PLAN PARCIAL PERLA DE LEVANTE
JUSTIFICACION DE LA PROCEDENCIA DE SU FORMULACION
SITUACION GEOGRAFICA Y DELIMITACION
ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD DEL SUELO
1.4. OBJETIVOS Y CRITERIOS DE ORDENACIÓN
JUSTIFICACION DE LA SOLUCION ADOPTADA
1.5. ANALISIS DE LA ORDENACIÓN
ASIGNACION DE USOS PORMENORIZADOS
1.6. INFRAESTRUCTURAS Y SERVICIOS
1.7. SINTESIS Y CUADRO DE CARACTERÍSTICAS
RESUMEN DE SUPERFICIES POR ETAPAS
CUADRO RESUMEN DE CARACTERÍSTICAS
1.8. CUMPLIMIENTO DEL ARTICULO 46 DEL REGLAMENTO
DE PLANEAMIENTO
JUSTIFICACIÓN DE LA NECESIDAD O CONVENIENCIA DE LA URBANIZACIÓN
RELACION DE PROPIETARIOS AFECTADOS
REGIMEN DE COMPROMISOS Y GARANTIAS
1.
MEMORIA
1.1.
ANTECEDENTES
La zona a incorporar al proceso de desarrollo del plan general municipal de ordenación urbana de Cartagena, es la que comprende el área de suelo urbanizable no programado PL-1, en la diputación del Algar, junto al mar menor, atravesada por la carretera F-34, entre los urrutias y los nietos, esta área recoge los terrenos que con anterioridad a la aprobación del plan general estaban clasificados como suelo urbanizable con plan parcial aprobado definitivamente el 27 de abril de 1977 y que fueron desclasificados al no haberse iniciado su desarrollo, denominado perla de levante.
Con fecha 5 de mayo de 1977 se solicito al ayuntamiento de Cartagena,
certificado sobre la aptitud urbanística de los citados terrenos, siendo el
resultado del mismo el siguiente:
D.FRANCISCO LAURET MEDIATO, ABOGADO Y SECRETARIO ACCIDENTAL DEL EXMO.
AYTO. DE CARTAGENA, certifico: que, según datos obrantes en esta secretaria de
mi cargo, en relación con solicitud de d. Urbano casanova Aparicio, para que se
le certifique sobre la aptitud urbanística de terreno sito en urbanización
Perla de Levante, S.A. resulta:
Que según informe del Sr. Arquitecto municipal, el terreno esta
clasificado como UPN-PL-1, y atravesado por zona de protección de carreteras y
colado del mar menor, según la revisión del plan general de ordenación urbana
aprobada definitivamente.
UNP. Suelo urbanizable no programado
Concepto de suelo urbanizable no programado:
constituyen esta clase de suelo los terrenos que siendo aptos para ser
urbanizados de acuerdo con el modelo de utilización del suelo que adopta este
plan general no forman parte del programa de actuación, por lo que solo a
través de la redacción de un programa de actuación urbanística o de la revisión
del programa de este plan general se incorpora al desarrollo urbano.
Limitaciones: hasta que no se aprueben los
programas de actuación urbanística las facultades del derecho de propiedad de
los terrenos clasificados como suelo urbanizable no programado se ejercerán de
acuerdo con los usos y limitaciones contenidos en el tratamiento que este plan
general señala para el tipo de suelo no urbanizable en general.
Desarrollo: el desarrollo del suelo urbanizable
no programado, sin perjuicio de la revisión del programa de actuación del plan
general se efectuara mediante la necesaria aprobación sucesiva de:
el programa de actuación urbanística con las
determinaciones previstas en este capitulo y, en general con las que establece
la ley del suelo y disposiciones concordantes.
Los planes parciales para cada sector.
Los proyectos de urbanización
El programa de edificación cuando se trate de
promociones privadas.
Las iniciativas de
actuación en este tipo de suelo pueden ser publicas o privadas, habiéndose de
seleccionar en este ultimo caso mediante concurso las propuestas presentadas.
Contenido de las bases de los PAU:
Las bases para el concurso habrán de
acomodarse a lo que previene el articulo 219 del reglamento de gestión y a las
determinaciones de este plan general.
Las determinaciones de las bases podrán
adoptarse con la finalidad de restringir usos, disminuir el aprovechamiento
lucrativo, aumentar las reservas de suelo para sistemas generales, que deberán
ser cedidos gratuitamente por los promotores o propietarios.
En los planos se determinan reservas de
sistemas generales de espacios libres, que se programaran en el desarrollo de
los PAU y a tal efecto de calculara la
edificabilidad correspondiente a la que se determina a través del
aprovechamiento medio previsto para el cuatrienio.
Áreas de suelo urbanizable no programado: las
determinaciones para las diversas áreas de suelo urbanizable no programado se
especifican en el titulo 6º de estas normas urbanísticas cuyo texto dice “6.1.
en los planos 1:5.000 se han delimitado de acuerdo con el modelo de
crecimiento de este plan general, áreas
de suelo urbanizable no programado.- dentro de estas áreas están comprendidos
terrenos que se reservan como sistemas generales, que deberán adscribirse al
suelo que se programe mediante lo programas de actuación, en la misma
proporción que se hace para el urbanizable programado en el primer y segundo
cuatrienio, de acuerdo a su edificabilidad.- se establecen unas densidades de
viviendas o densidades globales de edificación
indicativas, así como unos usos característicos, para cada una de estas
áreas. Las densidades se edificación se refieren a la superficie del sector con
su edificabilidad global correspondiente, así como a la superficie de los
sistemas a adscribir.- en el área costera de cabo de palos no se fijaran nuevas
áreas de SUNP. De carácter turístico, dada la imposibilidad actual de
delimitarlas. Ante este hecho se ha pretendido dejar el suelo como urbanizable
y realizar posteriores modificaciones
del plan general cuando se estimen se interés la implantación de nuevas áreas
turísticas que tienden a atraer turismo de alto standing con ocupación
permanente todo el año. Son lugares adecuados para nuevas implantaciones
turísticas las laderas suaves de los montes entre el algar y cabo de palos
protegidas por los vientos y la humedad de las primeras líneas costeras.- en
estas primeras líneas no ocupadas por núcleos de población se deberá realizar
una labor de saneamiento y mejora del paisaje por parte de la administración,
pudiéndose implantar servicios de apoyo turístico de muy baja ocupación.-
PL-1:
superficie total Ha.: 54.20
densidad global de edificación m2/m2.: 0.20
número aproximado de viviendas.: 1050.
Con fecha 20 de noviembre
de 1990 el Excmo. ayto de Cartagena convoco concurso y publico las bases para
el desarrollo del programa de actuación urbanística en las áreas de suelo
urbanizable no programado PL-1 del plan general municipal de ordenación urbana
de Cartagena.
Con fecha 26 de febrero de 1991 la entidad mercantil Euprocon,S.A. presento su oferta al mencionado concurso.
Con fecha de 28 de octubre de 1991 y en sesión ordinaria celebrada por el pleno del Excmo. Ayto de Cartagena, se adopto, entre otros el acuerdo de adjudicación del concurso convocado para la formulación y redacción del programa de actuación urbanística en el área PL-1, perla de levante, los Urrutias.
En dicha adjudicación se solicitaba con anterioridad a la definición concreta de la estructura general de la zona, informe de la dirección general de carreteras de la comunidad autónoma, sobre la conveniencia o no de situar dos intersecciones con la carretera F-34 e igualmente informe de la dirección general de recursos hidráulicos sobre la situación propuesta de la rambla del borde sur de la urbanización.
Con fecha 3 de febrero de 1992 la consejería de política territorial, obras publicas y medio ambiente emitió informe al respecto recomendando que el acceso al PAU sea único.
Posteriormente con fecha de 24 de abril de 1992 se recibió informe sobre la modificación del trazado de la rambla, emitido por la confederación hidrográfica del segura, en la que no se estima inconveniente alguno en la modificación propuesta.
Conjuntamente con el presente plan parcial se tramita el PAU antes citado.
A continuación se adjuntan fotocopias de los acuerdos, aprobaciones e informes reseñados anteriormente.
1.2.
JUSTIFICACION Y ALCANCE
JUSTIFICACION
DE LA PROCEDENCIA DE SU FORMULACION
El Plan General Municipal de Ordenación de Cartagena aprobado definitivamente por el consejo de gobierno de la comunidad autónoma de la región de Murcia, con fecha de 9 de abril de 1987 contiene sobre los planes parciales el siguiente concepto y determinaciones:
“son instrumentos a través de los cuales se desarrollan las
ordenaciones urbanísticas de el suelo urbanizable programado, siendo condición
indispensable su aprobación para la realización de actuaciones de cualquier
tipo en los sectores correspondientes, salvo en el supuesto de ejecución se
sistemas generales”.
“los planes parciales desarrollaran de forma integral los sectores de
este plan general, señalando su ordenación detallada y exhaustiva que
complemente la establecida por este plan general de modo que sea posible la
redacción de los correspondientes proyectos de urbanización. Deben contener
como mínimo las determinaciones que se señalan en el articulo 13 de la ley del
suelo.
La normativa se ajustara a la adoptada por este plan general municipal
de ordenación, en cuanto a los tipos de ordenación previstos en el apartado 4.1
de estas normas urbanísticas”.
Además de lo anteriormente expuesto el concurso para el desarrollo del
PAU en las áreas de suelo urbanizable no programado, PL-1 del plan general de
ordenación urbana de Cartagena, que desarrolla dicho plan general, y en su base
cuarta, apartado A dice textualmente:
“-redactar el programa de actuación urbanística en el plazo máximo de 6 meses a partir de la formalización de la adjudicación del concurso. Con dicho PAU se presentara el proyecto del plan parcial que ordene el sector a delimitar dentro del área a programar”.
Por todo ello y al resultar Euprocon, S.A. adjudicataria de dicho PAU,
el presente proyecto tiene por objeto cumplimentar lo establecido anteriormente, desarrollando y
cumplimentando el plan general, dentro de las normas reseñadas, adaptándose a
sus ordenanzas, y estableciendo los ajustes precisos por los cambios
conceptuales y de unidades en la medición de la edificabilidad, y sobre todo
los provenientes de los datos obtenidos sobre el terreno y de la cartografía
actualizada sobre la que se ha trabajado.
ALCANCE
DE LA ACTUACION
La zona objeto del presente proyecto y que se pretende incorporar al proceso de desarrollo del plan general municipal de ordenación urbana de Cartagena es la que comprende el área de suelo urbanizable no programado PL-1, en la diputación de el Algar, junto al mar menor, atravesada por la carretera F-34, entre los Urrutias y los Nietos.
Tal y como se define en la base primera del concurso del PAU PL-1 este
área recoge los terrenos que con anterioridad a la aprobación del plan general
estaban clasificados como suelo urbanizable con plan parcial aprobado
definitivamente el 27 de abril de 1997 y que fueron desclasificados al no haber
iniciado su desarrollo, denominado “Perla de Levante”. Su delimitación aparece
reflejada en los planos “C” del plan general, clasificación del suelo,
limitando por el este con el mar menor y el P.P.estrella de mar; por el norte
con el PP. citado y el suelo clasificado como NUPM y por el sur y el oeste
igualmente con suelo clasificado como NUPM, sirviendo de limite por este ultimo
viento, un camino existente.
La misma base primera, en su segundo párrafo dice lo siguiente:
“en los planos “C” del plan general “estructura general y clasificación del suelo” viene reflejada la delimitación del área aunque por no coincidir con lo que se establece en las normas (que por un lado dice que se desprograma, clasificándose como suelo urbanizable no programado el PP. Perla de Levante, sin determinar nada respecto a la modificación de la delimitación y por otro se respeta la superficie original del mismo) el limite concreto del área de suelo UPN-PL-1 perla de levante, se ha reflejado sobre la fotografía aérea que se acompaña a las presentes bases para la redacción del PAU. Según esto, el área en cuestión, limita al norte con el plan parcial Estrella de Mar; al sur con suelo clasificado como NUPM y parte con rambla; al este, con el PP. Estrella de Mar y con el mar menor y al oeste con suelo clasificado como NUPM, siendo el lindero un camino existente”.
Por todo lo anteriormente expuesto el alcance de la actuación se refiere a los terrenos comprendidos dentro de la delimitación del PP. que se desprogramó en su día y que se definen en la fotografía aérea que se acompaño a las bases del PAU-PL-1 y que se adjunta dentro de la documentación grafica del proyecto.
1.3.
INFORMACION URBANÍSTICA
SITUACION
GEOGRAFICA Y DELIMITACION
La situación de los terrenos objeto del presente planeamiento se
reflejan en el plano nº1 de los planos de información, se enclava en la zona
noreste del termino municipal, en la diputación de el Algar, atravesados por la carretera F-34, entre los
Urrutias y los Nietos.
Limita al norte con el plan parcial estrella de mar; al sur con suelo
clasificado como NUPM y parte con rambla; al este con el plan parcial estrella
de mar y con el mar menor y al oeste con suelo clasificado como NUPM, siendo el
lindero un camino existente.
CONEXIÓN
CON EL EXTERIOR
Tal y como se indicaba en el apartado anterior, los terrenos del PP. están atravesados por la carretera F-34 y entre los Urrutias y los Nietos. Esta carretera conecta con la carretera de cabo de palos a través de los nietos y con la carretera nacional de Almería a Valencia por Cartagena N-332 en su dirección hacia los urrutias un poco antes de los Alcázares.
CARACTERISTICAS
DEL TERRENO
TOPOGRAFICAS
El desnivel existente en el terreno en el sentido oeste-este no es apreciable, y por lo tanto no es un condicionante importante del planeamiento. La altimetría va desde la cota 0.00 del mar menor hasta la cota +9.50, junto al camino que limita al sur- oeste con los terrenos. Este desnivel hace que ciertas aguas se recojan en las ramblas que existen, estando la carretera F-34 elevada aproximadamente sobre el terreno que la circunda.
La pendiente media de los terrenos en el sentido oeste-este es
aproximadamente del 0.7% por lo que puede considerarse como completamente llano
a los efectos del presente estudio.
Existe una rambla con elevaciones del terreno a ambos lados de la
misma que recoge las aguas de los terrenos colindantes y la vierte al mar.
Esta rambla atraviesa la carretera por debajo y recorre la finca de
oeste a este, no existiendo otro tipo de accidente importante dentro de los
terrenos que afecte a la ordenación de los mismos.
Conviene hacer constar en este punto, que el trazado actual de la
rambla no coincide con su trazado histórico ni a condicionantes naturales de
topografía, ya que esta en su día, cruzaba la carretera F-34 y transcurría
paralela a la misma hasta la zona norte de la urbanización estrella de mar,
habiendo modificado su trazado la comunidad autónoma, hace aproximadamente dos
años, canalizándola a través de los terrenos objeto de planeamiento y dándole
su configuración actual.
Una vez aprobado el PP. Perla de Levante que se cita en los
antecedentes se realizaron una serie de actuaciones en la zona que determinaron
una cierta configuración especial a los terrenos y que modifico su estado
primitivo. La primera modificación al estado actual de los terrenos lo
constituye el paseo marítimo que abarca todo el frente del mar menor con una
anchura de 15.00m. y una cota media de 1.10m sobre el nivel del mar. Este paseo
cuenta con parterres de vegetación, arbolado y cuatro escaleras de acceso a la
playa.
En el sentido oeste-este se comenzó a desarrollar un eje viario del
conjunto lo que supone una elevación de las cotas del terreno aproximadamente
de un metro de media en la zona comprendida entre la carretera y el mar menor.
Alrededor de este eje se encuentran realizadas plantaciones de árboles y
arbustos configurando lo que en su día se pretendía como zona verde del
conjunto.
Existen sobre el terreno según figura en los planos correspondientes
construcciones antiguas en mal estado de conservación, pudiendo clasificarse
como edificaciones ruinosas. Entre estas construcciones hay que incluir dos
balsas de riego o albercas que están destinadas a desaparecer conforme se vayan
realizando las nuevas construcciones en las distintas etapas previstas para
levantar el nuevo núcleo urbano.
Existe además un antiguo molino el cual se piensa conservar
restaurando convenientemente su construcción y adaptarlo como edificio de uso
publico por razones de entorno ambiental y de paisaje.
GEOLOGICAS
Los terrenos están constituidos en su mayor parte por margas
arcillosas en las capas superiores con distintas clases de óxidos y en las capas
inferiores se encuentran arenas mas o menos compactas dependiendo de la
profundidad.
Según la información obtenida por sondeos efectuados, con motivo de
planeamientos anteriores, se realizaron 18 perforaciones en diferentes puntos
del terreno a profundidades que oscilan entre los 15 y los 20m, encontrándose
unas capas de terreno constantes aunque de distinto espesor que oscilan entre
1m y 2m; posteriormente una capa de arcilla entre 3 y 4m de espesor, y en las
capas inferiores con espesores entre 5 a 8m conglomerados de arena o
almendrolón. En ciertas partes de la finca, en las zonas mas alejadas de la
playa se obtuvo una primera capa de tierra roja o arcilla de aproximadamente 1m
de espesor, lo cual quiere decir que la finca ha estado destinada al cultivo
agrícola hasta hace poco tiempo.
SISMICAS
Esta zona se encuentra en un área tectónicamente activa, marcada por
distintas fracturas que determinan bloques que juegan un papel independiente.
La línea teutónica mas notable de la zona es la falla cerro roldan (al oeste de Cartagena) –la Unión- isla del ciervo (en el mar menor) coincidente con la orientación del sistema bético. Esta fractura, junto con la falla Murcia-Cartagena determinan uno de los bloques antes citado.
No obstante lo anteriormente indicado las normas sismorresistentes
vigentes, incluso la orden circular nº224/6i P. de la Dirección General de
Carreteras del MOPU, al definir las
zonas de sismicidad acusada, bordea la zona en cuestión ya que la isosista de
grado VIII pasa al oeste de la unión, por san Javier y san pedro del Pinatar
dejando fuera a la zona del mar menor.
La NTE-ECS-88 cargas sísmicas establece para la zona grado sísmico
VII.
HIDROLOGICAS
El nivel freático existente
esta muy próximo a la superficie en la zona próxima al mar menor y
aumenta su distancia a la superficie conforme se aleja de la orilla del mismo.
De los sondeos realizados, anteriormente citados, se obtuvieron cotas
de 60cm de profundidad del nivel freático en las proximidades de la playa y de
6.00m en la parte oeste del terreno, llegando a los 8.00m de la superficie en
las zonas cuya primera capa es de tipo arcilloso.
Las aguas encontradas tienen un grado de dureza muy alto, por lo que no son aptas para el consumo. Su grado
de salinidad se va acentuando lógicamente conforme nos acercamos a la playa
donde las concentraciones de sal son mas altas.
La presencia de este nivel freático es posible que tenga repercusión,
desde el punto de vista geotécnico, en los proyectos constructivos, en alguna
parte de la finca, si bien, por su grado de dureza habrán de tomarse las
precauciones adecuadas para que no afecte a los hormigones así como no deberá
emplearse en ningún caso para la fabricación de los mismos.
GEOTECNICAS
Superficialmente y dado el tipo de terreno se puede considerar esta zona como de características geotécnicas moderadas, que no admite cimentaciones con cargas elevadas, pero si las de los edificios de poca altura, con zapatas o zanjas corridas calculadas para una resistencia entre 1.00 y 1.50kg/cm2.
En las zonas próximas a la playa se realizarán pilotajes para la
cimentación de las edificaciones con altura.
ECOLOGICAS Y
VEGETACION
La vegetación actual de los terrenos, como carentes de cultivo agrícola, está compuesta por plantas silvestres y arbustos de crecimiento espontáneo propios de la zona semitropical de la zona. Esta vegetación es consecuencia del escaso rendimiento agrícola de la finca debido a las condiciones de la misma, salinidad del agua, escaso nivel de precipitaciones, poca riqueza de la tierra, etc...
Como resultado del comienzo del desarrollo del contenido del PP. Perla
de Levante posteriormente paralizado, en su zona central y rodeando su eje
peatonal oeste-este se encuentra abundante vegetación y arbolado que en su día
configuraban la zona verde central del planeamiento. Debido al transcurso del
tiempo sin ningún tipo de mantenimiento dicha vegetación se encuentra en
diferentes niveles de aprovechamiento según las especies y situación siendo realmente
aprovechable un pequeño porcentaje de la misma. También se conservan a lo largo
del paseo marítimo algunas palmeras y vegetación correspondiente al mismo. Por
lo demás la zona objeto del presente plan parcial no tiene ningún rasgo ni
detalle ecológico del que haya de hacerse mención.
CLIMATOLOGIA
DE LA ZONA
El presente plan parcial se encuentra dentro del llamado campo de Cartagena, por lo que los datos climáticos característicos corresponden a los de dicha comarca, teniendo además en cuenta que por su ubicación dentro del mar menor y la protección de las montañas al sur, suaviza aún más este clima, amortiguando las temperaturas frías en invierno y los rigores estivales.
Los datos climáticos que se aportan a continuación corresponden a las
estaciones metereológicas de Cartagena-puerta y el Algar, por ser estas las
estaciones más próximas que presentan datos termo-pluviométricos, y que por su
proximidad a los terrenos objeto de planeamiento pueden considerarse válidos a
todos los efectos.
TEMPERATURAS
Las temperaturas medias anuales se sitúan alrededor de los 18ºC. Las
medias mensuales muestran un máximo en los meses de julio y agosto, que oscila
entre los 25.5ºC y los 26ºC y un mínimo en enero y febrero, con temperaturas
comprendidas entre los 11ºC y los 12ºC. Según estos máximos y mínimos en los
valores medios, puede admitirse una oscilación térmica anual alrededor de los
15ºC.
Las temperaturas medias de las máximas se sitúan en torno a los 23ºC.
La media de las mínimas están comprendidas cerca de los 13ºC, registrándose los
valores inferiores en los meses de diciembre, enero y febrero, con temperaturas
medias que no bajan de los 6.5ºC.
En cuanto a las máximas absolutas en el Algar se han registrado
temperaturas de hasta 44ºC en el mes de julio. Sin embargo en el litoral, la
máxima absoluta registrada es de 40ºC, y en general no sobrepasa los 38ºC. Las
estaciones registran mínimas absolutas que muy esporádicamente se sitúan por
debajo de los 0ºC. Las heladas son por lo tanto prácticamente inexistentes.
La NBE-CT-79 “condiciones térmicas en los edificios”, de obligado
cumplimiento, sitúa a los terrenos objeto del presente Plan Parcial en la zona
W.
Según lo anteriormente expuesto, el coeficiente de transmisión térmica
a considerar en los proyectos de edificación, nunca será superior a los
especificados a continuación:
K=1.55kcal/h.m2.ºC en
cerramientos
K=1.20kcal/h.m2.ºC en
cubiertas.
PRECIPITACIONES
La
característica fundamental de la zona, al igual que todo el S.E. peninsular, es
la irregularidad delas precipitaciones. Las medias anuales oscilan entre los
293mm. registrados en el Algar y los 325mm. de Cartagena.
En los datos de las
precipitaciones, se ponen de manifiesto la extrema sequía estival: ninguno de
los observatorios considerados, presenta un mes de verano con precipitaciones
superiores a los 9mm. El más seco es julio con valores ínfimos que no superan
los 9mm.
El volumen de la
lluvia asciende bruscamente en octubre, siendo esta época la de mayor
intensidad. El máximo secundario se presenta entre enero y abril, mientras que
en febrero noviembre la gráfica muestra
un brusco descenso, aunque no tan acusado como el estival.
De acuerdo con los
valores del Castillo de Galeras se puede establecer una estimación media de 80
días de lluvia al año con 12 días de tormenta y 3 de granizo.
Según la norma
técnica de diseño y calidad de viviendas de protección oficial, los terrenos
afectados pro el presente planeamiento están incluidos en la zona pluviométrica
“Z”.
Ante la ausencia de
otra regulación o normativa en vigor, se considerará en los cálculos de las
secciones de limahoyas, canalones, recogida de aguas, etc... una intensidad de
lluvias de 5mm/h.
Los valores de la
humedad relativa, sitúan sus máximos y mínimos anuales de valores comprendidos
en el intervalo 90% 50% respectivamente.
RED HIDROGRAFICA
Los
terrenos objeto de planeamiento están cruzados en dirección oeste-este por una
rambla que recoge todas las aguas de ésta vertiente perdiéndose en las
proximidades del mar.
Esta
rambla que recoge las aguas de escorrentía se gran parte del sector situado al
oeste del plan, no transcurría antiguamente por estos terrenos, siendo su
trazado paralelo a la carretera F-34 una vez cruzada ésta, y transcurría hasta
el borde norte del PP. Estrella de Mar. Hace aproximadamente dos años y ante la
alarma producida en la zona por la amenaza de la gota fría, la Comunidad
Autónoma cambió su trazado primitivo, haciéndolo transcurrir por los terrenos
objeto de planeamiento y dándole su configuración actual.
La disposición
de las calles, así como la altimetría de las mismas, favorecen la evacuación de
éstas aguas al mar, no habiéndose producido ninguna inundación de importancia.
VIENTOS
Para el
análisis de los vientos dominantes en Cartagena, conocemos los datos del faro
de la marina (castillo de galeras), situado a 219m, de altitud, en el borde
occidental del puerto, que proporcionan como vientos con notable frecuencia,
los de máxima frecuencia en primavera y dominantes en otoño. El viento más
frecuente es de componente suroeste con un 39.7% anual.
El “lebeche” de
componente suroeste, es cálido y seco por proceder del Sahara y lleva en
suspensión gran cantidad de partículas sólidas, sopla preferentemente en los
meses de primavera y principios de verano. Este viento influye
desventajosamente en la vegetación por elevar la aridez, caldear la atmósfera y
provocar un aumento de la transpiración, con lo que las plantas se agotan
prematuramente.
Desde el punto de
vista de la contaminación atmosférica, tan ligada a la dirección y fuerza del
viento, cabe resaltar la importancia de vientos de componente este (levante),
dada la situación de la industria contaminante respecto de la zona de
actuación. Entre los vientos, el más frecuente es el de componente NE, con un
28.2% anual y principal repercusión en verano, por lo que la contaminación no
llega a la zona de playas.
ASOLEOS
Constituye
el soleamiento el principal elemento del clima y el más decisivo, y condicionante
del urbanismo siendo el factor más condicionante de la temperatura del aire.
Esta varía siguiendo una curva semejante a las de horas-sol, pero retrasándose
sus máximos y mínimos poco más de un mes, debido a la inercia térmica de la
tierra que tarda más en enfriarse y volverse a calentar, que la atmósfera que
la envuelve. Es decir, los días más fríos y más calientes no corresponderán con
los solsticios de invierno y verano sino un mes más tarde (21 de enero y 21 de
julio). Estas fechas precisamente serán las que sirvan para los cálculos de los
días de mayor y de menor temperatura anual.
Conviene recordar
que las temperaturas disminuyen 0.55 grados cada 100m. de elevación y que los
datos relacionados en la presente documentación procedan de una estación
meteorológica situada a altitud topográfica cero.
El estudio del
soleamiento deberá basarse en la concreción del número de horas de sol y en el
estudio geométrico del movimiento del sol respecto de la latitud concreta de la actuación.
Se puede aproximar
las medidas de soleamiento en los distintos meses del año, basadas en las
mediciones proporcionadas por el instituto meteorológico nacional, obteniéndoos
los siguientes valores:
|
Enero |
5h9’ |
|
Febrero |
6h16’ |
|
Marzo |
6h56’ |
|
Abril |
7h15’ |
|
Mayo |
8h35’ |
|
Junio |
10h37’ |
|
Julio |
10h26’ |
|
Agosto |
11h2’ |
|
Septiembre |
7h46’ |
|
Octubre |
6h3’ |
|
Noviembre |
6h42’ |
|
Diciembre |
5h35’ |
Por cuanto normalmente
los rayos de sol no encuentran siempre el camino abierto hacia la tierra sino
que existen una serie de obstáculos (nubes, calima, nieblas, etc...) que junto
con las obstrucciones solares (edificios, montañas, etc...) reducen
considerablemente las horas de sol para cualquier punto.
Este tipo de
soleamiento, el teórico menos el obstruido, es lo que constituye el soleamiento
efectivo, es decir que por cada hora de sol teórica solo resultará un
determinado porcentaje de efectiva.
Para esta latitud puede
estimarse por término medio de soleamiento efectivo un 60% de asoleo teórico.
La información
concerniente el estudio geométrico del movimiento del sol se concretarán en las
cartas solares de Fisher que nos permiten determinar la posición (azimut y altura
solar) en cualquier lugar dadas la latitud del lugar, y la declinación del día
concreto que se estudie.
Se basa en la
proyección diedrica del sol sobre el plano meridiano de dicho lugar y otro
perpendicular a él (se toman como planos de proyección de la esfera celeste, el
de horizonte y el plano meridiano del lugar).
La carta cilíndrica
basada en la proyección de los recorridos solares sobre cilindros de proyección
con sus generatrices perpendiculares al plano del horizonte y tangente a la
esfera celeste, lo que unido a la representación diedrica de los caminos
solares (carta de Fisher) conduce a que la intersección de la esfera y del
cilindro con el plano horizontal sean la misma. Una vez desarrollado el
cilindro obtenemos las trayectorias aparentes solares dibujadas en el plano.
Siguiendo los
criterios anteriormente explicados se deberá realizar el cálculo gráfico para
la separación de bloques, unido al reloj de sol para esta latitud que permita
conocer “a priori” las posibles intercepciones solares, evitando sus molestas
consecuencias y permitiendo que sea realidad el contenido de la carta de Atenas
en su aspecto de asoleo que dice textualmente: “debe exigirse e los
constructores el plano demostrativo de la penetración del sol en cada vivienda,
durante dos horas como mínimo en el solsticio de invierno. Introducir el sol es
el nuevo y más imperioso deber del arquitecto”.
En cualquier caso,
toda la información contenida en este punto tiene carácter no vinculante y es
en todo momento orientativo para el autor de proyectos de edificación, y en
cualquier caso recomendable. La propia tipología y estructura de la ordenación
permite en sí misma un perfecto asoleo de todos los elementos que componen el
conjunto.
CARTA BIOCLIMATICA
Por ser el
climograma que más ventajas ofrece en cuanto a datos relacionados y su
expresión se acompaña carta bioclimática de la zona.
En la misma se
expresa en un solo gráfico la interrelación de los elementos del clima con ejes
de ordenadas y abcisas con temperaturas y humedades relativas respectivamente.
Alrededor de la zona de confort, una serie de curvas, muestran las medidas
correctivas con que hay que operar con el resto de los elementos, radiación
solar, viento y evaporación para situar puntos inicialmente fuera de la zona de
confort, dentro de ella.
Los puntos que se
encuentran dentro de la zona de confort corresponden a épocas de bienestar y en
las que no habrá necesidad de medidas correctoras.
Si los puntos caen
más altos que el perímetro superior de la zona de confort, son necesarios los
vientos, con las velocidades marcadas en la carta.
Hacia la mitad de
la carta, en el perímetro inferior de la zona de confort, está la línea de
sombra. Hacia arriba, cualquier punto para situarse dentro de la zona de confort,
habrá de estar a la sombra. Hacia abajo precisará radiación solar.
1.1.1.1.
RESUMEN
La escasa
oscilación térmica media, con veranos cálidos y largos, acompañados de largas
sequías, inviernos cortos y suaves, otoños de agradables temperaturas y
primaveras de corta duración, son las características más acusadas. Estas
situaciones son debidas al obstáculo natural representado por la meseta y las
cadenas montañosas que limitan la región, frente a las borrascas atlánticas,
portadoras de lluvia y al alejamiento de las depresiones del Norte del
Mediterráneo, Golfo de Génova que afecta a parte del levante español. Por lo
que se refiere a las borrascas suratlánticas, que penetran por el estrecho de
Gibraltar y giren al Noroeste el área queda ligeramente defendida por las
montañas, quedando únicamente afectada por el sector occidental de dichas borrascas, donde el ascenso
del aire es menor y por lo tanto la lluvia.
SITUACION
URBANÍSTICA
Los
terrenos objeto de planeamiento se encuentran dentro del proceso de desarrollo
del Plan General Municipal de Ordenación de Cartagena en base a la convocatoria
efectuada para la redacción de un Programa de Actuación Urbanística que
comprende el área de suelo urbanizable no programado PL-1.
Dichas bases
constituyen el entronque necesario del presente Proyecto con el Plan General
que pretende desarrollar y que establecen para el mismo en su base tercera lo
siguiente:
“Características y
magnitudes de la Ordenación Consecuentemente con el objetivo perseguido y las
determinaciones del Plan General Municipal de Ordenación, la Ordenación
resultante debe constar de las siguientes magnitudes:
La edificabilidad total del sector a
delimitar dentro del área a programar, será el resultado de multiplicar la
superficie total neta del mismo, sin incluir los terrenos de dominio público
hidráulico (rambla del Pichorro), marítimo terrestre (zona comprendida entre
vieja ZMT y la línea probable de deslinde) y de carreteras (F-34), por 0.20
m3/m2.
La
densidad residencial posible será de 1.050 viviendas, lo que resulta una
densidad media de 19.37 viviendas por Ha.
Aunque
con cierta flexibilidad, se establecen las siguientes tipologías: 20%
Edificación extensiva aislada unifamiliar (Au2); 30% Edificación semi-extensiva
aislada, unifamiliar o colectiva (Ad-Au3); 30% Edificación semi-extensiva
aislada (Ac-2); 20% Edificación semi-intensiva aislada (Ac3).
La
distribución de las tipologías se adecuará a las existentes en el PP. Estrella
de Mar, sobre todo en las zonas colindantes, situando las más extensivas en los
bordes del Sector y las intensivas junto al centro de actividad. Se procurará
además en los bordes de transición, el establecer una permeabilidad con el
suelo no urbanizable, mediante el establecimiento de los pasos peatonales
necesarios“.
Esto en
lo que refiere a las posibles expectativas del terreno, quedando todo ello
pendiente del desarrollo y tramitación del P.A.U. correspondiente cuya
redacción fue adjudicada mediante concurso a EUPROCON, S.A. mediante acuerdo
municipal de fecha 28 de octubre de 1991, y del presente Plan Parcial que lo
desarrolla.
ESTADO
ACTUAL
USOS
En la actualidad los terrenos objeto de planeamiento no presentan uso especifico alguno, habiendo tenido en su zona Oeste, uso agrícola hasta fechas próximas. Estas explotaciones agrícolas han dejado de existir, quedando hoy en día los terrenos utilizados exclusivamente por familias que se acercan a la zona en fin de semana, sin ningún tipo de ordenación ni uso especifico.
EDIFICACIONES
En la zona comprendida entre la carretera y el Mar Menor, junto a la misma, se encuentra una edificación antigua, semi-derruida de escaso interés y que el paso del tiempo ha ido deteriorando paulatinamente sin haber tenido mantenimiento alguno.
En la zona Oeste se encuentran restos de algunas edificaciones tal y
como se hace constar en los planos de estado actual entre las cuales hay que
incluir dos balsas de riego o albercas, destinadas a desaparecer.
Existe además un antiguo molino, el cual se piensa conservar restaurando convenientemente su construcción y adaptándolo como edificio de uso público por razones de entorno ambiental y de paisaje.
AFECCIONES
Dada la situación de los terrenos la única zona afectada por la ordenación de una forma directa el la Urbanización Estrella de Mar, para lo que las bases del concurso de redacción del P.A.U. anteriormente citado establecen lo siguiente:
“Dicha ordenación se deberá adecuar al entorno, en consecuencia con la existente en el PP. Estrella de Mar, sin establecer costuras entre ambos, sino al contrario, creando una interconexión y continuidad de la misma“.
INFRAESTRUCTURAS
EXISTENTES
RED VIARIA
La red viaria en la que se apoya el planeamiento está constituida por
la carretera F-34 que atraviesa los terrenos de Norte a Sur y una vía paralela que parte de la Urbanización Estrella de
Mar, denominada calle de Los Cipreses, en cuanto a acceso de vehículos de
refiere. Peatonalmente cuenta con el acceso por su limite Noreste desde el
Paseo Marítimo. Como se ha citado anteriormente y dentro de las obras que
comenzaron a realizarse dentro del planeamiento precedente, existe un eje vial
en sentido Oeste Este que recorre todo el sector, con paso peatonal por debajo
de la carretera. El resto lo constituyen caminos de tierra, de uso agrícola,
que en si no pueden considerarse como infraestructura vial.
La carretera que atraviesa la finca, es una carretera vecinal que
recorre el litoral del Mar Menor uniendo los núcleos turísticos que existen a
lo largo de él; esta carretera enlaza con la nacional N-332 de
Alicante-Cartagena, en un punto próximo a Los Alcazares y en la dirección Sur y
después de pasar por Los Nietos, cruza en Los Belones con la local MU-3.120
continuando ésta hacia Cabo de Palos y La Manga
SANEAMIENTO
No existe red de saneamiento en la actualidad, efectuándose
exclusivamente una canalización de las aguas de escorrentía a través de la
rambla que recorre todo el borde Sur de
la zona.
SUMINISTRO DE AGUA
Inexistente hasta la fecha en lo que a agua potable para el consumo humano se refiere, existiendo pequeños pozos con captaciones y albercas para agua destinada al riego.
ALUMBRADO PUBLICO
No existe red de alumbrado en la zona.
SUMINISTRO DE ENERGIA
ELECTRICA
Los terrenos objeto de planeamiento no cuentan con suministro de
energía eléctrica.
ESTRUCTURA
DE LA PROPIEDAD DEL SUELO
Dado el grado de desarrollo que alcanzó el Plan Parcial Perla de
Levante aprobado el 27/4/77, la propiedad de los terrenos objeto del presente
planeamiento, se encuentra formada por un gran número de parcelas netas correspondientes
al citado PP. Perla de Levante, y los terrenos que correspondían en su día los
espacios libres, calles, etc... que junto con las parcelas no vendidas
configuran la finca o fincas matrices que integran el conjunto del sector.
A continuación y en cumplimiento de lo establecido en el Artículo 46
del Reglamento de Planeamiento para Planes Parciales de iniciativa particular,
se incluye la relación de propietarios:
La superficie registral de las fincas que componen el conjunto es de
534.883,02m2, siendo la superficie real del Plan Parcial de 518.850,00m2.
Existe una serie de parcelas pertenecientes al antiguo Plan Parcial Perla de Levante, que figuran registradas con diferentes números en el Registro de la Propiedad de La Unión. Estas parcelas se han contabilizado, lógicamente, de forma única en la relación de propietarios pero se han relacionado en un listado anexo para su conocimiento.
1.4.
OBJETIVOS Y CRITERIOS DE ORDENACIÓN
OBJETIVOS
La ordenación estudiada trata de desarrollar todas las especificaciones y determinaciones establecidas para la zona en las bases del concurso del P.A.U. PL-1, y que en su día se recogieron en el avance de Planeamiento propuesto por el adjudicatario del P.A.U.
De acuerdo con dicha bases se pretende una ordenación del área, con
unos criterios que la caracterizan básicamente como turístico, tendente a la
atracción de una clientela de ocupación permanente todo el año.
Se pretende además que la ordenación se integre correctamente en su
entorno, en especial en lo que se refiere al P.P. Estrella de Mar, sin
establecer costuras entre ambos, sino al contrario creando una interconexión y
continuidad de la misma.
Se pretende también eliminar en lo posible las interferencias entre el
sistema viario rodado y el peatonal, estableciéndose las soluciones adecuadas
para dar permeabilidad a este último a través de la carretera que divide el
área en dirección Norte-Sur así como con el suelo clasificado como no
urbanizable.
CRITERIOS
DE LA ORDENACIÓN
La ordenación realizada se ha efectuado siguiendo las directrices especificadas en las bases del concurso del P.A.U. PL-1, que desarrollan el Plan General, y que de una forma especifica determinen lo siguiente:
“La distribución de las tipologías se adecuará a las existentes en el PP. Estrella de Mar, sobre todo en las zonas colindantes, situando las más extensivas en los bordes del sector y las intensivas junto al centro de actividad.
Se procurará además en los bordes de transición, el establecer una permeabilidad con el suelo no urbanizable, mediante el establecimiento de los pasos peatonales necesarios.
JUSTIFICACION
DE LA SOLUCION ADOPTADA
Las alternativas que se han considerado parten todas ellas de la previsión del Plan General desarrollado mediante el P.A.U. PL-1, aceptándose en todas ellas como datos de partida un aprovechamiento medio de 0,2m2/m2 y una posible densidad residencial de 1.050 viviendas.
Una vez establecido el aprovechamiento todas las alternativas se basan en criterios de diseño urbano.
Tal y como se ha dicho con anterioridad el planeamiento está condicionado básicamente por los siguientes aspectos determinantes establecidos en el P.A.U. que desarrolla:
Frente al Mar Menor:
Corte Norte-Sur de los
terrenos por la carretera F-34.
Adecuación al
entorno en consecuencia con la ordenación existente en el P.P. Estrella de Mar,
sin costuras entre ambas.
Eliminación de
interferencias entre el sistema viario rodado y el peatonal.
Solución lógica para
el encauzamiento de la rambla.
Permeabilidad en
los bordes con el suelo no urbanizable.
Establecidos como básico estos condicionantes del diseño, las posibles alternativas se reducen a la determinación de la malla viaria.
En base a estar alternativas y al aprovechamiento de los diferentes espacios que se crean con dichas tramas, la ubicación de los diferentes equipamientos configura el cuadro de alternativas estudiado.
Como resultado del análisis ponderado de las alternativas estudiadas se ha adoptado una solución que resuelva todos los problemas planteados sin olvidarse en ningún momento de las directrices básicas del Plan General, Bases del P.A.U. y P.A.U. PL-1 así como de la viabilidad real del presente planeamiento que en todo momento constituye un desarrollo del P.A.U. PL-1
Como eje principal del planeamiento, se ha establecido un camino peatonal que recorre de Oeste a Este todo el área abarcada por el mismo, uniendo el molino con el Paseo Marítimo, cruzando por debajo la carretera F-34 y constituyendo la columna vertebral del Plan Parcial. Junto a él, y abrazándolo, se sitúan las zonas verdes, espacios libres y deportivos, haciéndose estos gradualmente inferiores según nos acercamos a la carretera que los corte en sentido Norte-Sur.
Perpendicularmente a este eje y a pie de la citada carretera pero con servicio por vías paralelas alternativas, se sitúan las dotaciones sociales y comerciales en manzanas de uso exclusivo.
La red viaria se completa con una penetración en dirección Oeste-Este a través de una isleta de conexión con la carretera F-34 que se complementa con una malla básica de circulación rodada que sirve además para lograr la permeabilidad con el suelo no urbanizable que constituye un objetivo del planeamiento.
La zona correspondiente al PP. Estrella de Mar queda conexionada e interrelacionada a través de la propia carretera F-34 y de las calles de Los Cipreses, Petunia y Violeta, en lo que a transporte rodado se refiere, ya que son sus únicas posibles conexiones. Peatonalmente se conecta a través del Paseo Marítimo y del eje peatonal de su urbanización que conecta con el presente planeamiento en su zona Norte, además de la prolongación de un paseo peatonal junto al equipamiento colegial con la urbanización Estrella de Mar.
Conviene reseñar que la ordenación proyectada constituye en todo momento un desarrollo del Avance de Planeamiento que se aprobó provisionalmente en el concurso de adjudicación del P.A.U. PL-1, así como del citado P.A.U.
1.5.
ANALISIS DE LA ORDENACIÓN
PROGRAMA
GENERAL DEL SECTOR
La ordenación proyectada es en realidad desarrollo de la prevista en las bases del concurso del P.A.U. del Área PL-1 que pretende una ordenación del área, con unos criterios que la caractericen básicamente como turística, tendente a la atracción de una clientela de ocupación permanente todo el año.
En dichas bases, y en cuanto a programa edificatorio se establecen aunque con cierta flexibilidad las siguientes tipologías:
20% de edificación
extensiva unifamiliar (Au2)
30% de edificación
semi-extensiva aislada (Ac2)
20% de edificación
semi-intensiva aislada (Ac3)
Respecto a la edificabilidad prevista, esta es de 0,20m2/m2, y su densidad se fija en 1.050 viviendas posibles.
Todo lo anteriormente expuesto constituye el programa general a desarrollar en el presente planeamiento, considerándose a todos los efectos como las previsiones del Plan General para el sector, desarrollados a través del P.A.U. correspondiente.
CONDICIONANTES
ESPECIFICOS
De una forma especifica el planeamiento se ve estructurado por los siguientes condicionantes específicos:
El avance de
planeamiento presentado en le concurso de P.A.U.
El Programa de
Actuación Urbanística de las Áreas de Suelo Urbanizable no programado PL-1
(P.A.U. PL-1).
La propia
configuración del sector, cruzado por la carretera F-34 y a orillas del Mar
Menor formando un sector en contacto con el mar.
La Ley de costas
que establece una servidumbre en el contacto del sector con el mar.
La determinación
del equipo redactor del proyecto de ajustarse en todo momento a las tipologías,
ordenanzas, etc... establecidas en el Plan General.
Las bases del
concurso del P.A.U. que condicionaban la ordenación a su entorno, en especial
al P.P. Estrella de mar, sin establecer costuras entre ambos, sino al
contrario, creando una interconexión y continuidad de la misma. También
condicionan la ordenación en su sistema viario rodado y el peatonal,
estableciéndose las soluciones adecuadas para dar permeabilidad a este último a
través de la carretera que divide el
área en dirección Norte-Sur, así como con el suelo clasificado como no
urbanizable.
Las bases del
P.A.U. citadas en el apartado anterior proponen una distribución de las
tipologías adecuada a las existentes en el P.P. Estrella de Mar, sobre todo en
las zonas colindantes, situando las más extensivas junto al centro de
actividad, procurando en los bordes de transición, establecer una permeabilidad
con el suelo no urbanizable, mediante el establecimiento de pasos peatonales.
A estos condicionantes hay que añadir exclusivamente la topografía y la vegetación existente en la actualidad en el sector, con lo que se puede decir se establecen de una forma concreta todos los condicionantes que de una forma especifica vertebran la posible ordenación del sector PL-1.
MODELO
DE DISEÑO ADOPTADO
Como resultado del análisis ponderado de las alternativas estudiadas, se ha adoptado una solución que resuelva todos los problemas planteados sin olvidarse en ningún momento de las directrices básicas planteadas y de la viabilidad real del presente Planeamiento.
Como desarrollo viario principal se ha realizado a través de un nudo de conexión con la carretera F-34 un eje de circulación rodada que recorre el sector desde oeste a este y que abre dos posibles futuras conexiones alternativas con El Algar y Los Urrutias, y un eje también oeste-este de circulación peatonal alrededor de estos dos ejes fundamentales se vertebra todo el conjunto, configurándose la ordenación en base a la localización de las diferentes tipologías, así como a las superficies previstas para cada una de ellas.
Se ha adoptado un sistema de edificación libre, dentro de un sistema de manzanas abiertas, en las que se pueden organizar edificaciones abiertas mediante los correspondientes estudios de detalle, que en cada época concreta, adecuan los tipos a los condicionantes económicos y constructivos de cada momento.
Dentro de estas manzanas y a su cargo los propietarios establecerán tal y como se determine en los Estudios de Detalle anteriormente citados, los viales y aparcamientos necesarios para completar la malla del Plan y dar servicio a las edificaciones que se realicen.
Si bien
este modelo de diseño de ordenación es en principio muy libre en lo que a estructura
urbana se refiere, el sistema de desarrollo del planeamiento a través de
Estudios de Detalle permite una configuración del conjunto urbano mucho más
rico en cuanto a diseño se refiere. Por otro lado siguiendo las directrices
fundamentales del Planeamiento, el modelo del P.P. Estrella de Mar es
suficientemente claro como para comprender la solución propuesta.
De una forma especifica la ordenación puede concretarse en base a los siguientes apartados:
DISTRIBUCION ZONAL Y
TIPOLOGICA
Se han empleado para la ordenación del conjunto las siguientes tipologías en lo que se refiere a edificación residencial:
(Au) Aislada unifamiliar en su grado
2.
(Ac) Aislada colectiva, en sus grados
1,2 y 3
Ambas reguladas en cuanto a edificabilidad dentro de zonas con volumetría especifica. El resto de zonas se destinarán a equipamiento, dotaciones, sistemas generales, infraestructuras, aparcamientos y red viaria.
Estas tipologías se han ordenado alrededor de dos ejes fundamentalmente, uno de ellos constituido por la carretera F-34, alrededor de la cual y a caballo del acceso al sector se han localizado las zonas destinadas a equipamientos sociales y comerciales (E.G) así como dos zonas residenciales correspondientes (Ac3).
A caballo del otro eje fundamental del conjunto, constituido por la vía peatonal que transcurre desde oeste a este el sector, se han agrupado las zonas verdes y las correspondientes a equipamiento deportivo (EJ).
Las zonas correspondientes a vivienda unifamiliar aislada se han ubicado en el noroeste del sector y junto a la urbanización Estrella de Mar para adecuar la tipología a la empleada en la citada urbanización.
En la parte este del conjunto y delimitado por el paseo marítimo y la zona correspondiente a uso residencial se ubica una amplia zona verde y una zona deportiva, así como un aparcamiento correspondiente al uso de playa. Paralelamente a la misma y por lo tanto al paso marítimo se organiza una franja de edificio aislada colectivo (Ac1) una franja de edificación que permitirá a la ordenación tener un perfil homogéneo en su frente al mar. Otro perfil se pretende en la zona correspondiente a la carretera F-34.
Las manzanas afectadas por la carretera F-34 (4.2, 17.1, 11, 21, 16.3 y 26.1) además vendrán afectadas por la franja sin edificación que propone Carreteras (un total de 70m, 18m en la franja oeste y 8m en la franja este, más los 44m ya previstos anteriormente), computando en su edificabilidad la superficie que la diferencia de la distribución anterior de 44m que se proponía y computando como superficie de ocupación pero sin ocupación, además de asegurarse de que el uso que se le de a este resto de parcela sean los que permite la ley de Carreteras y sean compatibles con ella, con lo cual aunque las determinaciones de Carreteras hayan perjudicado a las parcelas, no disminuimos su edificabilidad, no perdiéndose ésta ni el número de viviendas asignadas.
El resto de edificación residencial formado por conjuntos de edificación aislada colectiva se ubican en el centro de la zona este (Au1) y en el borde Suroeste del conjunto (Au2).
ESTRUCTURA VIARIA
La estructura viaria queda totalmente definida formando una trama vertebrada por los dos ejes fundamentales ya mencionados con anterioridad y que recorren de Oeste a Este todo el sector, tanto para circulación rodada como peatonal.
Dicha trama se establece en base al aprovechamiento del eje central que constituye el viario peatonal con paso bajo la carretera F-34, existente en la actualidad y a la ubicación del nudo de conexión del sector con dicha carretera, que por mantener las distancias reglamentarias entre nudos de acceso con el correspondiente a la Urbanización Estrella de Mar, debe situarse hacia el Sur, por lo que la situación de los ejes fundamentales es prácticamente un pie forzado.
El eje de circulación rodada configuración del conjunto así como en la necesidad de abrir dos posibles comunicaciones con Los Urrutias y El Algar.
APARCAMIENTOS
El planeamiento prevé la realización de una plaza de aparcamiento por vivienda, tal y como exige el Reglamento de Planeamiento, dentro de cada parcela, por lo que en principio los aparcamientos previstos en el exterior de las mismas y dentro de la red viaria, tienen la consideración de exceso sobre la dotación de aparcamientos y utilizable como aparcamientos de temporada, carga y descarga y apoyo a la dotación prevista dentro de cada parcela.
Se han previsto dentro de la red viaria aparcamientos en línea, por considerar que son los más efectivos, contabilizándose en algún caso aparcamientos en batería en los extremos de la red viaria y considerándolos en todo momento como un apoyo para el posible retroceso de los vehículos que lleguen al fondo del mismo. En la zona este, junto al paseo Marítimo se ha previsto una gran playa de aparcamiento previsto para los usuarios del frente de playa correspondiente al conjunto.
En la red viaria se han previsto en principio 600 plazas de aparcamiento, de las cuales hay que considerar se perderán un 15 ó 20% por la construcción de los accesos a las parcelas pudiendo considerar que una vez realizado el conjunto pudieran quedar efectivas 500 plazas. En la playa de aparcamiento junto al paseo marítimo se han previsto 135 plazas de aparcamiento por lo que en conjunto la dotación de aparcamientos para el sector quedaría de la siguiente forma:
Aparcamientos en
interior de parcela ..........1050
Aparcamientos en
red viaria.................... 500
Aparcamientos de
playa......................... 135
--------
Plazas = 1685
lo que significa una dotación real de 1,60 plazas por vivienda (estimando 1.050 viviendas)
DOTACIONES
Al constituir la viabilidad del Planeamiento una de las caracterís-ticas fundamentales del mismo, las dotaciones de equipamiento previs-tas en el Plan, son básicamente las establecidas como mínimas para el suelo residencial en el Anexo al Reglamento de Planeamiento de la Ley del Suelo, considerando la unidad de actuación como una unidad integrada (conjunto entre 1.000 y 2.000 viviendas) y que son las que a continuación se relacionan:
Jardines................................15
m2/suelo/vivienda
Áreas de juego y
recreo de niños ........6 m2/suelo/vivienda
Preescolar y guardería
.................10 m2/suelo/vivienda
EGB......................................8
m2/suelo/vivienda
Parque
Deportivo.........................3 m2/suelo/vivienda
Equipamiento
comercial...................3 m2/constr./viv.
Equipamiento social......................6
m2/constr./viv.
Plazas de
aparcamiento...................1 plaza/100m2/edif.
Este equipamiento, en base a la viabilidad anteriormente mencionada se ha concentrado en zonas específicas que permiten su realización de una forma concreta sin alterar el desarrollo del uso predominante.
Los equipamientos se han situado dentro de la ordenación en función de su uso específico. Las zonas sociales y comerciales se han concentrado en el nudo de acceso al conjunto y próximo a la carretera F-34 para evitar en lo posible las penetraciones de vehículos a zonas residenciales del conjunto. Las zonas deportivas y verdes se han concentrado alrededor del eje peatonal, con aprovechamiento de la vegetación existente, del molino y concentrando también una amplia zona verde junto al paseo marítimo.
El equipamiento escolar se ha ubicado en la zona más próxima a Los Urrutias, ya que dado el carácter turístico del sector que se proyecta no se considera un uso de desarrollo inmediato, sino más bien un terreno de posible aprovechamiento a largo plazo, por lo que su ubicación obedece a tres condiciones:
Posibilidad de uso
como zona verde hasta su futuro uso escolar.
Proximidad al
conjunto urbano de Los Urrutias.
No lesionar al conjunto con una parcela no
utilizada en todo el desarrollo del mismo con la consiguiente degradación zonal
que esto representa.
ESPACIOS LIBRES
Los espacios libres al igual que los dotacionales de tipo recreativo se han vertebrado fundamentalmente en dos zonas, una de ellas frente al mar, lindando con el paseo marítimo y la otra alrededor del eje peatonal que atraviesa el conjunto de oeste a este.
La zona situada junto al paseo marítimo se encuentra dentro de la zona de servidumbre establecida por la Ley de Costas, por ser uno de los usos permitidos dentro de la misma, y se une con el espacio libre delimitado entre los mojones ZMT y el Paseo Marítimo, perteneciente a los Sistemas Generales.
Hay que tener en cuenta que por la propia tipología de la ordenación propuesta las zonas verdes públicas de verán considerablemente aumentadas por las superficies libres privadas.
LEY DE COSTAS
El Plan Parcial redactado se encuentra afectado por la zona de influencia marítimo-terrestre de la Playa Perla de Levante, estableciéndose dentro de él dos zonas, una de servidumbre de protección, tal y como se refleja en los planos correspondientes y otra de influencia tal y como se define en el Articulo 3º de la Ley de Costas.
En la zona de servidumbre de protección se tendrá en cuenta las limitaciones de uso y utilización que se establecen en dicha ley para la misma en los artículos 24, 25 y 26.
El Plan Parcial proyectado cumple el articulo 30b, ya que se adapta a lo establecido en la legislación urbanística y su densidad de edificación (0,2m2/m2) es inferior a la media de actuaciones similares en el término municipal.
ASIGNACION
DE USOS PORMENORIZADOS
Tal y como se ha definido con anterioridad en la presente memoria, se ha contemplado una edificabilidad aproximada de 0,2m2/m2. Equivalente a 93.520,40m2 construidos (468.090m2 x 0,1998m2/m2 = 93.520,40m2) con una densidad de viviendas de 1.051, y consecuentemente por aplicación de los textos legales, se asignan, en el Plano de ordenación, los usos pormenorizados para la totalidad de los terrenos incluidos en cada una de las zonas previstas en el mismo (cumplimiento del artículo 45b del Reglamento de Planeamiento).
Consecuentemente queda definido en este documento el destino público y privado de los terrenos que resultan edificables, de los destinados a dotaciones y de los correspondientes espacios libres, así como de los usos de las edificaciones e instalaciones previstas en estos últimos.
En cualquier caso, las reservas de suelo previstas para dotaciones son superiores o iguales a los estándares previstos en el Anexo de dotaciones del Reglamento de Planeamiento y a los limites establecidos en el artículo 13.2 de la Ley del suelo.
En consecuencia, según el Anexo citado, los módulos mínimos de reserva para dotaciones en le suelo residencial para un conjunto de 1.050 viviendas son las siguientes:
Jardines: 15m2/suelo/viv. =
15.750m2
Áreas de juego y
recreo de niños: 6m2/suelo/viv. = 6.300m2
Preescolar o
guardería: 2m2/suelo/viv.
= 2.100m2
Centro de
E.G.B.: 10m2/suelo/viv.
= 10.500m2
Parque
deportiva:
8m2/suelo/viv. = 8.400m2
Equipamiento
comercial: 3m2/cons./viv.
= 3.150m2
Equipamiento
social: 6m2/cons./viv.
= 6.300m2
Plazas de
aparcamiento: 1 cada 100m2
construidos 1.038 plazas
El artículo 13 de la Ley del Suelo, en su apartado b) dice que la superficie destinada a parques, jardines públicos, zonas deportivas públicas y de recreo y expansión no podrá ser inferior al diez por ciento de la total superficie ordenada, cualquiera que sea el uso a que se destinen los terrenos y la edificación, y habrán de establecerse con independencia de las superficies destinadas en el Plan General a espacios libres o zonas verdes para parques públicos, por lo que en nuestro caso deberemos destinar a dichos usos una superficie mínima de 48.680m2 (10% de la superficie del sector) en vez de los:
Jardines
..........................15.750 m2
Áreas de juego y
recreo.............6.300 m2
Parque
deportivo....................8.400 m2
-------------
Total........................30.400 m2
obtenidos con los mínimos establecidos en el Anexo del Reglamento.
Por todo ello y de una forma específica, los diferentes usos a los que
hace referencia este apartado se han desarrollado de la siguiente forma:
RESERVA DE SUELO PARA
CENTROS DOCENTES
Tal y como se determina en el artículo 45.d) del Reglamento de Planeamiento, en le presente Plan Parcial se ha destinado en la zona más próxima al término de los Urrutias, un espacio capaz de albergar una Guardería infantil y un Centro de Enseñanza General Básica de las dimensiones adecuadas, totalmente conectado por vías de tránsito rodado y peatonal con el resto de la actuación, y con la estructura urbana existente en el P.P. vecino. Se encuentra situado en la manzana 2.1 con una superficie de 12.610,00 m2 superior a los 12.600 m2 exigidos.
Preescolar o guardería
...............2.100 m2
E.G.B................................10.500
m2
------------
TOTAL..........................12.600 m2
EQUIPAMIENTO COMERCIAL
Y SOCIAL
El emplazamiento de las áreas destinadas a servicios de interés público y social, así como comercial se ha estudiado de forma que puedan ser útiles además de a la zona afectada por el planeamiento, a las zonas colindantes, situándose en íntima relación con el viario fundamental de acceso (Carretera F-34) y alrededor del nudo de acceso. Para su servicio se cuenta con las dos vías paralelas a la carretera que se utilizarán para avituallar y acceder al conjunto. También se puede acceder a ellas a través del eje peatonal de una forma lateral.
En dicha localización se han previsto cuatro superficies correspondientes al siguiente desglose:
Manzana Sup.parcela Sup.edificable
11 3.320m2 2.180,00m2
16.3 4.410m2 3.150,00m2
21 3.280m2 2.180,00m2
26.1 2.980m2 1.940,00m2
------------ --------------
TOTAL..................13.990m2 9.450,00m2
Como puede observarse la superficie construida destinada a estos efectos es equivalente a los 9.450m2 establecidos por el Reglamento y que corresponden a lo siguiente:
Equipamiento
comercial......................3.150m2
Equipamiento
social.........................6.300m2
------------
TOTAL...........................................9.450m2
RESERVA DE TERRENOS
PARA ESPACIOS LIBRES DE DOMINIO Y USO PUBLICO
El cumplimiento del artículo 45.c) del Reglamento de Planeamiento de la Ley del Suelo dice:
“Señalamiento de reservas de terreno para parques y jardines públicos, zonas deportivas públicas y de recreo y expansión, también públicas, en proporción adecuada a las necesidades colectivas. La superficie destinada a dicha reservas, será como mínimo de 18 metros cuadrados por vivienda o por cada 100m2 de edificación residencial, sino hubiera fijado expresamente un número de viviendas que se pudieran construir. Esta reserva no podrá ser inferior al diez por ciento de la total superficie ordenada, cualquiera que sea el uso a que se destinen los terrenos y la edificación y habrá de establecerse con independencia de las superficies destinadas en el Plan General a espacios libres o zonas verdes para parques urbanos públicos”.
Calculando su superficie en base a 18m2/vivienda se obtendría una superficie necesaria para este uso de 18.900,00m2, inferior a los 30.450,00m2 fijados por los módulos mínimos por el Anexo del Reglamento para jardines, áreas de juego y parque deportivo según el siguiente desglose:
Jardines.........................15.750,00m2
Áreas de
juego....................6.300,00m2
Parque
deportivo..................8.400,00m2
---------------
TOTAL............................30.450,00m2
En ambos casos la superficie es inferior al 10% del total de superficie del sector, que es de 48.680m2 por lo que en el planeamiento se ha considerado esta última cifra como dotación de espacios libres y se ha distribuido de la siguiente forma:
Manzana nº Uso Superficie
9.3 Zona verde (JN) 8.610,00m2
10.5 Deportivo (ZD) 3.050,00m2
10.3 Zona verde (JAR) 2.300,00m2
10.4 Zona verde (JAR) 2.200,00m2
18.4 Zona verde (JAR) 9.870,00m2
22.1 Zona verde (JAR) 3.400,00m2
22.2 Zona verde (JAR) 3.820,00m2
25.2 Zona verde (JAR) 8.770,00m2
(PP1 a PP7) Paseo Peatonal (PP) 6.660,00m2
----------------
TOTAL.................................48.680,00m2
De acuerdo con lo establecido en los artículos 3 y 4 del Anexo del R.P., dentro del sistema de espacios libres previsto en el presente ámbito de ordenación, se ha especificado para cada una de las parcelas como tal, el destino concreto, según la siguiente sub-clasificación:
Jardines (JAR); Áreas de Juego de niños (JN); Áreas peatonales, paseos y plazas (PP); zonas deportivas públicas (ZD).
SUELO EDIFICABLE
Una vez deducidos los espacios destinados a red viaria, de tráfico rodado y peatonal, los aparcamientos, los equipamientos públicos, los espacios libres de uso y dominio públicos y la zona de uso escolar, nos queda exclusivamente la zona susceptible a ser destinada a edificación privada. Esta superficie se divide en 27 manzanas con un total de 275.170,00 m2 de superficie todos ellos destinados a albergar las cuatro tipologías básicas proyectadas, según el siguiente desglose:
Aislada unifamiliar (Au2)
|
Manzana nº |
Superficie |
|
3 |
8.000,00m2 |
|
4.1 |
4.110,00m2 |
|
5 |
13.750,00m2 |
|
6 |
26.300,00m2 |
|
7 |
12.340,00m2 |
|
8 |
22.000,00m2 |
|
18.1 |
8.020,00m2 |
|
TOTAL |
94.520,00m2 |
Aislada colectiva grado 1º (Ac1)
|
Manzana nº |
Superficie |
|
1 |
12.090,00m2 |
|
9.1 |
4.310,00m2 |
|
19 |
8.800,00m2 |
|
20 |
25.410,00m2 |
|
23 |
15.050,00m2 |
|
24 |
31.140,00m2 |
|
26.4 |
12.990,00m2 |
|
26.5 |
8.520,00m2 |
|
TOTAL |
118.310,00m2 |
Aislada colectiva grado 2º (Ac2)
|
Manzana nº |
Superficie |
|
9.2 |
3.840,00m2 |
|
12.1 |
4.510,00m2 |
|
13 |
12.300,00m2 |
|
14 |
11.770,00m2 |
|
15 |
4.650,00m2 |
|
16.1 |
1.560,00m2 |
|
16.2 |
3.800,00m2 |
|
TOTAL |
42.430,00m2 |
Aislada colectiva grado 3º (Ac3)
|
Manzana nº |
Superficie |
|
4.2 |
7.380,00m2 |
|
17.1 |
4.750,00m2 |
|
18.2 |
3.860,00m2 |
|
25.1 |
2.910,00m2 |
|
26.7 |
1.010,00m2 |
|
TOTAL |
19.910,00m2 |
GESTION
DEL SECTOR
EUPROCON, S.A. como adjudicataria del P.A.U. será la promotora del planeamiento del sector y realizará todas las gestiones necesarias para el desarrollo del mismo, y específicamente realizará a su coste:
a)
En materia de planeamiento
La redacción del
Programa de Actuación Urbanístico (P.A.U.) y P.P. correspondiente.
Realizar un estudio
sobre la Rambla.
Los Proyectos de
Urbanización de los sistemas generales.
b) En materia de urbanización
La urbanización de
todos los viarios públicos incluidos en el ámbito del Plan, con la extensión
contemplada en el artículo 63 del Reglamento de Gestión Urbanística.
La conexión con la
carretera F-34 de acuerdo con lo que establezca la Dirección Regional de
Carreteras de la Comunidad Autónoma.
El ajardinamiento
de los terrenos del Sistema General Viario no ocupados por las calzadas, hasta
completar la anchura de 44m, el resto hasta los 70m será cada parcela afectada
la que lo realice, según los planos.
Las obras
necesarias para el encauzamiento de la rambla.
El
acondicionamiento de los espacios libres públicos, cuyos proyectos de
jardinería y arbolado deberán integrarse en los respectivos proyectos de
Urbanización.
La urbanización del viario propio del Plan Parcial estará totalmente finalizada en cada etapa en la que se divide este, antes de la ocupación de cualquier vivienda o edificación en el ámbito de cada etapa respectiva. En todo caso se podrán conceder licencias de construcción con anterioridad al termino de las obras de urbanización estableciéndose las garantías suficientes (Avales Bancarios, etc....) que lo permitan.
Paralelamente a estas obligaciones propias de EUPROCON, S.A. como adjudicataria del P.A.U., la gestión del sector corresponderá a la Junta de Compensación que en su día se cree a tales efectos.
SISTEMA
DE ACTUACIÓN
La ejecución del presente Plan Parcial se llevará a cabo mediante el sistema de COMPENSACION, con los requisitos establecidos al efecto en la legislación urbanística.
EUPROCON, S.A., como empresa adjudicataria, asumirá íntegramente a su costa, el importe de todas las obligaciones contraídas en materia de proyectos, gestión, cesiones y urbanización. Como contraprestación a dichas obligaciones, tendrá derecho al 50% del aprovechamiento susceptible de aprobación por los particulares, que representa el 45% del total de la actuación, y concretamente:
45% del total de la
actuación, y concretamente:
45% de 93.520,40 =
42.084,18m2 edificables.
Esta superficie, o su porcentaje correspondiente unido al que pudiera corresponderle como posible titular de alguno de los terrenos, será el que determine su porcentaje real en la Junta de Compensación que se constituya.
Si los titulares de terrenos distintos de los del adjudicatario no se integrasen en la Junta de Compensación, la aprobación del P.A.U. implica la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación, a los efectos de expropiación forzosa, no solamente del ámbito territorial concreto del sector, sino también de los terrenos necesarios para el enlace de la zona de actuación con los correspondientes elementos de los sistemas generales existentes en el exterior, según establece el artículo 226 del Reglamento de Gestión Urbanística. La superficie a expropiar será en todo caso inferior al 50% de la total del área a programar, incluidas las conexiones.
Los propietarios que en su día compraron parcelas netas del Plan Parcial Perla de Levante, aprobado el 27-4-77, entrarán en la Junta de Compensación con la superficie neta adquirida, más la parte proporcional de viales, espacios libres y dotaciones de cesión del P.P. citado, que era del 40.76%
CESIONES
Se cederán al Ayuntamiento los siguientes terrenos:
*Cesiones correspondientes al P.A.U.
Espacios libres a
la zona comprendida entre los mojones Z.M.T. y el Paseo Marítimo, incluido
este.
Viario de la
estructura general del territorio que corresponde a los terrenos por los que
discurre la carretera F-34 a través del
área programada, con una anchura de 44m, hasta los 70,00m.
*Cesiones correspondientes al Plan Parcial:
Terrenos destinados
a viario público.
Espacios libres
públicos.
Espacios
correspondientes a edificación escolar.
Espacios
correspondientes a equipamiento cívico, social y comercial.
Zona deportiva
REPRESENTACION
DOCUMENTAL
Todo lo anteriormente expuesto se ha reflejado en la documentación gráfica que se adjunta sobre una base cartográfica municipal, así como en planos pertenecientes al Plan General de Ordenación Urbana.
1.6.
INFRAESTRUCTURAS Y SERVICIOS
RED
VIARIA
Se realizará de acuerdo con las normas del Plan General y la Ordenanza Municipal para la reacción de Proyectos de Urbanización.
Se tendrá en cuenta en la redacción de los Proyectos de urbanización, la Orden de fecha de 15 de Octubre de 1991, de la Consejería de Política Territorial sobre accesibilidad en espacios públicos y edificación.
CONEXIONES
CON EL EXTERIOR
Los terrenos objeto de planeamiento se encuentran atravesados por la carretera F-34 entre Los Urrutias y Los Nietos, y a través de la misma se realizará la conexión con el exterior de una forma fundamental. Esta carretera conecta con la Carretera de Cabo de Palos a través de Los Nietos y con la carretera nacional de Almería a Valencia por Cartagena N-332 en su dirección a Los Urrutias, antes de llegar a Los Alcazares. También a través de Los Urrutias se conecta con El Algar.
Además de esta red fundamental el sector se conecta con la urbanización vecina “Estrella de Mar” a través de la calle de Los Cipreses en cuanto a circulación rodada se refiere y peatonalmente a través del paseo marítimo.
De una forma secundaria y en función de futuras actuaciones, el sector está conectado a través de caminos rurales con una red muy amplia de caminos que le conectan con una Cañada Real que transcurre aproximadamente paralela a la línea de playa desde San Gines hacia Los Alcazares.
Siendo como puede verse la espina dorsal de la conexión del conjunto con el exterior, la carretera F-34 la conexión con la misma se realizará a través de una glorieta, siguiendo las recomendaciones sobre las mismas efectuadas por el MOPU en Mayo de 1989.
Se ha elegido este sistema por su efectividad ya que según las
estadísticas sobre accidentes relacionadas en las recomendaciones sobre
Glorietas del MOPU antes citadas, el 4% de los accidentes con victimas
ocurrieron en glorietas. La proporción de estos accidentes que resultó mortal
fue del 0,7%, frente al 1,5% de todas las demás instrucciones y el 3,1% fuera
de ellas. El coste medio por accidente fue, en glorietas, un 30% menor que en
las demás intersecciones y un 60% menor que fuera de ellas.
DESCRIPCION DE LA RED
INTERIOR
A través de la glorieta de conexión con el exterior descrita en el apartado anterior se establece un eje de circulación rodada que recorre desde el Noroeste hasta el Este todo el conjunto. El eje se ha desplazado en su zona más oriental hacia el su permitiendo que en dicho sector el eje central del conjunto sea el peatonal. Al final de esta vía principal se dispone un gran aparcamiento para uso del conjunto y de las personas que se acerquen al sector para utilizar su zona de playa. En su zona oeste y a través de una glorieta el eje principal viario del conjunto se abre formando una Y, que permite en el futuro una conexión en sus dos fondos, uno con Los Urrutias y otro con El Algar.
En el centro geométrico del conjunto e intentando equilibrar y vertebrar el mismo a su alrededor se ha dispuesto un eje peatonal con paso bajo la carretera que permite la conexión de todo el sector con el paseo marítimo.
Alrededor de estos dos ejes fundamentales se distribuyen un viario de distribución formando una malla en función de las tipologías de viviendas y las necesidades de las mismas. Mención especial merecen las dos vías alternativas que se abren de forma paralela a la carretera F-34 y que se conectan con la calle de Los Cipreses. Estas dos vías permiten abastecer y servir las zonas comerciales y de servicios localizadas alrededor del nudo de conexión con la carretera F-34.
SECCIONES DE LA RED
Se han establecido fundamentalmente tres tipos de vías de circulación rodada combinadas con circulación peatonal.
Ejes principales
Cuentan con una sección total de 17,00m, con siete metros de calzada, dos zonas de aparcamiento en línea de 2,50m.
Vías alternativas
Cuentan con una sección total de 12,50m con siete metros de calzada, una zona de aparcamiento en línea de 2,50m. y dos aceras de 1,50m.
Viario de
distribución
Con una sección total de 10,00m, con siete metros de calzada, y dos aceras de 1,50m.
Existente además otra sección tipo de 15,00 metros que se distribuyen en siete metros de calzada, un aparcamiento en batería de 5,00m. y dos aceras de 1,50m, que en realidad no constituye una vía característica, sino que corresponde a las zonas extremas de calles de 10,00m. donde estas conectan con los caminos perimetrales existentes y que permiten retroceder a la circulación rodada, en tanto en cuanto no se continúen en una futura ampliación del planeamiento.
Todo este conjunto se completa con el eje peatonal que a su vez presente dos secciones tipo:
Eje básico
De 7,00m. de calzada peatonal.
Bulevar central
Compuesto por una sección total de 20,00m, por el centro de los cuales discurre el paseo peatonal de 7,00m, y dos vías de circulación rodada de 5,00m. de dirección única y dos aceras de 1,50m.
BASES GENERICAS DE
CALCULO
Se ha supuesto una tasa de actividad de 0,36 activos por familia con una ocupación de 4,2 habitantes por vivienda, de donde resultan 1,51 habitantes activos por vivienda.
Se considera que un 80% de viajes se realizará en vehículo particular. Con una ocupación media de 1,3 personas/vehículo obtendremos la siguiente tasa de viajes por vivienda:
TV = 1,51 hab.activos/viv x 0,8 = 0,93 vehículos/viv.
1,3 personas/vehículo
El número de viviendas aproximado que se contempla en el planeamiento es el de 1.050, lo que originará un tráfico máximo de 1.050 x 0,93 = 976 vehículos.
Dado que el conjunto está dividido en dos sectores el trafico dentro del mismo originará un máximo de 470 x 0,93 = 437 vehículos en la zona Oeste y de 580 x 0,93 = 539 vehículos en la zona Este.
RED
DE SANEAMIENTO
Se realizará de acuerdo con las normas del Plan General y la Ordenanza Municipal para la redacción de Proyectos de Urbanización.
CONEXIÓN CON EL
EXTERIOR
Dada la situación de los terrenos, en función de las Directrices del Mar Menor y de las conversaciones tenidas con los Servicios Técnicos Municipales, se han llegado a estudiar como posibilidades reales para la conexión del saneamiento del conjunto dos alternativas. Una de ellas (designada como Alternativa 1 en el plano correspondiente) consiste en verter las aguas residuales del sector en la depuradora existente de “El Algar”. Esta alternativa supone en función de los cálculos que sean precisos ampliar o reforzar las instalaciones de depuración existentes, ya que estas no tiene capacidad para un mayor uso, y por otra parte efectuar una red de conexión desde el equipo de bombeo situado en le interior del conjunto, en su punto más bajo, hasta la zona en donde se encuentra ubicada la citada depuradora.
La segunda alternativa denominada como Alternativa 2 en el plano antes citado supone el punto de vertido en El Sabinar, en una instalación de depuración prevista dentro del Proyecto de Saneamiento de la Zona sur del Mar Menor y cuya ejecución va a realizarse en muy corto plazo. Esta depuradora tendría prevista su capacidad para este vertido y las obras a realizar equipo de bombeo de una conducción hasta el punto de vertido y las obras a realizar comprenderían exclusivamente la conducción hasta el punto de vertido.
Se ha adoptado por el momento y como solución más idónea esta segunda alternativa siempre teniendo en cuenta, que si en el desarrollo del planeamiento pudieran aparecer opciones nuevas que permitieran una solución más razonable, esta sería adoptada efectuándose las gestiones oportunas en cada caso para mejorar el proyecto.
En todo caso y en cumplimiento de la Ley de Costas no se permite ningún tipo de emisario ni de vertido al mar que no cumpla con la citada Ley.
DESCRIPCION DE LA RED
INTERIOR
Se ha previsto un sistema separativo para el saneamiento, con una red de recogida de pluviales con vertido directo al cauce natural de la rambla, y una red de saneamiento de aguas fecales con recogida de las mismas en un equipo de bombeo situado en la cota más baja del conjunto.
Teniendo en cuenta que aunque se ha establecido un sistema separativo de recogida de aguas residuales, en la realidad la red de fecales siempre va a recoger un porcentaje indeterminado de aguas pluviales por recogida de cubiertas, patios, etc... de las edificaciones, y que en determinados casos esta agua pluviales pueden suponer un caudal muy importante, se ha establecido un sistema que permita una impulsión mediante el equipo adecuado de los caudales normales de vertido, con un depósito o embalsamiento que permita en los momentos críticos el almacenamiento temporal de los excedentes de caudal que no pueda bombear el equipo previsto. Este embalsamiento se ha previsto junto al equipo de bombeo, en el punto más bajo de la urbanización y junto al cauce de la rambla por si en un momento dado su capacidad se ve rebasada, ya que en este caso limite el grado de disolución de las aguas fecales entre dentro de los mínimos establecidos para vertidos directos por las Directrices del Mar Menor.
BASES GENERICAS DE
CALCULO
Como criterios generales y con referencia a las bases de cálculo a tener en cuenta en el Proyecto de recogida y evacuación de las aguas, estas se clasificarán de la siguiente manera:
Aguas residuales
Aguas residuales procedentes de la eliminación residual de la dotación, que pueden fijarse a efectos de dimensionamiento igual a la dotación de abastecimiento, la cual es 945 1/viv./día, con un factor punta de 1,7.
Aguas pluviales
a considerar en la red de residuales
Correspondientes a las aguas pluviales recogidas en cubiertas, patios, etc... y que por la propia estructura de las diferentes edificaciones que configuren el conjunto efectuarán su vertido real a la red de aguas pluviales.
Aguas pluviales
Procedentes del escurrimiento de aguas de lluvias sobre el terreno, jardines, calles y edificios.
Ante la ausencia de otra regulación o normativa en vigor, se considerará en los cálculos una intensidad de lluvia de 5mm/h.
Ya que el sistema propuesto separativo, se tendrán en cuenta los siguientes caudales:
1) Aguas fecales + pluviales correspondientes a edificaciones
Se tendrá en cuenta la dotación del abastecimiento más un 40% del total de aguas pluviales del conjunto.
2) Aguas pluviales
Se entenderá toda la escorrentía del conjunto mediante la expresión siguiente:
Q = S. C. P
Siendo:
Q = Caudal en 1/segundo.
S = Superficie en m2 de la zona
C = Coeficiente de escorrentía
P = Intensidad de lluvia en 1/segundo
Como coeficiente de escorrentía se aplican los siguientes valores:
Tejados = 0,8
Calzadas = 0,9
Jardines = 0,15
En cuanto al dimensionamiento de las redes se realizará con la fórmula de MANNING:
V = n . R 0.666 . P 0.5
Siendo:
V = velocidad en m/seg
R = radio de la conducción
P = pendiente
N =coeficiente (se ha tomado el valor = 0,014) aplicada de acuerdo con los ábacos de ARGHYROPOULOS exigiéndose como condiciones mínimas las siguientes:
Las conducciones se
realizarán con materiales impermeables (PVC) debido al nivel freático existente
y a la salinidad del mismo.
El diámetro mínimo
de las conducciones será de 40cm
El intervalo de
velocidades admisibles de las aguas debe estar comprendido entre 0,5 y 3m/seg.
Para evitar depósitos y erosiones por falta o exceso de velocidad
respectivamente.
La pendiente mínima
para conducciones tubulares será del 0,3%
RED
DE AGUA
Se realizará de acuerdo con las normas del Plan General y la Ordenanza Municipal para la redacción de los Proyectos de Urbanización.
CONEXIONES CON EL
EXTERIOR
El abastecimiento del sector objeto de proyecto se realizará según las previsiones del Proyecto de Conducción de Abastecimiento de la Zona Sur del Mar Menor.
A tales efectos el citado proyecto tiene prevista para la futura urbanización del sector PL-1 una acometida situada en el camino rural de servicio SCVIII entre El Algar y la carretera del Cabo de Palos a unos 600m de la rambla del Pichorro, tal y como se indica en los planos correspondientes. En dicho punto y a partir de una canalización de fibrocemento de 600mm. Tipo A se conducirá por caminos rurales una canalización hasta un deposito de regulación dentro del conjunto.
Según el Proyecto de Conducción de Abastecimiento de la Zona Sur del Mar Menor antes citado la previsión para el sector PL-1 es de 400 m3/día.
DESCRIPCION DE LA RED
INTERIOR
Debido a las características de la urbanización se ha elegido como distribución una red mallada a partir de un depósito de regulación.
A pie de la red de conexión, se situará una reducción de presión y un depósito de regulación con una capacidad mínima de 2 días de almacenamiento, a partir del cual se establece la red de suministro.
Se elige el sistema de malla como el más idóneo para que en el caso de roturas o reparaciones puedan aislarse los tramos sin afectar reparaciones puedan aislarse los tramos sin afectar al resto, para lo cual se necesitarán las necesarias válvulas de compuerta, alojadas en sus correspondientes arquetas de fábrica, y los adecuados dispositivos de seguridad, ventosas y desagües, colocados en los puntos más idóneos, de acuerdo con la topografía definitiva del terreno.
Se empleará para las conducciones tubería de fibrocemento de presión con uniones tipo Gibault y piezas especiales de fundición, en zanjas sobre arena de río relleno con tierra apisonada por aceras o viario, reforzándose con hormigón en pasos bajo calzada, según norma NTE-IFA.1975.
BASES GENERICAS DE
CALCULO
En el proyecto de urbanización de la red general de abastecimiento se tendrán en cuenta las siguientes normativas vigentes:
Norma Tecnológica
de la Edificación
Instalaciones de fontanería. Abastecimiento (NTE-IFA/1975)
Ordenanzas Municipales
Pliego de
Prescripciones Técnicas Generales para tuberías de Abastecimiento de agua del MOPU. de 1973.
Para el cálculo de las pérdidas de carga, se utilizará la formula Hazen-Williams, de expresión:
J = 10,70 . L
Cn . D4.87
Siendo:
J = perdida de carga
L = longitud en metros
Q = caudal en m3/segundo
D = diámetro en metros
C = coeficiente Hazen-Williams, especifico para el tipo de tubería empleado
N = coeficiente Hazen-Williams
El cálculo de los caudales en la red mallada se realizará mediante la variante del método de Hardy-Cross desarrollada por Wood en el Jour of the hidraulies en Julio de 1972, consistente en la transformación, para la ejecución del proceso reiterativo, de las ecuaciones exponenciales en ecuaciones lineales.
CAUDALES TOTALES A
PREVER
Para la estimación de los caudales totales a prever se han seguido las especificaciones de la Norma Tecnológica de la Edificación NTE-IFA/1975 sobre Instalaciones de Abastecimiento.
Según la citada norma el número de viviendas de cálculo es de 1.893 correspondientes a las siguientes equivalencias:
Viviendas 1.050viv.
Zona
cívico/comercial
30 x 6.750
1.000 202,5viv.
Zona escolar 85viv.
Superficies
ajardinadas
1,5 x 210,500
1.000 315,75viv.
Bocas de
incendio 240viv.
Para el número de habitantes del núcleo se fija el siguiente consumo diario y caudal punta total:
Dotación
1/viv./día 945
Caudal punta
1/viv./seg 0,035
Dotación: (945 x
1.893) 1.788,885 aprox. 1.800
m3/día
Caudal punta:
(0,035 x 1.893) 66,25 1/seg.
Esta dotación es posible que supere las previsiones efectuadas para le suministro de la zona por el Proyecto de Abastecimiento de la zona sur del Mar Menor, y habrá de reconsiderarse en su momento al redactarse los correspondientes Proyectos de Urbanización del conjunto.
RED
DE ENERGIA ELECTRICA
Se realizará de acuerdo con las normas del Plan General y la Ordenanza Municipal para la redacción de los Proyectos de Urbanización.
CONEXIONES CON LAS
REDES GENERALES
En la actualidad el único punto posible de conexión con la red general de suministro de energía eléctrica, dada la potencia que se demanda, se encuentra situado en la subestación que la Compañía Hiberdrola tiene en La Unión, tal y como se refleja en le plano correspondiente.
Desde dicha subestación y para poder conectarle con el sector proyectado, existen dos posibilidades o alternativas. La primera de ellas (Alternativa 1) consiste en reforzar y actualizar la línea existente entre dicha sub-estación y Los Nietos, con lo cual el punto de conexión real de la red se situaría a unos 3km. Del polígono y paralelamente a la Carretera de Los Alcazares se efectuaría un tendido aéreo en 20KV.
La otra alternativa (Alternativa 2) consiste en realizar un tendido aéreo en 20KV desde la citada sub-estación de La Unión hasta el sector que se ordena.
Esta segunda alternativa, debido al gran recorrido del tendido y a la cantidad de obstáculos tanto de tipo técnico, como económico y legal que suponen los apoyos del mismo, el salvar zonas de protección, etc... es prácticamente inviable, por lo que en la actualidad, y mientras no existan variaciones en las posibilidades de suministro que ofrece la compañía, se estima como única posible la denominada alternativa nº1, es decir reforzar la línea desde La Unión hasta Los Nietos y efectuando un tendido aéreo desde el punto de conexión de Los Nietos hasta el polígono.
REDES DE MEDIA TENSIÓN
Se suministrará la energía en un tensión de 20.000 voltios y por ello se establecerán con independencia de la red de baja tensión a 380/220 voltios, otra red de baja distribuidora a la citada tensión de 20.000 voltios hasta cada Centro de Transformación.
Por razones estéticas y de seguridad se proyectará una red de tipo subterráneo con instalación de cable de sección uniforme.
En las casetas de transformación se instalarán interruptores de corte en carga apropiados para llevar a cabo los seccionamientos que deban ejecutarse. Los terminales y empalmes que se realicen serán los autorizados por HIBERDROLA, S.A.
Para el cruce de las calles que sean necesarios realizar se entubarán los conductores y se homigonarán en todo su recorrido.
Todos los conductores irán identificados cada 2 m. con marcas de plomo, y mediante una cinta señalizadora de A.T. de forma que al realizar una apertura de estas zanjas, quede bien visible a los operarios que realicen este trabajo, que son de alta tensión.
Estos cables subterráneos estarán compuestos por tres conductores de aluminio, sobre cada conductor, se aplica una envoltura aislante, formada por varias capas de papel especial, sobre este llevan otra capa aislante a base de aceites minerales y resinas (secamiento e impregnación al vacío) sobre cada conductor aislado, un tubo sin costura ni discontinuidad, envolviendo el tubo de plomo se aplica una capa protectora constituida por una cinta de tela previamente alquitranada. Los tres cables unipolares con su correspondiente capa protectora son cableados entre si dando forma cilíndrica al conjunto mediante rellenos de fibras previamente impregnadas. Todo ello recubierto por una protección externa, formada por, una capa de fibras betunadas, dos flejes previamente betunados enrollados uno sobre el otro en hélice discontinua, cubriendo toda la superficie del cable; una capa exterior de fibras betunadas y todo abundantemente impregnado con una mezcla a base de betunes, y una ligera capa antiadhesiva de cal. Sobre esta última capa irá grabada la marca del fabricante, la designación de la serie AL-RRF-3P 12/20 KV y la sección nominal en mm2.
Las características tanto físicas como eléctricas de estos conductores serán las siguientes:
Conductor: Aluminio
Nº de conductores:
3
Aislamiento: Papel
impregnado
Tensión nominal de
servicio: 20 KV
Tensión entre fase
y tierra: 12 KV
Tensión de prueba
entre conductor y envoltura de plomo durante quince minutos: 35 KV
Resistencia ohmica
en c.c. a 20ºC: 0,257
Reactancia en Ohm/Km
por fase: 0,103
Intensidad
admisible en régimen permanente a 25ºC: 265 Amp.
Estos conductores estarán puestos a tierra a través de la armadura metálica que llevan, mediante unión a la misma de cinta de cobre estañada y debidamente conexionada a un sistema de tierra de forma que la resistencia ohmica de la misma no sea superior a 10 ohmicos según el vigente reglamento de servicio.
CENTROS DE
TRANSFORMACIÓN
Se han previsto ocho centros de transformación de tipo estandar y homologado por Hiberdrola para una capacidad de 2 x 400KVA. Desde estos centros que han sido situados de una forma equilibrada se afectarán las distribuciones en baja correspondientes a los diferentes suministros.
REDES DE BAJA TENSIÓN
Por el tipo de urbanización que se pretende crear, se considera una distribución subterránea para alimentación de cada una de las viviendas y edificios. Esta distribución se realizará en 380/220V. Y todos los cables irán sobre lecho de arena de río y protegidos por tubos de cemento de 150mm de diámetro en los cruces de calzada.
Se emplearán cables de tipo termoplástico con conductor de aluminio cubierto de policloruro de vinilo y aislamiento de polietileno reticulado tipo XLP s/n. Que garanticen una tensión de servicio en condiciones normales de 1.000V. Y una tensión de prueba de 4.000V. Todos los conductores serán unipolares por las ventajas que presentan en relación con los del tipo tripolar con neutro, como son: mayor facilidad de tendido, mayor longitud de tirada y mayores intensidades se servicio en régimen normal.
Los cables de B.T. se identificarán cada 1,5m con cintas de colores (azul, blanco y rojo para las fases y amarillo para el neutro), agrupándolos además con una vueltas de cinta adhesiva cada 1,80m.
Para cruzamiento y paralelismo los cables de la misma tensión guardarán una distancia mínima de 20cm. Entre si, si son de alta tensión esta distancia mínima será de 25cm y con el resto de instalaciones de 20cm.
Para los cruces de calzada, los cables se canalizarán en tubos de 150mm de diámetro y se hormigonarán en toda su longitud, dejando tubos en reserva para el caso de futuras ampliaciones.
En el cálculo de los diferentes circuitos en la red de baja tensión se admitirá una caída de tensión máxima de 5%, es decir 9V a partir de la estación transformadora de donde sale cada circuito.
Las sobrecargas mecánicas producidas por agentes externos, se evitarán por la profundidad del tendido de cables, la protección de rasilla y los tubos de hormigón en los cruces de calzada, así como la propia protección de los cables.
Para acometidas a parcelas y derivaciones de la red general de suministro, se preverán armarios según las normas de la Cía suministradora.
La función de estos armarios es la siguiente:
Evitar uniones
enterradas de los cables, así como derivaciones, ya que ambas se efectúan en
estos.
Poder seccionar la
red general de distribución en un determinado momento, que por averías en ella,
fuera necesario.
Proteger los cables en su cambio de sección,
por medio de los fusibles que a tal fin llevan los armarios,
Los armarios constarán de
dos cuerpos:
Cuerpo distribuidor, o “armario de
distribución” en el que se hace la entrada y saluda de la línea general de baja
tensión, teniendo dispuesta otra toma de derivación.
La parte de salida será la correspondiente a la de los fusibles, sean o
no necesarios colocar estos.
Este criterio cambiará cuando derivemos en “T” con un cable de menor sección, entonces la parte de los fusibles corresponderá a esta derivación.
Cuerpo alimentador a parcela, o “armario de
contadores”, que se colocará encima del “Armario de distribución”.
Cuando los armarios sean exclusivos para la alimentación a parcelas, no necesitará el cuerpo Distribuidor y sólo tendrán el de contadores.
BASES GENERICAS DE
CALCULO
La caída de tensión y pérdidas de potencia de las líneas de media tensión se calcularán aplicando la siguiente fórmula:
U = 3.I.L (R cos a + X sen a)
En donde:
I = intensidad de corriente en amperios
L = longitud de la línea en Km.
R = resistencia del conductor en Ohm/Km
X = reactancia a la frecuencia de 50 HZ en OHM/Km
Cos a = factor de potencia, con valor 0,8
Sen a = V1-0,82 = 0,6
En las líneas subterráneas las constantes R y X serán las características de cada tipo de cable.
Para realizar los cálculos de caída de tensión en los conductores y comprobar que las mismas son correctas, partimos de la fórmula:
AV = ___P.L___
V a S
En donde:
P = Potencia que transporte en watios
V = Tensión en Voltios
AV = Caída de tensión
A = Resistividad del Aluminio 35
L = Longitud de la línea en metros
S = Sección de la línea en mm2.
POTENCIA TOTAL A
PREVER
La potencia demandada, a modo de adelanto de lo que en su día calcule el correspondiente Proyecto de Urbanización, se ha calculado según la NTE IER según la fórmula siguiente:
Pt = Pv + Pc + Pd + Ph + Pa
Siendo:
Pt = Potencia total demandada
Pv = Potencia correspondiente a viviendas
Pc = Potencia correspondiente a locales comerciales y oficinas (100W/m2 construido)
Pd = Potencia correspondiente a centros de enseñanza (500 W/plaza)
Ph = Potencia correspondiente a establecimientos hoteleros (1000 W/plaza)
Pa = Potencia correspondiente a la red de alumbrado público (1,5m2 de vial)
Según las previsiones aproximadas estas potencias pueden concretarse de la siguiente forma:
Pt = 5.250 + 675 + 250 + 100 + 165 = 6.440 Kw.
Teniendo en cuenta que un gran número de viviendas no contratará 5000 W podemos considerar como Potencia total demandada a efectos de planeamiento unos 6.000KW.
RED
DE ALUMBRADO
Se realizará de acuerdo con las
normas del Plan General y la Ordenanza Municipal para la redacción de los
Proyectos de Urbanización.
CLASIFICACION DEL
VIARIO
En base a la ordenación proyectada se han establecido dos tipos de vías, definidas como:
Vías principales
Vías peatonales y de distribución
Las primeras están constituidas por el eje principal de comunicación Oeste-Este que cruza todo el conjunto, así como sus derivaciones y las dos vías paralelas de descongestión de la carretera F-34. El resto de vías tanto rodadas como peatonales tienen el carácter de vías peatonales y de distribución.
Teniendo en cuenta, además de los niveles de iluminación deseados, el aspecto estético, se prevén unidades luminosas que dentro de un buen rendimiento lumínico, armonicen con el conjunto de la Urbanización. En todo caso las unidades que se proyecten en el correspondiente Proyecto de Urbanización deberán estar admitidas por el Ayuntamiento.
En las calles principales se instalarán báculos de 8,00m. De altura con brazo de 1,00m de vuelo, con luminarias herméticas con cierre de vidrio refractor borosilicatado y reflector de aluminio puro anodizado y lámparas de vapor de sodio o mercurio.
En las vías de distribución y vías peatonales se utilizarán columnas de 4m. De altura que soportan una luminaria esférica de vidrio prismático de 560mm de diámetro, en cuyo interior se alojarán lámparas de vapor de sodio alta presión de 150W o similar.
Las columnas y báculos irán provistas de registros en su base con capacidad suficiente para instalar en su interior los bornes de conexión de los cables de entrada y salida los c/c fusibles y en caso necesario el equipo auxiliar de la lámpara.
NIVELES DE ILUMINACIÓN
Los niveles de iluminación y demás condiciones de los servicios de alumbrado, deben ser similares a los que se establecen en las normas del Plan General y la Ordenanza Municipal para la redacción de Proyectos de Urbanización.
SITUACION DE CENTROS
DE MANIOBRA
Para la alimentación de la instalación de alumbrado público se han previsto los correspondientes centros de mando y de protección, uno por cada circuito, situándose siempre en la proximidad a un centro de transformación, Estos centros de mando y de protección se ubicarán en zonas accesibles. Recibirán la energía desde los Centros de Transformación con una tensión de 380V entre fases y 220V entre fase y neutro.
El centro de mando estará formado por un armario provisto de puerta con cerradura y vidriera frontal. En su interior se ubicarán los equipos correspondientes a interruptores automáticos, relés graduables, equipos de medida, contactores, cortacircuitos, automáticos diferenciales, bornes, etc... según las normas del Ayuntamiento y la Cía. suministradora
CARACTERISTICAS DE LAS
REDES
Tal y como se refleja en el plano de esquema red de alumbrado se prevé un sistema de 8 circuitos independientes con sus correspondientes centros de mando, desde los que parten los correspondientes circuitos de distribución.
Los conductores a utilizar en el trazado de las líneas estarán elaboradas con materiales termoplásticos del tipo SINTENAX N o similar para una tensión de servicio de 1.000V.
Todos los conductores serán de cobre y sección mínima de 6mm2 que es la recomendada en instalaciones de alumbrado público.
La sección de los conductores se calculará en función de la densidad de corriente y de una caída de tensión mínima admisible del 3% de la de servicio.
Las derivaciones o cambios de sección en los conductores se harán en el interior de las columnas o báculos, no admitiéndose empalmes intermedios.
Los puntos de luz se protegerán por c/c fusibles instalados en el interior de la base del cálculo o columna.
Los conductores irán alojados en el interior de tuberías de PVC de 90mm. De diámetro, situadas en zanjas de 0,40m de ancho y profundidad de 0,60m sobre lecho de arena. Los cruces de calzada se hormigonarán colocándose arquetas en sus extremos. Se colocarán arquetas ciegas en las derivaciones.
Independientemente de la instalación eléctrica y con objeto de evitar posibles accidentes motivados por una derivación en los báculos o columnas metálicas, se preverá instalar un circuito de protección mediante cable de cobre con aislamiento a 750V en color verde-amarillo y sección mínima de 16mm2. Discurriendo en la misma canalización con empalmes y derivaciones mediante soldadura aluminotérmica, colocándose placas en los extremos de cada circuito. Cada centro de mando llevará dos tomas de tierra independiente, una para el bastidor y otra para el armario. Los báculos y columnas se conectarán a tierra mediante tornillo y tuerca de cobre.
Todas las obras deberán realizarse de acuerdo con las especificaciones técnicas que recoge la Normativa Municipal vigente.
RED
DE TELEFONIA
Se realizará según las normas del Plan General y la Ordenanza Municipal para la redacción de los Proyectos de Urbanización.
CONEXIONES CON EL
EXTERIOR
Dada la proximidad del sector proyectado al P.P. Estrella de Mar, recientemente considerado como Zona Urbana para la C.T.N.E., el suministro o alimentación de la zona abarcada por el Plan se realizará a través de la cámara de registro dispuesta a tal fin para la vecina Urbanización. A tales efectos el Plan de etapas prevé el desarrollo de la urbanización desde zonas colindantes a la misma.
La red de teléfonos se efectuará desde Los Urrutias y en principio prevé una demanda de líneas pequeñas, si bien la urbanización que se proyecta considerará una saturación total, y se piensa que esta llegará con el transcurso del tiempo, efectuándose el servicio en un principio desde Estrella de Mar, reforzándose en su día y a su cargo las líneas que la C.T.N.E. considere necesarias, y empleando la cámara de registro prevista en el presente planeamiento en el momento que estimen oportuno.
El tendido se realizará paralelo a la carretera F-34 situándose en su proximidad la citada cámara de registro.
CARACTERISTICAS DE LAS
REDES
El objeto de la red es dotar de un servicio telefónico a las distintas viviendas y edificios que componen la zona objeto de planeamiento. Se realizará una red de canalizaciones con las que en su día la C.T.N.E. monte sin dificultad sus cables telefónicos.
Se efectuará una red de distribución de canalizaciones de telefonía, de tipo subterráneo y de forma radial, hasta alcanzar todos y cada uno de los puntos definidos en el plano.
El trazado de la red se realizará por las aceras de las calles quedando definido su esquema general en el plano correspondiente, y se realizará en todo momento de acuerdo con las normas facilitadas por los Técnicos de la C.T.N.E.
Las canalizaciones serán de conductos de PVC estanco, normalizadas por C.T.N.E. y de secciones 63mm y 110mm de diámetro utilizándose en líneas principales las de 110mm en distribución a viviendas las de 63mm.
Todas las canalizaciones irán hormigonadas con hormigón, y cuando vayan dos o más canalizaciones se utilizarán separadas de PVC.
Dado el número de vivienda y edificios de servicios se colocarán las arquetas tipo D, H, F y M normalizadas por la Cía., a fin de facilitar y flexibilizar la futura instalación de los cables telefónicos en función de las distintas necesidades.
Las arquetas se realizarán en hormigón, preparadas con entradas de conductos, regletas de suspensión de cables, etc... llevando la inscripción C.T.N.E. en la parte exterior de la tapa.
Se presentará en su momento la correspondiente conformidad por parte de la Cía. Telefónica Nacional de España, al proyecto específico que se realice.
1.7.
SINTESIS Y CUADRO DE CARACTERÍSTICAS
A continuación se acompañan los cuadros con las superficie, edificabilidad y número de viviendas posibles para cada una de las manzanas en las que se ha dividido el sector.
Igualmente se acompaña un cuadro resumen de superficies y capacidades como cuadro de característica del presente Plan Parcial.
CUADROS
POR POLÍGONOS
RESUMEN
DE SUPERFICIES POR ETAPAS
RESUMEN
POR TIPOLOGIAS
CUADRO
RESUMEN DE CARACTERÍSTICAS
|
uso |
Sup.m2.parcela |
Sup.m2.edific. |
nº
viviendas |
|
residencial Au2 |
82.410,00 |
29.988,40 |
204 |
|
residencial Ac1 |
142.040,00 |
37.069,00 |
492 |
|
residencial Ac2 |
38.590,00 |
17.365,50 |
254 |
|
residencial Ac3 |
12.130,00 |
9.097,50 |
100 |
|
SUMA PARCIAL |
275.170,00 |
93.520,40 |
1051 |
|
equip. escolar |
12.610,00 |
s/definir |
|
|
equip. Cívico-social |
9.580,00 |
6.300,00 |
|
|
equip. Comercial |
4.350,00 |
3.150,00 |
|
|
zona deportiva |
14.050,00 |
1.405,00 |
|
|
zona de servicios |
23.580,00 |
860,00 |
|
|
zonas verdes Púb. |
38.970,00 |
|
|
|
red viaria-aparcam. |
89.780,00 |
|
|
|
TOTAL POLIGONO |
468.090,00 |
105.235,40 |
1051 |
|
Sup.encauz.rambla |
29.610,00 |
|
|
|
Sup. S.G. Costa |
18.000,00 |
|
|
|
Sup. S.G. Carretera |
3.150,00 |
|
|
|
TOTAL SECTOR |
518850,00 |
115455,90 |
1051 |
La edificabilidad del área que se proyecta es el siguiente:
Edificabilidad del área = ___93.520,40___ = 0,1998 aprox.
0,20m2/m2
468.090,00
JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DEL ARTÍCULO 10 DEL ANEXO DE REGLAMENTO
número total de viviendas posibles 1051unidades
según RP. Según PP.
jardines 15.750m2
áreas de juego de niños 6.300m2 48.680m2suelo
parque deportivo 8.400m2
guardería y preescolar 2.100m2 12.610m2suelo
EGB. 10.500m2
Equipamiento comercial 3.150m2
3.150m2constr.
Equipamiento social 6.300m2 6.300m2constr.
Plazas aparcamiento 1.154ud 1685ud
1.8. CUMPLIMIENTO DEL ARTICULO 46 DEL REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO
JUSTIFICACIÓN
DE LA NECESIDAD O CONVENIENCIA DE LA URBANIZACIÓN
Consecuentemente con lo señalado anteriormente en cuanto al cumplimiento dl Plan General y de lo establecido en cuánto a las bases, adjudicación y redacción del P.A.U. del área PL-1, debe considerarse suficientemente justificado el presente proyecto.
RELACION
DE PROPIETARIOS AFECTADOS
Los propietarios de terrenos afectados por la actuación se ha relacionado en el punto 1.3.8 de esta Memoria. (Estructura de la propiedad del suelo).
SISTEMA
DE ACTUACIÓN
El sistema de actuación será el de compensación.
“El aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación por la empresa Euprocon, S.A. adjudicataria del concurso, será el 45% del total de la actuación, como contraprestación por el importe de ejecución de todas las obligaciones contraídas en materia de proyectos, de gestión, cesión y urbanización, que serán íntegramente a su costa.
El aprovechamiento susceptible de apropiación por los
propietarios de suelo incluidos dentro del sector o los sistemas generales
adscritos al mismo, será el resultado de referir a su superficie e 45% del
aprovechamiento tipo del área. Los propietarios de terrenos que en su día
compraron parcelas netas del Plan Parcial aprobado el 27/4/77, entrarán en la
Junta de Compensación con la superficie neta que adquirieron, más la parte proporcional de viales, espacios libres
y dotaciones de cesión del P.P. Citado, que era del 40,76%”.
REGIMEN
DE COMPROMISOS Y GARANTIAS
EJECUCIÓN DE OBRAS DE
URBANIZACIÓN
Las obras se realizaran procurando en lo posible la contratación de Empresas y peonaje del Término Municipal que aseguren el cumplimiento de las fases, y en el tiempo y plazos fijados en el plan de etapas del Proyecto de Urbanización que en su momento se apruebe. Habrá de tenerse especialmente en cuenta la coyuntura económica y laboral actual, así como la existente durante el transcurso de las obras, así como su implicación directa o indirecta en el cumplimiento de los plazos anteriormente citados.
COMPROMISOS
Los Promotores, constituidos en Entidad Colaboradora, tal y como determina el Reglamento de Gestión a partir de la aprobación del Plan Parcial, efectuarán las obras de acuerdo con lo previsto en el Plan de Etapas.
Los Promotores se comprometen a realizar las cesiones que se establezcan en el presente Plan Parcial.
El Mantenimiento de la Urbanización se realizará por la Entidad de Conservación que es cree tras la puesta en funcionamiento de la misma y durante el plazo de veinte años.
El plazo de conservación de la Urbanización empezará a contar tras la puesta en funcionamiento de la misma, previa comprobación, por los Servicios Técnicos Municipales, de que está en condiciones de entrar en servicio y de que se ha realizado según el Proyecto de Urbanización aprobado.
Los Promotores responderán de la conservación de la urbanización hasta que la misma se haya puesto en funcionamiento, según lo anterior. Una vez esto, y cuando las cuotas patrimoniales que conserven sean inferiores al 50% se hará cargo la Entidad de Conservación.
Los Promotores se comprometen a explicitar el régimen urbanístico que corresponde a cada una de las parcelas en todo documento de transmisión de dominio, así como la cuota de mantenimiento que el adquirente se compromete a satisfacer, régimen, que habrá de señalarse en cualquier transmisión posterior, quedando así obligados los futuros propietarios.
Los Promotores se comprometen expresamente al cumplimiento de todas las obligaciones dimanantes de la Legislación vigentes y que le sean concretamente de aplicación.
Los propietarios actuales y futuros de zonas o parcelas quedarán vinculados desde el momento del disfrute de su dominio a las obligaciones y cargas que dimanen del régimen correspondiente de la parcela, tanto a efectos de rendimiento, como a la cuota de mantenimiento.
GARANTIAS Y MEDIOS
ECONOMICOS
Los medios económicos precisos para la ejecución de las obras de urbanización y puesta en servicio de las instalaciones se determinan y realizan de acuerdo con las previsiones del estudio económico financiero, constituyendo la garantía de su exacto cumplimiento la rentabilidad de la Urbanización, la solvencia de los promotores y los terrenos objeto de la ordenación, ya que al constituirse la misma como adjudicación de un concurso de un P.A.U. y según sus bases la contraprestación a su ejecución la constituye una edificabilidad no realizable en el caso de incumplirse por su parte el compromiso de urbanizar.
Para garantizar el cumplimiento de los compromisos anteriores, los promotores presentarán un aval por el 8% del importe estimado para las obras de urbanización anterior a la aprobación definitiva del presente Plan Parcial. Este aval será devuelto una vez acreditado el cumplimiento de los deberes urbanísticos y demás obligaciones contraídas por los promotores como adjudicatarios del concurso para la formulación y ejecución del P.A.U.