PLAN
PARCIAL AL NORESTE DE LA ALJORRA, URBANIZACIÓN VENECIA
PLAN
PARCIAL AL NORESTE
DE LA ALJORRA
TEXTO REFUNDIDO, ADAPTADO AL PLAN GENERAL
( Recoge
las modificaciones puntuales nº 1 y nº 2 )
4.0.- CONSIDERACIONES GENERALES
4.1. NORMAS GENERALES DE EDIFICACION
4.2. REGIMEN URBANISTICO DEL SUELO
4.6. CONDICIONES PARA LA EJECUCUON DE LOS
SERVICIOS
4.0.1.- INTRODUCCION.
El
Plan del cual forman parte las presentes Ordenanzas, tiene la consideración de
Plan Parcial, en desarrollo de las determinaciones del Plan General Municipal
de Ordenación de Cartagena, con el contenido y alcance previsto en el Texto
Refundido de la vigente Ley del Suelo y sus Reglamentos.
Estas
Ordenanzas tienen por objeto establecer las determinaciones precisas para la
legal ejecución y edificación del Plan Parcial.
Para
su redacción se tiene en cuenta, como criterios básicos, la flexibilidad de
adaptación a requerimientos posteriores y al desarrollo del Plan Parcial dentro
de unos límites que garanticen sus previsiones y mantengan el carácter del
conjunto.
Las
presentes Ordenanzas desarrollarán los aspectos contenidos en el art. 61. del
Reglamento de Planeamiento, en relación con el artículo 83.5 del Texto
Refundido de la vigente Ley del Suelo.
Su
vigencia será igual a la del Plan Parcial al cual documentan y siempre y cuando
no se contraigan con disposiciones de rango superior.
Su
modificación y adaptación, en su caso, se realizará cuando la Ley en materia de
planeamiento urbano así lo disponga en función de la situación física y
jurídica del Plan.
Cuantas
veces se empleen los términos y definiciones que estas Ordenanzas establecen,
tienen el sentido que taxativamente aquí se establece y son de obligada
utilización en todo documento que desarrolle este Plan Parcial.
4.0.2.- EJECUTORIEDAD Y EFECTOS.
El
Ayuntamiento y los particulares, promotores o propietarios, presentes o futuros
quedan vinculados al cumplimiento de las disposiciones contenidas en las
presentes Ordenanzas, así como a los restantes documentos del Plan parcial.
Cualquier
acto en materia urbanística que a partir de la aprobación definitiva del Plan
Parcial se realice dentro de su ámbito tendrá que ajustarse a las Ordenanzas
que le afecten.
Con
carácter general, los efectos de las presentes Ordenanzas serán los
establecidos en la Ley del Suelo y sus Reglamentos.
4.0.3.- REGIMEN JURIDICO.
Será
el establecido por la vigente Ley del Suelo para este tipo de Planes. El
específico para cada zona del presente Plan, será el determinado en los
documentos del mismo, con las ordenanzas y limitaciones que del mismo se
desprenden. También se estará a lo dispuesto en la Ley en lo referente a
compromisos y garantías, beneficios y actos administrativos.
4.0.4.- TERMINOLOGIA Y DEFINICION DE CONCEPTOS
Estas
Ordenanzas se remiten expresamente a la "Revisión del Plan General
Municipal de Ordenación de Cartagena", en cuanto a todas las definiciones
y terminología expresadas en sus Normas Urbanísticas, a tenor de lo señalado en
el apartado 1.1.2.2. de las mismas y habida cuenta del espíritu que dimana de
dicho Plan de homogeneización de la normativa del término municipal.
4.1.1. CONDICIONES DE VOLUMEN.
Serán de aplicación todos
los conceptos, definiciones y parámetros que sobre este particular figuran en el
capítulo 1º del Título III de las Normas del Plan General.
4.1.2. CONDICIONES DE ILUMINACION E HIGIENICAS.
Será de aplicación todo
lo establecido en el capítulo 2º del Título III de las Normas de Plan General,
en lo referente a la iluminación, ventilación, servicios de la edificación y
dotación de aparcamientos.
4.1.3. CONDICIONES ESTETICAS.
Se deberá tener en cuenta
todo lo especificado en el Capítulo 3º del Título III de las Normas del Plan
General, referente al particular.
4.1.4. NORMAS DE SEGURIDAD.
Será de aplicación lo
establecido en el Capítulo 4º del Título 3º de las Normas Urbanísticas del Plan
General.
La regulación de la utilización
de los terrenos y edificaciones, según las actividades que en ellos se puedan
desarrollar, se realizará de acuerdo con lo establecido en el Capítulo 6º del
Título III de las Normas Urbanísticas del Plan General.
Serán de aplicación las compatibilidades
que se determinan en el cuadro de usos de las referidas normas, para cada una
de las actividades, situaciones y categorías, salvo que se prohíba expresamente
en las normas particulares de zona.
4.3.1. DETERMINACIONES DE CARACTER GENERAL.
Se determinan en este
apartado la regulación y el uso de la edificación, para las diversas zonas que
establece el presente Plan Parcial.
Del mismo modo que en el
Plan General, las presentes Normas se estructuran en base a dos criterios:
1º Según el tipo de
ordenación.
2º Según el uso que
caracteriza el ámbito de aplicación.
Dentro de cada norma, se
incluyen asímismo, varias categorías o grados, que se establecen en función de
sus parámetros específicos. Existe una correspondencia entre las presentes
Normas y las del Plan General, aunque con las características específicas de
este Plan Parcial.
4.3.1.1. TIPOS DE ORDENACION.
Como tipos de ordenación
se señalan los siguientes:
a) Tipo de Ordenación
con alineación a vial (V)
Es aquella en que la
edificación se sitúa en relación con la calle, conformando manzanas, con o sin
patio de manzanas, la tipología propia de este tipo de ordenación es la
edificación agrupada entre medianeras, adosada a los linderos colindantes y al
frontal, salvo que en los planos se grafíe un retranqueo. Se permiten los
retranqueos voluntarios o entrantes, con las condiciones específicas en el
apartado 4.1.3.4.
La edificabilidad se establece
según índices a aplicar, o bien en función de la longitud de fachada exterior,
por el fondo edificable y por el número de plantas incluyéndose en ella los
cuerpos volados permitidos.
Los parámetros
específicos en este tipo de ordenación son:
* Alineación a vial.
* Alineación de fachada.
* Anchura del vial.
* Altura máxima y número
de plantas.
* Medianería.
* Manzana.
* Fondo edificable.
* Espacio libre interior
de manzana.
* Retranqueo.
* Entrantes en la
edificación.
En relación a vial
existen un caso especial, que comporta una tipología propia, y se aplica en la
zona del Casco Antiguo (C), con unos condicionantes estéticos y limitación de
usos.
b) Tipo de Ordenación
aislada (A)
Este tipo de ordenación
se caracteriza porque la edificación se relaciona con la parcela que la soporta
y con las edificaciones de las parcelas colindantes.
Sus parámetros
específicos son:
* Forma y dimensión de la
parcela.
* Ocupación máxima y
altura máxima.
* Separación mínima a
linderos, privados o públicos.
* Indice superficial de
la edificabilidad, aplicados sobre parcela neta.
* Separación mínima entre
edificaciones.
En este tipo de
ordenación se puede admitir la edificación pareada o agrupada a linderos en los
siguientes supuestos:
1.- Realización de
edificaciones adosadas a lindero común, en dos parcelas colindantes, si existe
acuerdo entre los distintos propietarios y con la inscripción de la carga
consiguiente en el Registro de la Propiedad.
2.- Agrupación de
parcelas para agrupar edificaciones, en los siguientes casos:
a) Proyectos unitarios,
para dos o cuatro parcelas con los linderos comunes, donde se cumplan los
parámetros de parcelas mínima, ocupación y edificabilidad, para cada una de las
parcelas.
b) Concentración de la
superficie edificable correspondiente a varias parcelas, de modo que la
edificación resultante tendrá adscrito comunitariamente el espacio libre
privado de la actuación, o bien que la edificación y superficie total de
parcelas se regulen en régimen de propiedad horizontal.
En este último caso,
deberá de formularse Estudio de Detalle de la actuación, que será notificado a
los propietarios de las fincas colindantes, salvo que se trate de un proyecto
de conjunto de toda la manzana.
En la agrupación de
edificaciones deberá respetarse siempre el retranqueo, como separación mínima a
la alineación a vial o espacios libres públicos.
La superficie edificable
admitida en cada parcela, puede desarrollarse en varias edificaciones
principales o destinarse parte de ella para las construcciones auxiliares. Para
estas construcciones auxiliares no rigen las determinaciones sobre reparación
de las edificaciones dentro de una misma parcela que se señalan a continuación,
respetándose en todo caso, los retranqueos que se fijan con respecto a vial,
espacio
libre público o nuevos linderos.
La separación entre
edificaciones dentro de una misma parcela, ha de establecerse cumpliendo la
siguiente relación:
H1
+ H2
-------------
3
Siendo H la altura del
edificio.
En todo caso, la separación
entre edificaciones deberá de cumplir las dimensiones mínimas de los patios de
luces.
4.3.1.2. USOS CARACTERISTICOS.
Como usos
característicos, que comportan tipologías propias, se contemplan los
siguientes:
* Residencial unifamiliar
(U).
* Residencial colectivo
(C).
* Equipamientos (E).
Estos usos caracterizan
los ámbitos regidos por estas normas particulares de zona. A los efectos de
implantación de usos compatibles con los característicos, se aplicará el cuadro
de usos compatibles que figura en el apartado 3.6.3.2. de las Normas del Plan
General cuyo anexo el Título VI, con las restricciones que se indiquen
expresamente por estas normas particulares o por Ordenanzas Municipales.
En las zonas destinadas a
equipamiento, será incompatible el uso de vivienda, salvo las adscritas al uso.
4.3.1.3. REPRESENTACION DOCUMENTAL.
En los planos de
ordenación se identifican las zonas de la siguiente manera:
Para el uso residencial, son
tres las siglas empleadas.
* La primera, corresponde
al sistema de ordenación.
* La segunda, corresponde
al uso característico.
* La tercera, corresponde
al grado asignado.
Para los equipamientos,
son dos las siglas empleadas, ya que, en general, el sistema de ordenación será
similar al de las zonas colindantes. La primera, corresponde al uso
característico (E) y la segunda al uso específico. La edificabilidad, viene
determinada en las normas particulares, con carácter general, o bien se grafíe
en los planos de ordenación con un índice entre paréntesis, expresado en m2/m2,
detrás de las siglas. Cuando detrás de las siglas de equipamiento se grafíen
entre paréntesis las siglas de una norma residencial, el sistema de ordenación y
edificabilidad será la de ésta.
El número de plantas
máximo será el determinado en estas Normas, salvo que en los planos de
ordenación se grafíe específicamente el número de plantas, en cuyo caso,
considerará como máximo.
Según lo anterior, se
establecen las siguientes normas particulares:
VC.- Vial, residencial
colectivo.
VU.- Vial, residencial
unifamiliar.
AU.- Aislada, residencial
unifamiliar.
4.3.2. NORMAS PARTICULARES DE ZONA.
4.3.2.1. USO CARACTERISTICO RESIDENCIAL.
Las normas de aplicación
son similares a las las correspondientes del Plan General para este uso, con
las particularidades especificas para
este Plan Parcial, y son las siguientes:
Vc.- VIAL
COLECTIVO
1.- Definición:
Responde
a aquellas zonas de uso residencial colectivo, agrupada entre medianeras,
situada con relación a la calle formando manzanas.
2.- Ordenación:
La
edificación se ordena siguiendo la alineación exterior, formando manzanas
cerradas, con o sin pátio de manzana, debiendo adosar la edificación a los
linderos laterales, sin perjuicio de los entrantes permitidos, de caracter
voluntario, con las condiciones establecidas en el apartado 3.3.4 de las Normas
Urbanisticas del Plan General.
3.- Volumen:
Vc1.- Grado 1.- (P.P.AL.NE)
* Parcela mínima: 120 m/2
*
Ancho mínimo lindero frontal: 7 ms.
*
Indice de edificabilidad: 0,7 m2 x m2
*
Altura máxima: 2 plantas.
*
Ocupación máxima: 70%
*
Cuando la planta baja se destine a un uso no residencial, se permitirá la
ocupación total de la misma, y un aumento de la edificabilidad de 0,3 m2
x m2.
4.- Condiciones
higienicas.
Cada edificio
debe resolver los problemas higiénico-sanitarios en su propia parcela, en
cumplimiento de la normativa de habitabilidad que le sea de aplicación.
5.- Condiciones
de seguridad.
Los edificios
deberán tener en cuenta las condiciones que establece la legislación en materia
de accesibilidad que le sea de aplicación.
6.- Uso.
Uso
característico: Residencial colectivo.
Usos compatible:
Según el cuadro de usos compatibles en suelo urbano, anexo al título 3º,
capítulo 6º de las Normas del Plan General.
Vu.‑ VIAL
UNIFAMILIAR.
1.‑ Definición.
Responde
a aquellas áreas de suelo urbano con uso residencial unifamiliar de edificación
tradicional en barrios y poblados con o sin antejardín, admitiéndose la
vivienda colectiva si se contempla en un proyecto unitario o si es resultante
de la agrupación de parcelas con la consiguiente inscripción en el Registro de
la Propiedad y sin que se pierda la tipología de vivienda unifamiliar con
acceso independiente desde la vía pública o espacio libre público.
2.‑ Ordenación:
La
edificación se ordena siguiendo la alineación exterior a vial, formando
manzanas cerradas de edificación o en hilera, debiendo adosar la edificación a
linderos laterales.
3.‑ Volumen:
Vu1.‑ (Grado 1º): (P.P.AL.NE)
‑Parcela
mínima: 120 m².
‑ Ancho
mínimo lindero frontal: 8 mts.
‑ Índice
de edificabilidad: 0,7 m²/m².
‑ Altura máxima:
1 ó 2 plantas.
-
En proyectos unitarios de edificación que abarquen manzanas completas o partes
homogéneas de las mismas, no será necesario cumplir las condiciones de parcela
ni lindero frontal mínimo para cada una de las viviendas resultantes.
En este último supuesto, no se
deberá de perder el carácter de vivienda unifamiliar.
4.- Condiciones
higienicas.
Cada edificio
debe resolver los problemas higiénico-sanitarios en su propia parcela, en
cumplimiento de la normativa de habitabilidad que le sea de aplicación.
5.- Condiciones
de seguridad.
Los edificios
deberán tener en cuenta las condiciones que establece la legislación en materia
de accesibilidad que le sea de aplicación.
6.- Uso.
Uso
característico: Residencial unifamiliar.
Au.‑ AISLADA
UNIFAMILIAR.
1.‑ Definición:
Responde
a aquellas áreas de suelo urbano con un uso residencial unifamiliar en
edificación aislada con jardines, pudiéndose agrupar viviendas como resultado
de agrupar parcelas según lo establecido en el apartado 3.b de las
determinaciones de carácter general de este título, pero sin llegar a perder la
tipología de vivienda unifamiliar con acceso independiente.
2.‑ Ordenación:
Las
edificaciones deberán ser aisladas respecto a los viales y espacios libres
públicos y a otros predios colindantes, respetándose, en todo caso, los
retranqueos mínimos a viales o espacios libres públicos así como a los nuevos
linderos en el caso de que se agrupen parcelas. Dentro de cada solar únicamente
se permite un sólo cuerpo de edificación, pudiéndose autorizar la construcción
de garaje y construcciones auxiliares, formando cuerpo aislado de la
edificación principal y sin exceder en superficie del 5% del total de la
parcela.
3.‑ Volumen:
Au3.‑ (Grado 3º):(P.P.AL.NE)
‑ Parcela
mínima: 250 m².
‑ Forma
de parcela: Deberá quedar inscrito en ella un círculo de 13 mts.
- Altura
máxima: 1 ó 2 plantas.
‑ Indice
de edificabilidad: 0,6 m²/m².
‑ Separación
a linderos: 2 m. fachada principal; 2 m. linderos, que podrá ser de 1,50 cuando el paramento sea ciego.
En proyectos
unitarios de edificación que abarquen manzanas completas o partes homogéneas de
las mismas, cuando se agrupen las viviendas, no será necesario cumplir la
condición de forma ni parcela mínima para cada una de estas viviendas. El
número máximo de viviendas será el que resulte de dividir la superficie de la
parcela inicial en m² por 190.
4.- Condiciones
higiénicas.
Cada edificio
debe resolver los problemas higiénico-sanitarios en su propia parcela, en
cumplimiento de la normativa de habitabilidad que le sea de aplicación.
5.- Condiciones
de seguridad.
Los edificios
deberán tener en cuenta las condiciones que establece la legislación en materia
de accesibilidad que le sea de aplicación.
6.- Uso.
Uso
característico: Residencial unifamiliar.
4.3.2.2. USO CARACTERISTICO. EQUIPAMIENTO.
1.- Definición:
Responde a aquellas zonas
con uso de equipamiento, ya sean de carácter público, comunitario o de carácter
privado (lucrativo).
2.- Ordenación:
Las edificaciones deberán
adaptar su tipología a la de las zonas colindantes de uso residencial..
3.- Volumen:
La edificabilidad de los
equipamientos será, de maneral general, la que se especifica a continuación
para cada uno de los tipos. En los equipamientos públicos podrá aumentarse la
edificabilidad en un 50%, justificadamente, según las necesidades del uso a
implantar.
Espacios libres
públicos.
Para las edificaciones de
carácter público o bien para las que, mediante concesión administrativa puedan
autorizarse con carácter lucrativo, se establecen como máximo los siguientes
parámetros:
* Edificabilidad: 0,02 m2
x m2.
* Alturas: 10 m. o excepcionalmente
15 m. para aquellos elementos que requieran una altura superior por una
especial función significativa.
* Retranqueo: los mismos
que se establezcan para las zonas colindantes.
EE.- Educativo-cultural.
* Edificabilidad: 0,35 m2
x m2.
* Altura: 15 m.
* Retranqueos: los de las
zonas colindantes.
* Condiciones de
edificación.- Según normativa del M.E.C.
EC.- Cívico, reunión y
recreo.
* Edificabilidad: 2 m2
x m2.
* Altura: 2 plantas.
* Ocupación.- 100 %
EG.- Genérico
* Edificabilidad:
2 m2 x m2
* Altura: 2
Plantas.
* Ocupación: 100
%
ST.- Servicios
Técnicos.
* Edificabilidad.- 0,7 m2
x m2.
* Altura.- Según
necesidades funcionales.
* Ocupación.- La de la
manzana o manzanas colindantes.
* Se procurará
integrarlos en la edificación o que las construcciones se aproximen a la
tipología de la zona.
En caso de ser aislados,
se rodearán de zonas ajardinadas y pantallas vegetales.
4.- Condiciones
higiénicas.
Cada edificación deberá
resolver los problemas higienicos dentro de su propia parcela. Se deberán
cumplir las condiciones especificas establecidas por la normativa que le sea de
aplicación en cada tipo de equipamiento o instalación arealizar.
5.- Condiciones de
seguridad.
Los edificios e
instalaciones que se construyan deberán tener en cuenta la normativa relativa a
accesibilidad y las condiciones de los locales de pública concurrencia, que le
se a de aplicación.
6.- Usos.
Excepto los espacios
libres, en las parcelas reservadas para equipamientos, siempre que éstos sean
de titularidad pública, serán compatibles cualquiera de los tipos que se
contemplan en las presentes normas, con las limitaciones que pueda establecer
el M.E.C. para el escolar.
Espacios libres
públicos.
Espacios libres
públicos.- Comprenden los jardines, áreas de juego de niños, áreas peatonales,
paseos y plazas; y zonas deportivas públicas. Su destino es el uso público.
E.E.- Educativo
cultural.
Comprende la zona
destinada a actividades formativas o de enseñanza, en todos sus grados o
especialidades, tanto oficiales como particulares, incluyéndose actividades
socio-culturales.
E.C.- Cívico, reunión y recreo.
Parcela reservada para la
construcción de locales y espacios destinados para el desarrollo de la vida de
relación de carácter público o privado.
E.G.- Generico.
Se permite cualquiera de
los usos de equipamiento previstos en las normas del Plan General, incluso el
hotelero y el comercial. Deberá
destinarse como mínimo 200 m2 para uso comercial.
A efecto de la aplicación
de lo establecido en los artículos 190 y 191 del texto refundido de la Ley
sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, las edificabilidades y alturas
mínimas serán las siguientes:
En las normas cuya
edificabilidad viene marcada por índice superficial, la mínima será el 50% de
la máxima.
El derecho a urbanizar se
adquirió por los propietarios del suelo, con la aprobación definitiva de la
Adaptación y Modificación puntual nº 1 presente Plan Parcial. Este derecho se
extinguirá si no se han cumplido los deberes urbanísticos básicos en los plazos
fijados en el Plan de Etapas.
El plazo máximo para
solicitar la licencia de edificación de las distintas parcelas y solares, y materializar
de este modo el derecho al aprovechamiento urbanístico adquirido por los
propietarios de los mismos, será el señalado en el Plan de Etapas.
En la redacción de los
proyectos de urbanización para la implantación de los servicios, se estará a lo
dispuesto en el apartado 1.3.1. de las Normas del Plan General
Las líneas aéreas de
media y baja tensión existentes, deberán ser canalizadas subterráneamente en
los proyectos de urbanización de las respectivas unidades de ejecución a las
que afecten.