22.392.000

TOTAL TELEFONÍA 22.392.000

6.2.8. JARDINERÍA

38.970m2. de zona verde pública incluyendo arbolado, plantaciones, bordillos, etc. (teniendo en cuenta aprovechamiento de vegetación existente).

410 15.977.700

3.000m2. de zona verde en zonas de protección incluyendo arbolado, bordillos, etc. (teniendo en cuenta aprovechamiento de arbolado existente).

410 1.230.000

TOTAL JARDINERÍA 17.207.700

6.2.9. VARIOS

5.400m2. de reconstrucción de paseo marítimo, con obras de derribo o consolidación, reposición de pavimento y vegetación, instalación de alumbrado, etc. Totalmente ejecutado.

2.600 14.040.000

6.000m2. de zona verde en acondicionamiento de zona de protección de carretera F-34 incluidos sistemas generales.

310 1.860.000

1.350ml. de encauzamiento de rambla a base de obra de fábrica de hormigón, con excavaciones y rellenos necesarios, según proyecto específico (a considerar estado actual de la misma).

20.500 27.675.000

1Ud. De rehabilitación de molino.

1.537.500 1.537.500

1Ud. De mobiliario urbano.

3.895.000 3.895.000

TOTAL VARIOS 49.007.500

6.3. RESUMEN DE COSTES DE URBANIZACIÓN

INFRAESTRUCTURAS Y CONEXIONES EXTERIORES 115.986.250

EXPLANACIÓN Y PAVIMENTACIÓN 133.147.300

SANEAMIENTO 57.810.000

ABAST. Y DISTRIBUCIÓN DE AGUA, RIEGO E HIDRANTES 49.046.250

INSTALACIÓN ELÉCTRICA 58.329.000

ALUMBRADO 46.212.000

TELEFONÍA 22.392.000

JARDINERÍA 17.207.700

VARIOS 49.007.500

TOTAL URBANIZACIÓN 549.138.000

En consecuencia el coste total de las obras de urbanización es de 549.138.000 pesetas, lo que equivale a un coste por metro cuadrado urbanizado de 1.058.37pesetas, equivalente a diez millones y medio por hectárea, cifra ajustada a la realidad en razón de las características de la ordenación.

No obstante, se entiende que el coste real se determinará y concretará al confeccionar el proyecto de urbanización y su correspondiente presupuesto, que será consecuencia de los diversos proyectos técnicos de cálculo y dimensionado de tuberías, secciones y capacidades de las distintas redes y obras de urbanización que se escapan al alcance de la presente etapa del planeamiento.

6.4. RESUMEN POR ETAPAS

Analizando el desarrollo temporal de las obras de urbanización y teniendo en cuenta que el plan prevé cinco etapas, el presupuesto total de la urbanización puede desglosarse según el siguiente cuadro:

Primera etapa 261.351.900ptas

Segunda etapa 287.786.100ptas

Total presupuesto urbanización 549.138.000ptas

Conviene hacer constar que estas cifras tienen el carácter de avance, ya que se han obtenido en base a la superficie de cada etapa, lo que no es totalmente exacto, en la realidad y que en la primera etapa se ha acumulado la parte correspondiente a infraestructuras y conexiones exteriores (113,2millones) por estimar que dichas obras se deben realizar dentro de la misma.

6.5. COSTES DE LA EDIFICACIÓN

El coste total estimado de la edificación en sus distintas categorías se ha calculado a razón de un coste medio unitario para los edificios residenciales, y a tanto alzado las edificaciones especiales, contando con los datos que aporta la experiencia para este tipo de construcciones y la zona donde se ubica.

TIPO	SUPERFICIE CONSTRUIDA	COSTE MEDIO Ptas/m2	IMPORTE (millones)
RESIDENCIAL AU2	34832.00	46000	1602
RESIDENCIAL AC1	31058.50	44500	1382
RESIDENCIAL AC2	20366.40	42500	866
RESIDENCIAL AC3	17484.00	41000	716
ESCOLAR	-	-	40
CÍVICO-COMERCIAL	9450.00	41000	387
ZONAS DEPORTIVAS	-	-	50

TOTAL COSTES URBANIZACIÓN 5.043

6.6. VALOR DE LOS TERRENOS

El precio unitario de los terrenos considerados, hallando la media de los valores agrícola y urbano, por ponderación técnica objetiva, se ha estimado alrededor de 500ptas/m2, valorándose el total de los terrenos en función de este precio medio y de la superficie total aportada en 250 millones de pesetas, a efectos del presente estudio económico.

6.7. COSTE TOTAL DE LA INVERSIÓN

Como resumen de los apartados anteriores se obtiene el siguiente resumen total (en millones de pesetas)

Obras de urbanización 549.14millones

Edificaciones 5043.00millones

Terrenos 250.00millones

Gestión y proyectos, licencias 673.14millones

IVA 841.43millones

TOTAL INVERSIÓN 7356.71millones

A lo que hay que añadir los gastos financieros correspondientes, y que estarán en función del desarrollo final de la operación, así como una revisión y actualización de precios correspondientes al planning de tiempos que desarrolla el proyecto.

6.8. ESTUDIO FINANCIERO

La financiación de los costes obtenidos en el presente estudio económico, en lo que respecta a la realización del planeamiento correspondiente al Adjudicatario, en este caso, Euprocon,S.A. que deberá hacerse cargo de los siguientes costos:

los costes de la urbanización total de la zona, que alcanzan la cifra de :

urbanización 549.14millones

gastos de gestión 456.78millones

IVA 251.75millones

TOTAL URBANIZACIÓN 1257.67millones

el 50% del aprovechamiento lucrativo privado resultante, y que representa un coste de

edificación (45% de 4556M) 2054.70millones

gastos de gestión, etc 318.42millones

IVA (se compensa)

TOTAL EDIFICACIÓN 2373.12millones

TOTAL COSTES A CARGO DEL ADJUDICATARIO 3630.79millones

6.9. RESUMEN DE INVERSIONES

Por todo ello y en función delos datos obtenidos anteriormente, el resumen de las inversiones a realizar, será el siguiente:

ADJUDICATARIO

Urbanización 1257.67millones

45% aprovechamiento medio 2373.12millones

TOTAL 3630.79millones

6.10. INVERSION REAL

Como lógicamente cabe pensar, la inversión real a realizar no es en ningún caso la inversión total anteriormente descrita, y teniendo en cuenta además, el desarrollo en el tiempo del programa a ejecutar se considera que en un mercado inmobiliario normal el propio devenir de la promoción autofinancia la operación una vez exista disponibilidad de terreno urbano con todos sus servicios y en disposición de ser habitado. Dicho momento corresponde en un principio con la terminación de la primera fase de la urbanización, en la que se habrían ejecutado todas las obras necesarias para dotar al sector de conexiones con las infraestructuras de la zona, y se habría preparado terreno para edificar 47898.60m2 (403 viviendas).

Por todo ello se estima que la inversión real a efectuar sería la siguiente:

Presupuesto 1ª etapa 261.35millones

Gestiones y proyectos 60.42millones

IVA 39.53millones

TOTAL INVERSIÓN REAL 361.30millones

Esta inversión se realiza en el transcurso de cuatro años, lo que supone una inversión anual de 90.33millones. Suponiendo que el momento del mercado permita el comienzo de la autofinanciación del proyecto, estamos en la condición de afirmar que la inversión real que habría que realizar oscila entre los 130 y los 230 millones de pesetas.

6.11. MEDIOS ECONOMICOS Y FINANCIEROS DEL ADJUDICATARIO

El grupo de empresas del que Euprocon,S.A. forma parte, cuenta con los medios económicos financieros para el desarrollo del proyecto presentado, si bien y como se ha dicho anteriormente, el momento exacto que presente el mercado inmobiliario condiciona de una forma determinante la viabilidad del mismo.

6.12. VIABILIDAD DEL PLAN

Al margen de las consideraciones y datos económicos expuestos en los apartados anteriores, se hace imprescindible efectuar un estudio de la viabilidad real del planeamiento propuesto, ya que el sistema de ejecución elegido condicione al adjudicatario a compensar sus costos con la venta, mediante las subastas adecuadas, de la superficie edificable a que tenga derecho, y estas de realizarse, siempre estarán en función de las posibilidades reales del mercado.

Para la realización completa de las obras de urbanización el adjudicatario deberá hacer frente la los siguientes costos:

Urbanización 549.14millones

Imprevistos y desvíos 50.00millones

Control de calidad 20.00millones

Proyecto de urbanización, seguridad y salud urbanización, dirección de obras de urbanización, proyecto plan parcial, proyecto de compensación estudios geotécnicos, estudios topográficos 45.00millones

Notarias, registros, licencias, tasas, gastos y avales 30.00millones

Costes directos estructura, gerencia, administración, vigilan-cia, imagen 31x12x1.29 280.00millones

Costes indirectos, gastos generales y beneficio industrial 176.00millones

IVA 208.00millones

TOTAL 1573.14millones

Actualizando esta cifra al 2.5% anual podemos considerar en 1.300millones la inversión total actualizada, lo que nos da, con relación al aprovechamiento a que tienen derecho el adjudicatario, la siguiente repercusión actualizada:

Repercusión = 1300millones = 27847.16ptas/m2.edificado

46683.40m2

6.13. CONSIDERACIONES FINALES

La realidad del proyecto de urbanización con sus costes más ajustados, así como el coste de la edificación, permitirán hacer un ajuste del estudio económico financiero, no solo de una forma global, sino en cada etapa de desarrollo del mismo, con objeto de poder corregir o rectificar la siguiente.

1. ANEXOS

CERTIFICADO AYUNTAMIENTO SOBRE APTITUD URBANA DE LOS TERRENOS

BASES PAU

ADJUDICACION DEL CONCURSO

INFORME DE LA DIRECCION GENERAL DE CARRETERAS

INFORME DE LA CONFEDERACION HIDROGRAFICA

AVAL

INFORME DE IBERDROLA

INFORME DE TELEFONICA